今年写了几十万字宏观分析，很多人误以为我们是理论派。
也就老粉知道，咱是买房起家的，在北京踩盘有六七千套，擅长方向就是保值类选筹。
只不过选筹是吃饭技能，一般在线下讲。今天没啥热点，同事又逼我发文章…就破例说点这事，北京选房有5条铁律，其中一项：
区分好板块、小区、房源、客群之间的匹配度，不要乱搭。
好比说，你穿着阿玛尼西装，下身搭安德玛运动裤，脚上夹着依帕内玛人字拖。敢这么搭配，在各种场合都行不通，这道理也适用于房子。
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先说老旧小，很多人都没买对位置。
老北京人对老房子接受度相对高，而且他们的地段意识极强，就是起码买在中心城区不差的位置。
这鄙视链一般以三环为界，对北边可以放宽。在老街坊眼中，永远是“宁要市里一张床，不要郊区一套房”，买房必须在中心城区。
地域情结是表因，配套是根本。教育就不说了，郊区和东西海朝不在一个档位。
医疗也是，虽然大兴、昌平、通州这些地方都建了三甲的新院区，但数量终究比主城区差了很多，这是中老年人的重点。
所以既然买老破小了，品质都已经舍弃，起码得占个核心地段。
即使强郊区老破小也不建议碰了，比如很有代表性的回龙观。
作为北五环外的睡城，回龙观吸引的更多是互联网买房人。前些年是以85-95后北漂为主导，对老破小还能忍一下。
但从2025年开始，00后码农会逐步成为回龙观的购房群体，他们没经历过苦日子，对房子居住要求也高。
郊区老房子不适合这批大厂年轻人的口味，即便有旧改，也解决不了根本问题。
比如没电梯，因为客观因素，大量步梯老破小除了刷墙以外，很难有更多改善了。
加上老小区停车不便，而且没充电桩，以后年轻人得开新能源车上班，这是根本矛盾。
同时，郊区是新房供应大户。对年轻人来说，哪怕地段在郊区稍偏一点，同样预算都可以买新房了，所以郊区老破小注定没有未来。
买豪宅，也讲究地段和品质的一致性。
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比如，我在3年前说过十里河的山水文园，尽管开发商黄了，但做出来的项目绝对是业界良心。
这是多院落的次新板楼小区，容积率在1.5左右，内部当年造了6000平人工湖，堆上假山瀑布，砌了亭台楼阁，做了70%绿化率，环境比公园还好。
单看品质，山水文园在北京豪宅里保守能排前5%。
缺点在小区外围，十里河所处的东南三环，当年规划就是中低端产业。附近除了建材城就是各种苍蝇饭馆，还有大片老破小和回迁，道路崎岖不平，就是四五线小县城的样子。
对朝阳改善来说，花上千万买房，终究要挑外部环境的。如果看外围都下不去嘴，即便小区品质再好，也还是有软肋。
同样道理，可以参照宋家庄的北京金茂府，酒仙桥的银河湾以及分钟寺三兄弟，都属于好马没配好鞍的案例。
其实北京的圈子已经形成了共识，比如万柳、四季青、太阳宫、朝阳公园、燕莎，这些地方属于好房子和高总价客群聚集。
他们很少会考虑城乡结合部，对山水文园为代表的豪宅来说，关注度一定会受影响。
大家要想验证这观点，对比各板块豪宅的涨幅差距能清楚，就不列具体数据了。
房源也要搭配好，各种小区该买的户型都不同，今天先看小户型为主的占坑学区房。
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举个例子，荣丰2008是西城广外的名盘。从历史成交量看，这妥妥是西城区top1的流通社区。
买这盘很多是为了给孩子上学占坑，买完直接就租了，小区的租户比例据说有80%。
荣丰内部就主打一个喧闹，各种小商店、菜场、理发店、美甲店、宠物店随处可见，卫生状态差，车位还不够用。
这样的社区，卖的是什么户型呢？统计了一下，截至27号，荣丰2008在绿中介有174套房源在售，其中20-60平左右开间或一居有163套，占比94%。
关键是，剩下在售的房源几乎都是100平以上，有10套。其中包括4套200-260平左右的六居，这种小区的大房子适合投资买？
自2020年起，链家在荣丰有公开成交记录。查了所有180套显示的成交，发现基本全是20-40平。越小的占坑房，越有人买。
而在这180套房子中，70平以上就无人问津了。只在2020年卖出过一套151.86平三居，除此以外，没有任何成交记录。
事实很明显，买荣丰的小房子是为了占学位和出租，这个流通大盘和品质无关，不适合居家过日子。
尤其对总价一两千万的买房人来说，压根不会考虑小区的大户型，大家买房也要注意这点。
按类似逻辑，像海淀的蜂鸟家园，东城的兴隆都市馨园，都是以小户型客群为主的小区，这种占坑盘就只能买小房子，越大越不好卖。
结论就是，某个小区流通好，不代表你买的户型就好卖，这是两码事。
今天先说这些，其实还有很多类型的房子可以细分。如果大伙爱看，改天再写一篇。