前言：
购房对我们每个人来说都意义重大，这是很多人一生最大的一笔支出，是年轻人扎根城市的基础，承托着老百姓对美好生活的向往。
2024年的房地产市场虽然依旧让人特别揪心，但各种政策利好频出，房地产市场的未来趋势渐趋明显，楼市的基本面趋于稳健。
那作为购房者，应该如何挑选房子，又有哪些房子是不能碰的呢？下面让我们来聊聊。
一、目前二手房市场的现状
多方数据表明，在今年10月，多数城市二手房成交状况向好，挂牌量有所减少，去化周期亦呈回落态势。
全国重点城市的二手房去化周期已持续5个月不断缩短，这说明了房地产市场逐渐活跃了起来，房产交易也有所提升。
截至今年10月，重点城市二手房的去化周期达19.6个月，相较于年初近27个月的高点，已显著降低。
来源：中国经营网
进入11月份，这样的趋势有所保持。据麟评居住大数据研究院监测，11月首周，重点城市二手房成交量环比增4.16%，同比涨29.51%。
随着前期调控政策的持续发酵，房屋市场正在经历一场深刻的变革。
房地产市场具有更强的区域性和差异性，不同区域、不同板块之间的市场表现差异较大。
于二手房市场中，部分热门区域的房源依旧紧俏。然而，某些偏远或配套欠完善区域的房源，却承受着较大的去化压力。
市场逐步回归理性，拥有好的房源的业主不再急于抛售房产，购房者的心态更加成熟，更加注重房屋的居住属性和长期投资价值，而非短期的投机炒作。
二、四类房子已开启抛售模式
以下4类房子，在未来的市场竞争中将处于劣势，很多的业主开始已经意识到这个问题了，在暗暗抛售，大家需要注意起来。
一是远离城市中心，价值不高的房子。
房子的价值，重点体现于居住与货币两方面。居住价值满足生活所需，货币价值则关乎经济层面。
房子质量好、地段好、周边配套好、交通便利、周围产业有升级的价值，这样的房子是最值得拥有的。
但是，对很多人来说，第一次买房的钱总是不够的，所以只能选择远离城市中心的物业。
长此以往，通勤时间以小时为单位，买菜购物以公里来计算，如果加上路上塞车，会越来越觉得生活难熬。
由于开发商许诺的配套迟迟不兑现，孩子上学、老人就医跟着受影响，未来的价值可能大幅度缩水。
市场渐趋理性，此类房产价格或失去支撑，降价风险大增。其未来走势不容乐观，所以很多业主开始抛售。
二是老破小的房子，披着学区房光环的房子。
在中心城区的很多老破小，曾经是学区房的代言词。“老破小”这一类型的房屋，通常建造于90年代以前。
尽管这些房屋在建设之初因为价格低廉、位置便利而受到欢迎。
但随着时间的推移，老破小的缺点逐渐暴露出来，未来它们的价值可能会大幅缩水。
这些老破小，没有电梯，没有物业，环境拥挤，停车不方便，曾经大家为了孩子的学位，趋之若鹜，不惜砸重金购买。
现在随着教育的改革，教育资源的分配趋向公平化，学区房的属性正在降低，学位的价值越来越低。
尽管国家推行了旧房改造计划，可此举难以从根本上彻底解决老破小存在的核心难题。
改造后的老破小仍然难以与新建住宅竞争，其市场吸引力大幅减弱。
在一些地区，老破小的房价已经跌至“白菜价”。
未来五年内，这种房屋的贬值趋势可能会更加明显，甚至可能出现“白送都没人要”的情况。
三是价格低廉，存在法律风险的房子。
一类是房子的手续未齐全，没有获得规划许可证、土地使用证或者是没有被验收的房子。
例如村集体的回迁房，很多都没有办理单独的产权证，是不具备市场完全流通的属性。
购买这些房，就会因为无法办理不动产权证书而变成烫手山芋，不仅价值大打折扣，还可能带来一系列的法律纠纷。
一类是所谓的法拍房，法拍房的价格往往低于市场价的一半，极具吸引力。
其低价的优势着实令人心动，成为不少购房者关注的焦点，可表象背后难题重重。
原房主若耍赖拒不腾房，即便法院执行，后续麻烦也不断。再者，产权不明晰、证件手续缺失之况屡见不鲜。
若贸然买入，恐难获房东之名，房子不能入住，钱财也将打水漂。所以，目前这些物业的持有者也在紧急处理手上的这些房子。
四是建筑周期短、建筑成本低的效益房。
在房地产市场发展迅猛的背景下，部分开发商为短期内获取更高经济效益，常采取降低成本与加快开发速度的策略。
工期短至匪夷所思，为压缩成本，所用材料粗劣。入住未久，诸如漏水、开裂之类的问题便频繁显现。
这种举措虽短期内能以较低价格吸引部分购房者，但长时间来看，质量与安全问题频现，此类房产价值将大幅跌落，甚至无人问津。
对于业主而言，随着二手房市场的回暖，也迎来了出售房产的好时机。
尽管我们的房子有或多或少的缺点，但是在挂牌出售前，业主应充分了解市场行情和价格走势，合理定价。
同时要保持与购房者的良好沟通，提供真实、准确的房源信息，在交易过程中，要遵守相关法律法规和合同约定，确保交易的顺利进行。
三、购房者应从哪些方面考虑买房
1.择选已经建成的房子
近些年来，在房地产市场中，诸如房屋质量欠佳、交付延期之类的维权事件频频出现，屡不鲜见，成为大众关注的焦点。
为防自身利益受损，宜优先考虑现房，对期房的选择则需谨慎。
选择现房，购房者能真切目睹房屋实际状况，从而规避购买期房或许潜藏的风险，让购房决策更具确定性和安心感。
2.确定购房的真实意图
面对利好政策需理性，依据预算选房源。切勿盲目去跟风，时刻保持理智。
2024年，房地产市场频出一系列利好举措，诸如房贷利率的下调，还有购房补贴等，为市场注入了新的活力。
然而购房者在面对这些政策时，应保持理性，明确自己的购房目的。
如果是自住需求，应根据自己的预算和家庭实际情况选择合适的房源，不要被政策的短期刺激所左右而盲目跟风。
如果是投资需求，则需要更加谨慎地分析市场趋势和房产的升值潜力，不能仅仅因为政策利好就贸然出手。
与此同时，购房者也需思量未来的生活规划与经济情形，以保障购房决策具备合理性与可持续性。
3.从居住属性来选择房子
如果是买来居住的，就不要老是考虑投资，不要过多考虑房价涨跌。
过去很多人买房主要是出于投资目的，过度关注房价的涨跌。在当下的市场情境中，购房者需转变投资理念，应更着眼于自身的切实需求。
不要过度执着于房价的短期起伏，毕竟房价的走向难以精准预判，需以长远目光看待，避免陷入无谓的纠结之中。
况且，房子本为居住之所，能满足自身及家人的切实需求才是最重要的。
4.从政策和市场动态来观察想买的房子
了解政策对房价、市场供需等方面的影响，同时需密切留意市场动态，涵盖新房与二手房的供应状况、成交数量、房价趋向等方面。
可借由房地产网站、新闻媒体及专业机构等途径获取资讯，从而能及时调整自己的购房策略。
各地楼市渐次升温，二手房市场的新动态，既反映出市场正在深度变革与调整之中，又预示着未来市场将更趋成熟与稳定。
在此背景之中，购房者、业主、中介机构与政府等相关各方，应主动迎接挑战，紧握机遇，携手促进二手房市场的良性发展。
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参考：
新规下，未来十年这3类房子可能成为黄金屋，内行人已着手布局！
焦姐楼市观察 2024-09-19
如何选择具有投资价值的房产？这类房产的增值潜力如何？-房产频道-和讯网 2024-11-19
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