来源| 财经九号
作者| 胖虎
近期，地产上市公司陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（以下简称陆家嘴）动作不断。
10月底，陆家嘴公告称以34.4亿元拍得浦东新区梅园社区一宗商办地块，出让文件显示，该地块将沿浦东大道布置标志性办公建筑，高度不超过200米；
11月份，陆家嘴又发布公告称，该公司控股股东的增持计划实施完毕，去年11月14日至今年11月12日期间，控股股东及其全资子公司累计增持公司3.41%股份，增持金额约10.06亿元。
尽管面上仍是花团锦簇的，但是从财报数据中反映的情况却十分不乐观。首先是销售收入出现了大幅下滑；其次是业绩层面，归母净利润已经连续三个财报季同比大幅下滑；
此外，今年以来，陆家嘴的短期债务一直维持在300多亿的高位，而同期的在手现金却在不断减少，至三季度末仅有不到70亿元，现金已经远远覆盖不了短期债务了；与此同时，陆家嘴的存货已创下新高，现金流则同比出现了较大幅度下滑，从陆家嘴的整体财务状况来说，至少在债务和现金流层面，是十分有风险的。
不过最有意思的是，尽管这几年房地产不景气，但陆家嘴不仅保持着持续分红，而且现金分红的比例还非常高，2016年至2023年，现金分红比例就没低于50%的，就今年三季报分红，披露的分红方案就高达30%的现金分红比例。
一边是债台高筑，一边是高比例分红，国资房企果然豪横！
1
销售大降存货创新高，利润出现连续下滑
从陆家嘴披露的1-9月份的经营和销售情况来看，可以说非常不理想。
今年1-9月，实现房地产租赁现金流入32.05亿元，其中权益现金流入26.31亿元，同比下滑了8%；住宅物业的销售金额全口径为33.88亿元，同比下滑了67%，其中权益金额仅23.42亿元，同比下滑67%；回款方面，住宅物业的全口径销售现金流入为36.81亿元，同比下滑65%，权益现金流入25.93%，同比下滑64%。
办公物业的销售方面，因去年同期无该项销售及回款数据，不做同比，前9月的权益销售额为27.18亿元，权益销售金额为25.55亿元。
从陆家嘴披露的情况来看，住宅物业的销售和回款情况可以说是断崖式下滑；而前9个月，涵盖了租赁、物业销售等渠道实现的权益现金流入总额为77.8亿元。
业绩层面，今年以来陆家嘴的上市公司归母净利润出现了连续3个财报季的同比下滑。
2024年一季度至三季度，虽然营收同比增长，但归母净利润分别同比减少了4.78%、21.24%、3.76%等。
业绩不佳、销售不畅，导致利润减少以及现金回款出现大幅下滑。而与此同时，陆家嘴的存货却创下了新高。
据三季报显示，至今年9月底，陆家嘴的存货货值已高达627.63亿元，同比增长5.64%，已经创下陆家嘴历年新高。按照现在3个季度物业销售（住宅+商办）60亿左右的体量，光这点存货的去化周期也够久了。
2
现金常年覆盖不了短期债务
现金流下滑资金链紧绷
销售不畅、业绩下滑、存货高企，但是时间不等人，特别是债务不等人啊！
据三季报显示，至9月底，陆家嘴一年内到期的短期债务已高达322亿元，其中短期借款188.2亿元，一年内到期的非流动负债133.6亿元；而同期陆家嘴的在手现金仅为70亿元，陆家嘴的现金短债比仅为0.21！可以说债务压力非常大！
作者统计发现，陆家嘴的债务压力是长期存在的。2021年至2023年，陆家嘴的现金短债比分别为0.55、0.16、0.31，长期以来，陆家嘴的债务压力都非常大，而手头的现金难以支应。
不过相比于往年，今年可能更为艰难。除了在手现金无法覆盖短期债务，且70亿元的现金来应对322亿元一年内到期的债务如何办是个难题之外，即便将今年前三季度全部的现金回款约78亿全填进去，仍然只能覆盖一半的债务。
作者发现，陆家嘴代表着现金获取能力的另外两项指标也出现了十分不乐观的情况。首先是经营性现金流净额，今年前9个月，经营活动产生的现金流净额为47.13亿元，同比大幅下滑39%；而融资性现金流净额则是大幅净流出状态，净流出80.7亿元，同比大幅下滑1034.88%。
这两项现金流指标的恶化，则加剧了陆家嘴的现金流风险。
特别是融资性现金流中的两个指标，今年前9个月借款收到的现金为257亿元，同比下滑了11.88%，发行债券收到的现金为55亿元，与上年同期基本持平，而同期偿还债务支付的现金为356.53亿元，即便是借新还旧，还差着好几十亿的窟窿呢！
所以这也是为什么陆家嘴的在手现金规模在今年年内处于净消耗状态的主要原因。
但是接下来，销售和回款已经出现很不乐观的势头，债务压力袭来的同时，借款还不给力的话，陆家嘴手中那点现金能撑到什么时候？
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