01
澳洲60%地区公寓涨幅高于独立屋
根据CoreLogic最新数据，全澳近60%的地区中，公寓价格上涨的速度超过了独立屋。
这一趋势主要受到无法负担独立屋市场的买家的需求推动。
据《澳洲金融评论报》报道，由于房屋市场的可负担性恶化，来自悉尼的首次购房 者Damian Power选择购买公寓。
他在墨尔本内西区Spotswood购买了一套两居室公寓，还利用了该州针对新公寓的 印花税减免政策和首次购房者补助。
“按照我的预算，无论是在悉尼还是墨尔本，我都难以负担靠近市区的独立屋，因 为价格太高了。在墨尔本买房，通过印花税和首次购房者补助，节省了近45,000澳元，这极大地改善了我的财务情况。而且，相较于悉尼，墨尔本生活成本更低，对我的预算更友好。”
CoreLogic研究主管Eliza Owen表示，由于住房可负担性恶化，导致买家对公寓的 需求大幅增加。去年，全国仅46%的地区中，公寓价格增长速度超过房屋。
“除非通过降低利率和提高收入来改善可负担性，否则公寓这一更可负担的住房市 场将继续表现较好，”她说道。
“然而，当下一个上升周期来临时，独立屋将反弹得更强劲，因为它们在下行期间 表现不佳。”
布里斯班公寓市场的表现更为突出，公寓价格增速超过房屋的地区比 例已达87%，远高于去年同期的40%，是所有首府城市中增长最大的。
这一趋势与布里斯班公寓价格的强劲增长同步，该市公寓价格在过去三个月中增长 了3.5%，超过房屋的2.1%增幅。
过去一年，公寓价格跳涨18.8%，而房屋价格上涨 则为11.9%。
布里斯班的购房代理Zoran Solano表示，在疫情以来房屋价格上涨超过65%之后， 许多买家开始转向公寓市场。
“由于房价高企和利率上升导致买家的借款能力被大大压缩，他们已无力购买房 屋，因此转向购买公寓。”
同一时期，悉尼无法负担的房价也迫使买家转向更高密度的住房。悉尼购房代理 Amanda Gould表示，投资者对公寓的需求显著增加。
“我们看到越来越多的投资者回到公寓市场，因为该市场提供了更高的价值和更高 的租金回报，”她说道，“投资者的预算通常在100万澳元以下，这通常能让他们在 离市区10公里以内买到公寓。”
在墨尔本，过去三个月的数据显示，公寓市场在近六成的地区中表现优于房屋市 场，而一年前这一比例略高于一半。
尽管墨尔本的公寓中位价在同一时期下降了 0.6%，但其跌幅小于房屋价格的1%。
珀斯有四分之三的城区中公寓增值超过房屋，阿德莱德是六成，堪培拉则为四分之 一。
在全澳范围内，悉尼内城区Rosebery和Zetland的公寓市场表现前茅，其公寓 价格飙升，而独立屋房价实际上有所下跌。
Rosebery的公寓价格上涨了3.4%，而独立屋房价则下降了9.1%。
以高密度住房为主的Zetland，公寓价格上涨了2.2%，而房屋价格则下跌了10.1%。
悉尼内西区North Strathfield的公寓价格上涨了3.4%，而独立房屋价值下降了 6.6%。其他内西区，如Russell Lea和Abbotsford的公寓价格增长也优于房屋价格。
Russell Lea公寓价格上涨了5%，而Abbotsford则上涨了0.9%。相比之下，这些地 区的独立屋房价分别下跌4.5%和8.1%。
Freedom Property Investors的联合创始人Scott Kuru表示，只要房屋的高溢价持续，公寓将继续以与房屋相同或更快的速度增长。
02
澳洲总理投资房降价求售
澳洲总理阿尔巴尼斯位于Dulwich Hill的投资房指导价下调了15万澳元。
阿尔巴尼斯这套三居室的联排别墅在9月初挂牌时的价格指导为190万澳元。这套房屋原定于10月11日拍卖，但在拍卖前夕被撤回。
当时，对这套房屋感兴趣的唯一一位潜在买家对价格“有些挑剔”。房屋撤回拍卖后，这套位于刘易沙姆街（Lewisham Street）的投资房挂牌价下调至185万澳元。
在阿尔巴尼斯出席G20峰会期间，这套投资房的价格再降10万，目前的指导价降至175万。
研究公司PropTrack的数据显示，达利奇山三居室的中位价在今年8月创下227万澳元的历史新高，但目前已经降至221万澳元。在过去一年中，该地区共售出39套房产。
阿尔巴尼斯的房地产经纪人哈森（Shad Hassen）对《悉尼晨锋报》说，降价反映了市场波动。“原因其实很简单，市场发生了一些轻微变化，总理的房产也未能幸免。”
他预计该房产很快会售出。
即使两度降价，阿尔巴尼斯仍然能从这套投资房中获得丰厚的利润，因为这套房屋在2015年11月的买入价只有117.5万澳元。
在阿尔巴尼斯决定卖房前，45岁的租客Jim Flanagan已经在这栋房屋里居住了4年，他在今年5月收到了搬离通知，原因是房东要卖房。
当时，阿尔巴尼斯表示，疫情期间，这栋房屋的租金降至每周680澳元，以后就没涨过，这只是市场价的一半。
最近，阿尔巴尼斯斥资430万澳元为他和未婚妻买下了一栋视野绝佳的海边豪宅。
03
悉尼房价再次下跌，大批卖家选择拍卖前出售
根据CoreLogic的数据，由于买家需求减少和市场房源过剩，超过一半的悉尼房屋卖家选择在拍卖前达成交易，而不是冒着找不到买家的风险，这一趋势愈发明显。
在高利率和购买力下降的背景下，春季拍卖市场未能激发买家活跃度的反弹，导致卖家信心减弱。
尽管上周悉尼的初步拍卖清盘率上升了5个百分点，达到68.4%，但最终数据预计会回落至60%出头。墨尔本的清盘率则从前一周的64.9%小幅上升至65.1%。
全澳范围内的初步拍卖清盘率从上周的64.1%上升至65.3%。
CoreLogic研究总监蒂姆·劳利斯表示，这些早期的拍卖清盘数据表明未来几个月房产价值可能会进一步走弱。
“这些数据表明我们可能会继续看到房产价值的下滑，这在悉尼和墨尔本等主要拍卖市场已经显现，我们观察到，拍卖前成交的房产比例高于正常水平，同时撤拍的情况也略有上升。因此，我认为卖家在市场竞争加剧和市场动能减弱的情况下，信心可能有所下降。”
CoreLogic的每日房产价值指数显示，截至11月24日的四周内，悉尼和墨尔本的房产价值下跌速度略有加快。悉尼的房价下跌了约0.2%，墨尔本下降了0.3%。而上个月，悉尼的跌幅为0.1%，墨尔本则为0.2%。
约56%的悉尼房产在周末拍卖前即已售出，这一比例较前一周的46%大幅上升。而去年，这一比例平均为44%。
悉尼买方代理机构HighSpec Properties的阿曼达·古尔德表示，由于买家数量持续减少，越来越多的卖家愿意接受拍卖前的报价。
“我们每周看到的买家数量越来越少，所以如果卖家觉得报价合理，他们往往会接受，而不是冒着拍卖当天无人出价的风险。”
上周，悉尼共进行了984套房产的拍卖，墨尔本为1111套，全澳范围内为2577套。
在规模较小的首府城市中，布里斯班的初步清空率为56.8%，阿德莱德为66.3%，堪培拉为52.7%。
BresicWhitney房地产公司首席执行官兼新州房地产研究所新任主席托马斯·麦格林表示，今年的春季销售季不如预期强劲。
“通常春季买家活动的激增并没有出现，与去年相比也不够活跃，这主要是由于高利率带来的疲劳效应，我认为卖家和房地产经纪人也感到有些疲惫，所以我们看到卖家在拍卖前更愿意成交。”
“不过，我认为明年年初会出现一个较早的市场启动，因为过去两到三周内被撤拍的许多房产将重新上市。”
04
墨尔本房价放缓，吸引大批州际买家进入
随着墨尔本中位房价的下降，越来越多的州际购房者将目光投向这座城市，寻求更划算的购房机会。
澳洲房地产公司Ray White本周发布的一份经济更新显示，墨尔本的房市正在降温，与悉尼、堪培拉和霍巴特的情况类似。
根据数据分析公司Neoval的统计，墨尔本的中位房价在截至10月的12个月内仅增长了1.23%，达到102.7万澳元。而在截至2月的前12个月内，这一增幅为2.74%，中位房价达到102.2万澳元。
相比之下，珀斯、阿德莱德和布里斯班的房价增长“极为强劲”，最新12个月的涨幅超过了13.2%。
PropTrack的数据进一步揭示了墨尔本整体房价的下降趋势，包括独立房、公寓和单元房在内的综合价格10月为79.3万澳元，比去年同期下降了1.5%。
与此同时，PropTrack的房价指数显示，9月墨尔本的典型公寓、联排别墅和单元房中位价格降至60.6万澳元，略低于南澳州首府阿德莱德同类房产的中位价格60.7万澳元。
Ray White集团首席经济学家内瑞达·康尼斯比（Nerida Conisbee）在报告中指出，维州经济面临多重挑战，包括潜在衰退迹象和全澳最高的房产税负担。
康尼斯比在接受《太阳先驱报》采访时表示，维州失业率的上升是未来可能发生衰退的一个指标，但目前仍没有定论。她认为，墨尔本的房价可能会在明年降息后出现回升，但目前的价格停滞对买家来说并非坏事。
“这对买家来说是一个很好的机会。从我们的拍卖数据来看，我们开始看到更多州际买家通过拍卖购房，”康尼斯比说道。
“这是因为墨尔本的房产价格相对实惠，人们开始把这里看作一个良好的长期投资选择。”
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