这些年，每每提到最会做产品的房企，还是会脑海中闪过泰禾的身影。尤其是聊到新中式，这些年后来者无数，但依旧没有多少产品系能打得过泰禾的“院系”。
泰禾海上院子售楼处电话：400-8080-420☎
（温馨提示：首次来访前请致电售楼处咨询&预约参观）
就连“院子教父”的名号，即便在其沉寂多年后，迄今仍属于泰禾。
当年黄其森打造第一个院子系时，就足足花了10年时间，在欧美风建筑遍地走的情况下，苦心研发出了后来的“亚洲十大豪宅”中国院子，独特的产品风格、背后蕴含的文化自信、世界级榜单的认可……都让泰禾院子就此一炮走红。
中国院子
早在2017年，一直在被模仿但从未被超越的泰禾，就公布了“院子系”十大专利营造工法，涵盖了1门钹、1抱鼓、2壁灯、2横梁、4门头，全都是黄其森亲自设计的。
图源公开资料
当时，泰禾还专门在上海召开了发布会，主题就叫：
独一无二的院子。
艳姐回想起在很多年前曾看到过泰禾高管的一个专访，有一段话和这场发布会传达的内核非常类似，迄今仍记忆犹新：
泰禾没有秘密，去项目上走一圈就能看到泰禾所有的外化产品，但在背后不可复制的，是一套泰禾独有的管理逻辑、操作逻辑与产品逻辑。
比如，户对为什么是双数的？楼梯踏步为什么一定是三级、五级、九级？……
应该说泰禾产品整体的管理逻辑、背后对文化的溯源以及对产品的追求与信仰，这些都是同行无法轻易抄袭的地方。
也因为辨识度和唯一性太强，泰禾院子早就成为了行业中无法取代的新中式豪宅代表，所以，这些年来，我们总能听到很多怀念的声音。
海上院子实景图
如果现在我们去海上院子走上一圈，随便在一户人家门前站定，就这简简单单的一眼，就是熟悉的泰禾味道：
成双数的户对、壁灯、横梁、抱鼓石和、门钹、定制的匾额、对开的大门、围合的院落……背后都是无数的学问。
所以为什么当年海上院子可以爆火？
就是因为这样独特的泰禾味道。
为什么现在还可以看一看海上院子？就
是因为这样的味道只存在于泰禾院子中。
因为唯一，所以在任何情况下都显得弥足珍贵。
02
稀缺性：
0.5容积率带来的无限可能
事实上，早在2019年入市前后，海上院子就引起了比较大的关注，核心的一个原因就在于：从很多层面看，这个项目都实在太稀缺了。
容积率，也仅有0.5。
限墅令之后，容积率1以下的地块就基本在上海绝版；即便是现在，在上海市区风貌别墅频出的情况下，也基本找不到这么低的容积率——并且相反的，绝大多数的项目甚至都是要搭配上超高层，才能将容积率做足。
而海上院子0.5的容积率带来的是更稀缺的产品规划。
首先，这是一个纯别墅社区，既没有叠墅、又不搭配小高层——光是这一点，就已经是打着灯笼都难找。
更让人惊讶的是这个数据：整个小区公区景观面积大概可以占到62%。
是的你没看错，整个小区一半以上的用地退让给了景观。
这里早在5年前就已经实景呈现了大半，放到现在的上海也没几个中式园林可以比拟的，以六角亭、戏台、飞虹、石舫为核，叠石造景、叠水成池。
既有北派皇家园林的气派与贵气，又融合了苏式园林的精致秀气。
实景图
未来的街坊巷如今也实现了更完整的实景呈现，完全的所见即所得，去示范区走一圈皆是坊巷文化的洗礼。
实景图
这一切能有这样的呈现，0.5 的容积率是非常重要的前提条件，所以一切都可以有更好的尺度更丰富的呈现。
今年7月顺利取证的同一时间，泰禾就已经将建面约126㎡和188㎡户型的最新样板间开了出来。
因为 0.5 的容积率，海上院子可以做出非常吃容积率、但是可以将采光通风力度等尽可能做到最大的L型户型。
建面约126平户型图
188㎡的户型因此可以直接实现三面有园林环绕,不仅有开阔的前庭空间，更是坐拥约10.2米的大横厅。
建面约188平户型图
建面约188平样板房实景图
二楼直接做了奢阔的双套房设计，而三楼一整层全都打造成了主卧空间。
建面约188平户型图
建面约188平样板房实景图
加上两层挑高、还保障了通风采光的地下室，直接将生活的从容，衍生到了地下。
建面约188平样板房实景图
在海上院子，即便你住的是最小的99平户型，也能体验到非常完整的有天有地的“垂直生活体系”，每一户都是超乎想象的地上 2-3 层加上地下2层的空间。
比如126平户型，更是左拥花园、右抱露台。
建面约26平样板房实景图
惊喜吗？意外吗？这些看上去近乎在上海灭绝的稀缺物种，就是海上院子产品的常态。
看上去和别墅八竿子打不着的99平的小户型，泰禾也能给你玩出花，甚至还能做出不输于普通大户型的尺度。
也因为是别墅，实际的尺度本就无法用常理来估量，在海上院子，得房率基本都可以接近300%。
得房率不算最好的建面约188㎡合院，实际使用也可以达到约538㎡。
实景图
这就是真正的别墅生活，这个生活本身，就足够稀缺。
03
进阶性：
产品服务双升级！
在今年取证前，泰禾黄老板还在6月亲自跑了一趟海上院子考察工作进度，还在强调;
交付虽然迟到、品质不能缺席。
有这么多全力做保交付的企业，但你极少有听到哪家像泰禾这样，既要还要的。
要保交付，也要保品质。
这话很多人隔着屏幕可能感触不太深，但是前段时间艳姐没忍住好奇，又去海上院子实地踩了个盘，踩完后才感受到这些话背后的力量。
就像艳姐说的，海上院子虽然是泰禾5年前的作品，但是这个作品放到现在依旧可以吊打当下的诸多项目。
也就是说，泰禾大可以直接将5年前的方案继续做，但是艳姐却意外地发现了很多不一样的东西。
首先，在产品端，两大模块全面升级。
一个是会所。
海上院子的会所是在5年前就定下的，当时就已经作为售楼处对外呈现过部分模块，不同于绝大多数项目做的下沉式会所，海上院子直接在地上打造了一栋楼，直接成为了一进空间的重要组成。
实景图
会所的建面占了足足约2500平，这次再亮相，功能直接做了大升级，比如原本就有恒温泳池、多功能健身房、瑜伽室、儿童活动空间、私宴厅等空间。
现在又加码了水吧、茶室等丰富的休闲场景。
效果图、实景图
此外，海上院子还打造了一座贤书房，在会所中落位。
实景图
甚至产品美学上也根据最新的市场品味做了前场的提升，比之前更禅意、更有仪式感、更具东方美学。
另一个是户型。
如果5年前有关注过这个项目的人应该知道，当时的海上院子是泰禾院子2.0升级版的最新落地，户型设计上从功能到尺度到细节都做了全面的提升，还是那句话，放到现在依旧不落伍，甚至即便是现在，你也很难看到类似的产品展现。
但是今年海上院子在正式回归前就做好了预告：
要带来再升级的3.0。
从整体的户型及院落设计来看，这次升级是泰禾结合了这两年的行情变化，基于2.0时期，核心做了四个改变。
①琢：错落式院门设计
事实上，在5年前，海上院子就在私密性上做了较大的功夫，基本每个组团的边界都很明确，排布朝向错落交织，私密性本来就有很大的保障。
此前海上院子规划效果示意图
而这次升级后，泰禾又进一步在细节上做了调整，加大了错落的程度，保证每一户都不会有对门，所以，每家每户都有非常私密的院前空间，也因为庭院内嵌、高墙围挡，隔壁的邻居在室内基本上看不到你院子里的样子。
实景图
②阔：地下院子，抬升至地面
2.0版本一个非常特色的点在于泰禾选择了将庭院下沉到地下一层，这样一个设计让整个别墅的竖向采光通风等都拉升到了一个新境界，颠覆了传统的地下室无用论，甚至125平的户型因此可以做出5个朝南套房。
五年前的样板房实景图
好则好矣，但是泰禾这次又根据客户的不同需求给到了另一个全新的方案，将地下院子拉回到地面，这样一来，地面空间的尺度更奢阔，一进家门就能体验院子的妙处，空间使用也更灵活。
③增：联动前厅，进一步扩院
但是看过前面最新的建面约126平户型的院子，大家应该也发现了，似乎不仅仅只是将院子抬升到地面那么简单，尺度似乎也更大了。
建面约126平样板房实景图
没错，因为泰禾结合最新的产品趋势，将前厅也做了扩展，真正做到将客厅与院子生活融为一体，院子空间也被近一步扩大，让业主有更多的发挥余地。
建面约126平样板房实景图
④升：预留电梯空间
除了99平户型，泰禾这次又在户内新增了预留的电梯空间，方便想要多代同堂的业主自行根据需求增减，这样即便家里有老人小孩，也不用只局限于少数几个空间。
约188平户型中预留的电梯井
其次，在服务端，体系全面变革。
在有产品执念的泰禾，会做上面的这些事其实并不算意外。
但是更不可以思议的是，在服务端，泰禾甚至做了更大力度的全面升级与变革。
目前，在泰禾有一个非常创新的制度叫做——首席服务官，由营销牵头去推动落地，迄今已经推出一年多，据说最近还有不少品牌房企来找泰禾营销来学习这套制度，足以见得泰禾这次变革还是颇为成功的。
这个制度是去年5月份，在黄其森的主导下，在泰禾全集团内推出，分为集团、区域、项目三级，分别由集团、区域、项目的高职级负责人担任首席营销官。
比如：
泰禾集团的首席服务官是泰禾集团执行副总裁全忠；
北京、上海、福州、广深四大区域的首席服务官，则是各个区域的区首暨（执行）副总裁级高管。
项目的首席服务官，一般是由区域或项目营销负责人出任，但是一些重点项目也会直接由集团高管直管。
总的来说，让做决策的人真正听得见炮火，并躬身于服务。
这是一个相当大胆的尝试，一向对产品要求极严苛的黄其森在推行首席服务官制度时，甚至曾一再强调：
要争取成为我们新的IP，新的品牌特色。
产品与服务并重，某种程度上，服务更重要。
黄其森对首席服务官们的工作要求甚至直接对标看宋卫平：
首席服务官工作，大家一定要沉下来。过去绿城业主有问题可以直接联系宋卫平，大家不要太把自己当一回事。首席服务官不到一线、不了解客户，怎么解决问题？
也正是这种自上而下的高度重视下，这个制度被快速推进开来，甚至有同行听到了风声开始学习。
具体是如何落地的呢？
举个例子，在海上院子，就是做到首席服务官、营销团队、泰禾物业三位一体，将定制化的服务做到前置化，从交付前贯穿到入住后。
前置化的定制服务，其实这两年有不少项目都在做，但是在类似海上院子这样一个重生的项目之上，真的可以说是第一次见。
而这一点其实从会所的动作中已经有所剧透。
会所更多功能模块加码植入的背后，就是因为服务早已做好了准备。如今已经提前开始运营体验，从日常健身、到定制私宴、商务会客、圈层派对……都可以根据业主的需求提供对应的高端圈层服务。
上海9.29楼市新政发布:放松限购、优化信贷、买房降税！央行降首付、降利率！
上海进一步优化房地产市场政策 多措并举支持居民多样化住房需求
上海深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，适应房地产市场供求关系的新变化，推动构建房地产发展新模式，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式，因城施策更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。经市政府同意，9月29日，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海总部、上海金融监管局等六部门联合印发《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》（以下简称《通知》）。《通知》自2024年10月1日起施行。
《通知》明确，为更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进职住平衡、服务安居，进一步调整优化住房限购政策。
一是缩短非沪籍居民购买外环外住房所需缴纳社保或个税年限。对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，从“购房之日前连续缴纳满3年及以上”调减为“购房之日前连续缴纳满1年及以上”。二是提升持《上海市居住证》且积分达到标准分值群体的购房待遇。对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。三是在自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策。对在新片区工作、存在职住分离的群体，在执行现有住房限购政策的基础上，可在新片区增购1套住房，促进职住平衡。
《通知》提出，按照因城施策原则，优化个人住房贷款的有关政策。一是落实国家关于降低存量房贷利率政策。引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，进一步减轻购房人房贷利息支出。二是降低房贷首付比例。首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从“不低于20%”调整为“不低于15%”。二套房贷从“不低于35%”调整为“不低于25%”；实行差异化政策区域从“不低于30%”调整为“不低于20%”。住房公积金二套房贷最低首付款比例相应调整。
《通知》要求，为降低住房交易税收成本，支持居民多样化改善性住房需求，一是调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年；二是按照国家工作部署，及时取消普通住房标准和非普通住房标准，减少住房交易成本，更好满足居民改善性住房需求。
9月29日晚间，央行发布公告，宣布完善商业性个人住房贷款利率定价机制。允许满足一定条件的存量房贷重新约定加点幅度，促进降低存量房贷利率。市场期待已久的存量房贷利率调整政策正式落地。