大家好，我是苏北哥！昨天文章提及的南京房贷利率上涨，获得了众多粉丝关注不少粉丝后台咨询北哥：南京这一波房贷利率上调是正常的波动调整，还是会一直涨下去？毕竟这个问题不仅涉及到买房人的购房成本增加，更关乎到买房时机选择的问题。
01.
南京房贷利率会否继续上涨？看一个指标就清楚了！雨花软件谷销冠盘“上新”！
其实很多购房人已经坐不住了，南京房贷利率这回的跳涨，令人感到措手不及，一批目前观望，打算年后在考虑买房问题的粉丝，开始频频联系北哥，询问眼下是否是最合适的下手时机，后期南京房贷利率还会不会继续涨？
毕竟，南京房贷利率从“4字头”降到“2字头”，用了将近8个月时间，但是从“2字头”涨回“3字头”，只用了17天时间，真正做到了“跌是慢慢跌，涨是一夜之间就涨”。
尤其是昨天，南京所有银行一天之间，“一口气”将二套房贷利率上调至3.3%，等于一下子上调了25个基点，这下子再也没有人认为银行是在“小打小闹”，南京真的“动真格的了”！
二套房贷利率上涨其实只是“餐前甜点”，南京后面还有更猛的大招在等着大家，昨天文章也已经透露了，后面南京二套房首付门槛将从目前1.5成回调至3成；南京公积金利率大概率不会再下调；房贷利率后期还会上涨……
讲真，很多购房人已经不淡定了，昨天文章发布之后，就有人找到北哥，当面询问：你说的都是真的吗？消息来源可靠吗？是内幕消息，还是小道消息？
当然，北哥并没有拿到所谓的“GF内幕消息”，但是所有事物的发展都有它内在的底层逻辑，如果消息的内容方向符合事物发展的底层逻辑，那么它就是真，反之则是假？
各位有没有想过，为什么本轮南京楼市ZC收紧要从先从金融端开始？一项重要数据，暴露了真相！
按照最新数据显示，4家国有控股最大的银行（工农中建银行），净息差最高只有1.57%，最低达到1.44%。剩下的邮储银行和交行净息差也只有1.92%和1.27%，不但都下降在警戒线之内，而且还呈现持续下降的趋势。
而复盘来看，今年大部分楼市宽松ZC都是在金融层面发力，无论是存量房贷利率的历史性调降，LPR重新结算日的调整，还是各地新发房贷利率的持续调降（放开个人房贷利率下限，广州曾将房贷利率下调至2.6%，后被叫停），都是以压缩银行利润空间为前提，尽管存款利率也一再在调降，一年半时间经历了“六连降”，目前5年期大额存单主流利率只有1.55%，但仍止不住银行净息差收窄的步伐。
所以从以上分析得知，国内银行不断调降房贷利率的操作“根本不具备持续性”，反之上调房贷利率才是正确操作。
公积金房贷利率调降“止步”，也在说明这个问题！10月17日五部门会议，明确提出要降低公积金房贷利率25个基点，但是一个多月过去了，为什么仍然没有动静？
原因还是一样的，2.85%利率目前已经国内银行能给到的房贷利率底线，2.85%以下显然已经没有可操作性，所以不再调降！
说完了南京房贷利率，我们再来看南京二套房首付门槛从1.5成回调至3成的可能性有多大？先说结论，北哥认为可能性超过95%。
听到这个结论可能有些粉丝不服，怎么可能？二套首付比例统一下降至15%，这是9月29日YH、国家金融监督管理总局两部门联合发布的ZC，怎么可能“朝令夕改”？
这位粉丝说的没错！但是不要忘记，目前我们国内施行的是“因城施策”的房地产调控ZC，地方ZF可以根据实际情况对相关ZC做出调整。另一方面来说，南京银行本身就有“自主上调首付比例”的先例。
去年8月30日，YH也曾发布两条ZC，降低首套存量房贷利率、调降首套房首付比例至20%。
但是“首套房首付比例20%”的ZC在南京执行了只一个月，南京的一些银行就提出了疑义，认为2成首付买房会对银行造成呆账、坏账的风险，尤其是主城四区普遍新房总价超过500万，如果也是2成买房，万一发生断供，不好处理！
当时银行方面的申请发出后，很快南京的首套房首付比例出现了上调：主城四区执行了2.5成首付，其余区域2成首付。
相信一直关注北哥“南京楼市考察”公众号的“老粉”，肯定对上述事件记忆尤新。同理，此次YH将二套房首付降到了1.5成，可以说比去年还低，那么南京银行有没有可能将二套房首付比例回调呢？欢迎评论区留言，说出你的观点！
接下来，我们来看下南京楼市最新的楼盘开盘、推新情况！
前天文章，北哥刚刚播报了软件谷的保利荷雨瑧悦即将推新，谁知昨天该项目就领取了新楼栋销许，这回又被北哥说准了！
保利荷雨瑧悦13号楼位置
昨天下午时分，保利荷雨瑧悦正式领取项目西南侧13号楼120套房源销许，13号楼为一栋30F的大高层，两梯四户布局，中间户型为99㎡3房2厅2卫，边户为104㎡3房2厅2卫，此次新领房源销许均价为43739元/m²，与上次开盘9月27日推出的17号楼销许均价持平。
看到这儿，可能一些粉丝就要说了，北哥你之前不是说保利荷雨瑧悦的房价要涨吗？这不也没涨嘛！的确销许价格没变，但是不代表打折和优惠力度没有降低，根据北哥得知的最新消息，之前9月底保利荷雨臻悦推出17号楼，99㎡3房最低总价门槛在320万左右，如今99㎡3房的最低总价门槛已经提升至340万左右。
况且，这个价格比上半年保利荷雨臻悦89㎡小3房，290万的入手总价，高出50万。这还不是涨价吗？
保利荷雨瑧悦13号楼销控
销冠盘就是销冠盘，不是盖的！保利荷雨臻悦昨天领销许，今天就开盘，完全不需要所谓“认筹期、报名期”，就是这么任性。网房数据清楚显示该案13号楼今天一开盘已经实现房源去化
保利荷雨瑧悦越卖越好，还在于该项目实景逐步呈现，购房人开始“眼见为实”！
项目部分楼栋外立面已呈现，以铝板一体板为主搭配单檐平屋顶，再融入江南古建筑标志性的飞檐、山川元素，造型很有辨识度。
5000㎡中式园林示范区；前庭后院设计；6米高差的叠水瀑布设计；600㎡下沉式会所，俘获了太多南京刚需客的心。
保利荷雨瑧悦的地库落客区，大片透光云石与铝板线条相结合，入户门厅大块岩板上墙，也已经实景呈现。
02.
江核推盘速度加快！扬子保利江韵臻悦3推价格流出；江核第二家四代宅产品细节公布
除了雨花软件谷，江核新房市场近来也开始发力。作为江核板块首个第四代住宅的扬子保利江韵瑧悦，近期已经开始安排“第三次开盘”事宜。
讲真，江核的第四代住宅开发及去化进展明显快于其他板块，别看全市目前有15家左右第四代住宅，有的项目首开之后，二推开盘就再无声音，而江核的扬子保利江韵瑧悦，却是首次、二次开盘都制造了轰动效应。
10月14日，扬子保利江韵瑧悦首开，推出2号楼12套143㎡洋房户型，当天购房人数就达到50人以上，开盘4人抢1房，20分钟就告售罄，这可以算是江核近两年以来，首次开盘日光。
10月15日，扬子保利江韵瑧悦紧接着推出3号楼16F小高层和6号楼24F高层，共152套房源，也引起了一场开盘热销，至今152套房源仅剩于26套在售，去化率达到82.8%。其中3号楼小高层已售罄
3、6号楼网房销控
11月8日，扬子保利江韵瑧悦“二推”开盘，推出1号楼，小区最后1栋6F洋房，12套143㎡洋房户型，和首开一样毫无悬念，这栋洋房也是当天售罄。
1号楼网房销控
据此，你甚至有点难以相信这居然是一家“江核楼盘”。
而扬子保利江韵瑧悦就在众人的难以置信中，全盘的推盘进度实现过半。
目前该项目全盘7栋楼，其中2栋洋房售罄、1栋小高层售罄，1栋24F高层基本售罄，仅剩于最后3栋24F高层还未出售。
说实话，扬子保利江韵瑧悦是懂销售的，每次拿出来的楼栋，都可圈可点。根据北哥得到的最新消息，该项目第三次开盘的楼栋已经确定，就是小区最南面的5号楼24F高层。
这栋楼有何特点？如果单单看沙盘，也许没有什么感觉，但是结合扬子保利江韵瑧悦的项目位置，买房人的情绪可能一下子就被点燃了。
要知道扬子保利江韵瑧悦是目前江核已经开发的住宅项目中，距离滨江岸线距离最近的一个。
位置距离滨江岸线仅450米，项目南侧就是扬子江国际会议中心，广西梗大街一街之隔就是江北地下城和第一高楼所在地。4号线二期滨江站距离小区也只在500米左右。
所以从小区楼栋的排布距离来看，扬子保利江韵臻悦第三次开盘将推出的5号楼，就是小区距离滨江岸线最近的一栋楼，且也是整个小区“唯一能观江景”的楼栋。
扬子保利江韵瑧悦实景
5号楼与首开的6号楼户型相仿，中间两户为105㎡3房，边户为115㎡3房。
其中105㎡两款户型是两个中间户，由于奇偶层排布的不同，又分为带露台和不带露台两种。其中奇数层户型带露台，偶数层户型不带露台。
105㎡两款户型图
115㎡两款户型均带露台，且因为奇偶层排布不同，则分为主卧露台朝南，或朝东两种。
115㎡两款户型图
105㎡带露台户型，露台面积达到4.85㎡；115㎡户型露台面积则较大，目测在10㎡左右。
115㎡户型主卧+露台实景
除了产品，扬子保利江韵臻悦的折扣价格也是屡屡引起热销的关键，10月份首开，该案小高层、高层的销许价格为37800-38700元/㎡，而开盘折扣价格仅为2.8-3.2万/㎡，比销许价格低了近6000-10000元/㎡。起步105㎡上车总价仅300万不到。
根据北哥打听到最新消息，该项目即将推出的5号楼，马上就要领销许开盘，目前已经在接受认筹报名。
5号楼开盘价格也基本摸清，应该和首开的6号楼差不多，认筹大概下周一截止，各位购房粉丝如果有需要可以私信北哥，拿底价！
然而，江核的第四代住宅开发节奏很快，除了扬子保利江韵瑧悦，板块第二家第四代住宅项目也已经出炉，不仅公布了案名，还公示了产品细节。
该项目其实与扬子保利江韵瑧悦属于同期拿地项目，去年12月14日，江核政务区的G16地块，被卓越与北联结合联合底价拿下。
江核G16地块被万科江悦光年、大华锦绣江来、和光锦棠府等一众小区包围，今年8月份左右G16公布了项目规划，并GX将打造第四代住宅产品。
1.6容积率的低密地块，打造28栋住宅，除北向5栋高层以外，其余23栋均为低密多层住宅，其中最低仅4F的叠加别墅产品。如今该项目案名确定，为“九胤”。同时随着项目产品细节及户型的发布，证明九胤是全市首个真正自带别墅产品的第四代住宅项目。
九胤采用大面积的玻璃幕墙搭配铝板线条装饰，结合Low-E中空玻璃。
此外，九胤社区内打造了3000㎡的超大规模的下沉式会所+泛会所，这个面积超过了江韵瑧悦。
九胤的会所效果图
据说3000㎡的会所中包含酒店式接待台、会客厅、儿童天地、健身房、室内高尔夫、桌球室、共享餐厅，还有独立恒温泳池。
此外九胤项目的别墅、洋房、高层三种产品的户型面积段也已经基本确定下来。其中别墅户型为143-188㎡、花园洋房户型为118㎡、高层户型为106、118㎡。
九胤别墅效果图
据悉，九胤首次开盘预计在明年四月份。
今天文章的内容就是这些，如果对以上话题感兴趣的，可以加北哥微信，咨询探讨！
主编简介：
苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。