购买的回迁房终于具备过户条件，原以为可以正常办理不动产权证，岂料房屋又被名义登记人抵押贷款。现抵押权人要求对房屋进行强制执行。如此情形下购房人还能保住房屋吗？近日，清新法院审结了一起回迁房买卖合同纠纷案，具体情况如何？一起来看看。
基本案情
梁某是退休工人，年龄已逾70岁。为解决全家住房问题，决定将多年来的积蓄拿出来购房。2018年5月梁某与第三人向某达成购买回迁房的协议，约定向某将拆迁获得的、但尚未办理不动产权登记的回迁房直接出售给梁某。双方到某拆迁办办理了有关手续，随即梁某向第三人向某全额付清了购房款，向某也将案涉房屋交付给梁某使用。梁某收楼之后对房屋进行了装修，梁某一家五口自2019年3月搬入居住至今。
2019年9月6日，案涉房屋登记至第三人向某名下，但向某未及时协助梁某办理过户手续，反而于2019年12月1日与某银行签订《最高额借款合同》和《最高额抵押担保合同》，约定某银行给向某发放贷款45万元，向某以案涉房屋作为贷款的抵押担保，某银行在案涉房屋上设立了抵押登记。后因向某未按期向某银行归还贷款，某银行向清新区法院提起诉讼，法院判决向某归还贷款及利息，并判决某银行对案涉房屋享有优先受偿权。后某银行向清新法院申请强制执行，在执行中查封了案涉房屋，梁某对法院的上述执行措施提出执行异议被驳回，遂提起案外人执行异议之诉，要求停止对案涉房屋的处置。
裁判结果
清新法院经审理认为，本案系案外人执行异议之诉。本案中，梁某在抵押设立之前已经签订了合法有效的买卖合同，合法占有案涉房屋，并支付了全部购房款，因其向第三人向某购买案涉房屋时，案涉房屋并未登记在向某名下，梁某对于案涉房屋何时登记至向某名下不知情，梁某对未办理过户无过错。
梁某签订房屋买卖合同并占有使用案涉房屋在先，其权利应当依法予以保护。梁某对案涉房屋的占有虽不足以产生物权登记上的公信力，但对在后设立的抵押权仍具有一定公示效力。银行设立抵押权时应对案涉房屋的权利状态负有适当注意义务，以确定抵押房屋是否存在权利瑕疵，但本案中某银行在后设定抵押权时未尽到必要注意义务，没有证据证明其进行了必要的尽职调查，对权利冲突的发生存在过错。
梁某在购买案涉房屋时在清远市清城区仅拥有一套面积约60平方米的房屋，其为一家五口的居住需要购买案涉房屋，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条及《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》对商品房消费者权利保护精神，其基本生存权利应当得到优先保护。因此，基于民事活动的公平原则和诚信原则，综合当事人双方的权利属性、取得时间、有无过错和风险控制等各项因素判断，梁某对案涉房屋的物权期待权应予优先保护。
最终清新法院判决不得执行梁某购买的案涉房屋；某银行不服，提起上诉，清远中院最终驳回其上诉，维持原判。
法官提醒
回迁房因其价格一般低于市场价而吸引着大量的购房者，但购买回迁房潜藏着不能及时办理过户登记而带来的交易风险和法律风险。对此，广大购房者在购买回迁房前，应尽量查明房屋可以办理初次登记的准确时间，及时请求名义登记人协助过户，以免等待期过长，产生交易风险和经济损失。
在购房款的支付方式上，建议不要一次性支付完全部房款，应尽量多预留一些尾款，并将尾款支付时间约定在可以办理过户登记后，防止卖房人携款消失而不配合过户。
此外，房屋买卖合同中应明确房屋交付的时间和方式，避免出现合同履行过程中房屋又被出卖、出租、抵押等情形的发生。为防止原房屋权利人利用二次过户间隙对房屋进行抵押、另行出售等处分行为，可在办理房屋买卖网签手续的同时办理预告登记，而一旦房屋在过户过程中出现因被设定抵押而无法过户的情况，应及时通过申请财产保全查封房屋及提起诉讼等方式要求出卖人配合办理过户登记。
法条链接
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十七条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》
二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
通讯员： 宾涛 叶晓彤
编辑： 汤钰莹
校对：赵彩红
审核： 黄保长
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