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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
楼市低迷，新房普遍难卖！
其中很多购房者说看了一圈，实在很难买到心仪的房子。
就连市区热点板块，他们看完也没急着下手，总感觉还是缺了点什么。
当前，改善、高端购房群体已成为主力，面对不再难买到的房子，他们也不再将就，普通的地块、产品已无法满足他们的改善需求。
窗外的景观，已经被越来越多购房者作为买房的重要因素。
可以看出，购房者的心理，已开始影响开发商的行为。
下半年以来，温州市区出让了一批住宅地块。这批住宅的共同点，就是地块价格普遍很低，还大多享有拓展面积政策。
遗憾的是，大部分地块依旧由地方国企兜底，只有少数地块真正意义上的开发商拿走。
比如，南门单元A-01地块，吸引了建发、城建、瓯海房开、中楠等多家房企参拍，最终由中楠竞得，楼面价13385元/㎡。
还有中央涂单元C-08、C-10地块，由中铁建联合地方国企获得，楼面价7908元/㎡。
这两宗真正成交的地块，共同特征就是优质景观。
其中，南门单元A-01地块，南向、西向为会昌河，其中南向河面宽达100多米，是市中心少有的优质景观，让住宅具备均好性。
中央涂单元C-08、C-10地块，北向拥有长达400多米的一线瓯江江景。
与其形成鲜明对比的是，南侧仅一路之隔的中央涂单元C-09地块，在单价、总价更低的情况下，只是地方国企兜底，区别就在于没有江景。
还有同样有一线江景的桃花岛单元T03-03地块，虽由地方国企兜底，但有消息说有可能与其他房开合作开发。
桃花岛江边
显然，普通河景还不行，需要有优质的河景、江景，开发商才会觉得更安全、更有保障。
以上现象固然有楼市低迷的原因，但是只有低迷的楼市，才能验证哪些地块、住宅是“真金”。
这些趋势变化，对于城市建设、产品开发等，都提出了新要求。
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不难看出，建好房子已成为当前楼市的新主题。
什么是好房子？传统意义上认为，好房子需要具备好地段、好产品两大特征。
然而如今，随着城市规模不断扩大，好地段越来越多。
同时，各大产品在品质方面越来越卷，提升空间已有限。新元素一旦出现，就被各大新盘复制，导致高端产品依旧同质化。
就这样，城市里密密麻麻地建着相似的房子，像是一个模子刻出来的。
打开家里窗户，大多数情况看到的也是别人家的窗户，哪怕已经是高楼层。那么中低楼层，连采光、日照都很有限。
别说普通板块了，就连市区TOP级板块，也逃不过这一“魔咒”。除了江景房那些剃平头、看别人家窗户的房子，也都不好卖。
瓯江两岸密密麻麻的住宅
那么接下来，打造好房子，要把好景观作为其重要组成部分。
在此行情下，首先就要挖掘优质景观地块，打造更多景观房，为市民提供更多美好生活场景。
以江景房为例，都说核心城区内已几乎没有合适的一线江景地块，这就需进一步挖掘。
比如，瓯江路海事局北侧的停车场，以及东侧的两栋小楼，完全可以拆除后建设一线江景房，并补齐这一段滨江城市界面的缺失。
还有望江东路屯前街一带，也有些老房子与停车场。这里虽属历史文化街区范围内，但周边早已高楼林立，不差这一点。
像这种规模不大、几近绝版的地块，有必要在这时候放出来，刺激一下楼市。
然而，城区内的江景资源是有限的。除了江景房，温州该继续挖掘其他景观资源了，探索多元化景观房的可能性。
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温州河网密布，但普通的河景已激不起购房者兴趣，就高层住宅的视野来讲，多数河道只是“水沟”。
想要打造更好的水景房，温州的河道有必要升级。
人迹罕至的河边狭长绿道
一方面，河道两岸应有更宽的绿地景观，而非只有狭长的绿道。
一些滨河地块应减少或取消住宅，打造大型绿地，成为真正的活动空间，而非紧挨着河道建住宅。
当前，许多住宅与河道之间的狭长绿道，因住宅的阻碍，几乎无人行走，甚至无人管理，从而杂草丛生，几乎荒废。
若河道两岸的绿地宽了，自然形成了更丰富的景观，让周边住宅享有更优质的视野、采光、日照，也拥有更美好的生活方式。
另一方面，一些河道可以拓展为湖泊。
湖泊比河道具有更广阔的水域，又比江海更平静，在高密度、快节奏的城市里，能起到缓冲作用。
温州各类景观齐备，但缺乏城市里的湖泊，像九山湖、龟湖等规模都太小。
如果一些河道交汇处，完全可以拓展为城市湖泊。周围的河景房，就能升级为湖景房。
对于一些缺乏特色、新房难卖的板块，打造湖景房或许是一条新出路。
宽阔绿道、湖泊，都能成为城市公园。而城市公园多了，就能升级为公园城市。那么，城市里的住房，更多都会成为公园房、景观房。
最近，“公园20分钟效应”在网络上走红。研究人员发现，每天在户外待上一小段时间能够让人更快乐。即使只是在公园待上20分钟，也能让状态更好。
世纪公园、三垟湿地之后，温州市区似乎很久没看到全新的大型、有影响力的公园了。
像乐清的清和公园，都被温州市区居民羡慕。
因此，当住宅总量已经不小的情况下，温州没必要继续建设密密麻麻的住宅了，而是要建设更多公园、绿地，让市民有更多公共活动空间，让住宅享有更多优质景观视野。
温州曾经推行的“显山露水”、“十大公园”等行动，有必要继续推行。中央绿轴，也可以多复制几条。
中央绿轴
以公园城市为目标，建设更多有特色的公园，有助于打将温州打造成真正的幸福城市。
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除了住宅外部的公园建设，景观打造，住宅内部的建筑排列、园林景观，也应继续优化。
为避免开发商利益最大化，有关部门在土地出让时，就应对这些方面做出更细化的要求、规定。
当前，温州的住宅小区大多是行列式布局、楼间绿化、相同高度，有必要向围合式布局、中心景观、高度差方向改变。
比如，地块中心位置取消所谓“楼王”，只能打造中心花园。
对建筑楼间距做出更严的规定，提升低楼层的日照要求，增加小区楼间距，同步增加园林景观面积。
放宽住宅限高，允许出现少量超高层建筑，创造更多高区景观视野，并优化城市天际线。当然，不提倡那种高度过于悬殊的“高低配”。
当中低楼层既有充足的采光、日照，又能欣赏小区内的园林景观。
当高楼层能在高处鸟瞰城市，欣赏更广阔的视野。
这样的高层住宅，才能体现真正的价值，展现出更强的竞争力。
其实，温州人的改善居住需求非常庞大，只是当前经济低迷，对未来预期不佳。即便如此，还是有大量温州人在到处看房，却找不到几处满意的房子。
同时，温州市区的住房、城市环境，对郊县的吸引力还不够，很少有郊县富豪为改善生活来温州市区买房。温州市区的城市环境、人居品质，还需进一步提升。
如果接下来的新盘都能建设成更优质的景观房，提供更美好的生活方式，温州人的改善欲会逐步被激发，也有利于楼市筑底。
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