来几篇新盘分析，首先就是网友关注度比较高的左海烟山江翠，这个看上去像左海代表项目的新盘，下面聊聊。
楼盘规划
左海烟山江翠：曾用名（湾上公馆），地处：仓山区横江路与东尤溪洲路交叉口西南侧，上渡建材市场边。
项目占地约40亩，规划10栋18-23高层住宅，合计403套住宅，没有落地一楼，主打建面：130、150、170平，全部2T2板楼设计，其中150平的比例高达60%多。
土拍情况
2022年9月29日，左海以底价10.72亿元竞得宗地2022-43号上渡地块，成交楼面价16777元/㎡，销售指导均价35000元/㎡。土地面积：39.94亩，容积率：2.4，建筑限高：70米。
分析：2年前的土拍，左海兜底了上渡的纯商地块，虽然当时已经大部分是国企兜底的情况，不过对于这幅纯商而言，最终这样的结局，还是出乎不少意外。
从地块2年多时间，才开始在市场宣传就可以发现，本土国企操盘的进度。
对比当时同天拿地的项目：天珺、远山拾里、云璟未来、麓里、誉湖、华玺等。
这个地块也是上市最慢的一幅纯商。
从地块属性来看，面积适中还比较方正，限高70米、容积率2.4，指标算不错，周边供应不多，部分有江景加持，可以说外围尚可。
最终兜底的的楼面价1.67W，当时土拍还有指导价3.5W，价格空间尚可。
对于房企左海，这3年也是兜底大户，从成交地块来看，非公租、商务地块，合计17幅、169亿，面积高达877亩。
对于这些地块，大部分都是纯商属性，而且从操盘来看，目前超过一半都未上市，唯一接近清盘的是高比例安商房左海华玺和袖珍盘左海璞宸。
从地块属性来看，房企受关注的也就烟山江翠、隐翠公馆、以及金山小的纯商。
整体来说大部分地块都不算出色，可以说这个国企后续的操盘数量极多，压力非常大。
户型情况
130平：四房两厅两卫，一梯一户，四开间朝南，大面宽设计，目前布局采取北向看江设计，不过楼栋位于最南侧，还是唯一两栋17层的小高层，可以和南面的两房做空间交换，整体得房率不错。
从户型来看，四房设计，过道浪费较多，两个卫生间都位于一侧，动线过长，客餐厅横厅设计，南北不通透。
整体来说，在这个面积段做到四房设计，加上独梯南北双阳台产品，客源匹配度还是不错。
150平：四房两厅三卫，一梯一户，这个面积占比最多，户型与130类似，由于层高变多，公摊更大，实际升级并不多，多了一个暗卫，有两栋位于北侧高层有一定江景资源，整体来说相对平庸。
150平：四房两厅三卫，一梯一户，唯一没有采取北向观景设计的户型，与目前主流布局类似，多做的一个小书房和客厅联合，整体的尺寸不错，餐厅独立设计，也做到南北通透，缺点就是左侧卫生间是暗卫，这个户型的通病。
170平：四房两厅三卫，一梯一户，150平观景产品的升级，最大特色就是双主卧设计，特别是右侧主卧搭配书房，功能性拉满，要说不足，还是一个暗卫，还是无法南北通透，虽然是横厅设计，不过在这个面积段，公区的面积还是稍显一般。
综上，对于项目的户型设计，整体来说，2T2的板楼，都做了南北双阳台，大面宽布局，得房率不错，不过三个类型布局的公区都比较一般，都存在过道空间浪费较多的情况。
区位情况
项目位于上渡，二环内，周边没有地铁，距离爱情海、万达商圈、烟台山2公里，门口就是江滨，休闲购物尚可，周边目前还是建材市场，环境嘈杂界面较差，距离殡仪馆1.2公里，影响不算太大。
周边预期是划片，仓四小、南台小，如果划入水都中，算是一个优势。
对于项目最大的吸引力就是高层的江景，由于是北侧看江，所以要是为了看江，公区的采光就没了，这也是整个南江滨的通病。
对于项目由于不是一线江景，不过北侧的罗马佳洲并不高30米左右，所以北侧首排的高层，有江景优势。
当然对于这个江景到底值多少钱？
周边融侨外滩，这几年在楼市一直高光，所以江景也成了很大的宣传点。
不过项目北侧的江景，对比外滩壹号正对的闽北CBD，明显差点意思，加上偏刚改的产品定位，更大的考虑点应该还是配套。
至于项目社区内部，采取阵列式布局，虽然容积率不算高，不过实际楼栋密度并不低。
部分楼栋还不是坐北朝南的布局，个别楼栋比如10#等，还存在采光问题。
综上，项目有一些特色存在，最大预期还是划片，周边没有地铁是一大硬伤，建材市场未来改造，即是完善也是冲击。
价格情况
对于项目而言指导价3.5W，当然对于指导价而言一直都是虚高，当天一期土拍的麓里，指导价3.1W，楼面价1.45W，目前备案均价2.87W。
项目楼面价1.67W，如果换算过去，差不多3W左右。
当然土拍的价格和实际售价本来也没有太大的关联性，不过地块在当时还不算非常惨淡的市场，还是由国企兜底，只能说房企对于地块预期并不高。
项目对比周边看看：
1、江南水都兰邑：划片仓四，二手2.3-2.8W左右
2、罗马佳洲：划片仓四，一线江景，二手2.5-2.7W左右
3、禹州金辉里：次新二手，二手2.1-2.3W左右
分析：对于项目而言，周边类似的二手，房龄都在10年以上，优势是划片仓四，入读水都中，前几年保值强度较高，当然今年也开始下跌，目前二手整体在2.5-2.7W左右。
目前项目由于无法确定划片，先按未划入计算，项目的户型房龄是最大优势。
综合来说，毛坯价格个人感受，非江景房2.7W以下，至于江景房看最终江景而定，不建议超过3.2W。
楼盘总结
项目位于上渡板块，优势在于纯商定位，周边供应不多，居住氛围尚可，得房率尚可，部分高层有一定江景优势，劣势在于房企没有代表作，最终品质存疑，周边建材市场影响界面和居住，没有地铁、划片未明确，采光需注意。
对于地缘刚改客而言，还是建议以最终的售价为准，目前福州楼市改善新盘去化已经逐渐走低，被所谓的江景搞出过高溢价，最终并不合适。
不是任何一个楼盘有了江景它就是外滩。