文/十一弟
这两天，深圳又冒出来了一个日光盘——
深铁·阅云境。
项目推出了一栋楼，总共214套房，预售备案价超过了5万/平米。
正式开盘之前，阅云境吸引了477组客户报名冻资，平均两三个人抢一套房。
这算是一个刚需盘，户型面积主打从96平米的三房，到139平米的四房。
据说，昨天开盘只用了不到两个小时，就全部售罄了，揽金将近11亿。
今年以来，这是深圳楼市的第四个日光盘。
作为一个刚需盘，开盘即售罄，一定是在价格上有了让步。
尽管阅云境的预售备案价超过了5万/平米，但等到一开盘，立马选择了降价。
开发商采用了套娃式的降价策略——
VIP登记，给到99折；
认筹，给到97折；
开盘，立马打个91折；
认购后十天内网签，继续给到99折；
如果能一次性付款，还能享受99折。
这年头，降价不能大张旗鼓，枪打出头鸟。
悄悄地进村，打枪的不要。
这些折扣叠加起来，相当于给按揭贷款的买家打了86折，给一次性付款的买家打了85折。
要不是十一弟接受过九年义务教育，这折扣力度，一时半会儿还真算不过来。
套娃式降价之后，阅云境的销售价格，从超过5万/平米的预售备案价，直接干到了4.4万/平米。
最低开盘价，甚至只卖到了3.78万/平米。
总价363万，就能在深圳入手上车一套三居室了。
阅云境的降价策略，属于抄作业。
它与深圳最近一个日光盘——中建·观玥的套娃式降价，如出一辙。
上个月，中建·观玥开盘，打出了诚意登记优惠3%、VIP升级优惠3%、认购优惠4%、按时签约优惠1%、五成及以上首付优惠1%或一次性付款优惠2%的折扣。
一层套一层的折扣算下来，最高能打到87折。
中建·观玥的销售单价，从3.8万/平米的预售备案价，降到了3.3万/平米。
结果，项目推出了192套房，吸引了2047组客户争抢。
千人抢房的盛况，在深圳重出江湖，平均算下来，超过十个人在抢一套房。
开盘当天，只用了一个半小时，这192套房全部售罄。
当时，十一弟帮开发商中建东孚算了下，观玥大概率是割肉出货，赔本赚吆喝。
项目开发成本需要4.1万/平米，最低3.3万/平米的开盘价，每平米要亏八千块钱。
后来，有中建东孚的朋友告诉十一弟，观玥属于以价换量，每平米要亏五千块钱。
靠着打折降价，中建东孚硬是咬着牙，人造出了一个日光盘。
只要价格降到位了，别说日光，秒光都不成问题。
这次日光的深铁·阅云境，背后的开发商是深圳地铁。
最近，深圳地铁发布了一份糟心的业绩报告。
今年前三季度，深圳地铁净亏损了逾80亿，创下了过去十年来最大的亏损纪录。
深圳地铁承担着地铁线路建设和运营的职能，但靠地铁卖票收入，无法覆盖高昂的运营成本。
因此，深圳地铁的主营业务，实际上长期处于亏损状态。
可是，过去几年里，深圳地铁的财务业绩，却一直保持着盈利状态。
它的利润，主要靠房地产业务弥补——
一是自主拿地开发的房地产项目，也就是所谓的站城一体化开发业务；
二是作为大股东，持有上市房企万科27%的股权，从中确认的投资收益。
去年，深圳地铁整体收入将近252亿。
其中，地铁运营业务收入102亿，占比不到41%；站城一体化开发业务收入147亿，占比大约59%。
地铁运营业务成本超过了126亿，超过了地铁运营业务收入。
这意味着，它的核心主业——地铁运营，仍处于亏损状态。
深圳地铁的开发业务，去年的毛利率达到了37%，依然保持在较高水平。
去年，央企利润王——华润置地、中海地产，它们的开发业务毛利率，已经跌到了20%上下。
所以，尽管地铁运营业务收入亏损，但有了开发业务的拉动。
到去年，深圳地铁的整体毛利率，维持在了13%左右。
再加上持有万科等参股企业股权，对应录得了48亿投资收益。
这使得深圳地铁在去年实现盈利，净利润不到8亿。
由于房地产持续下行，尤其是今年万科的财务业绩踏空，深圳地铁在前三季度，就已经巨亏了逾80亿。
这次深铁·阅云境入市，开盘即售罄。
在销售势头上，对深圳地铁的开发业务，有了提振作用。
深圳地铁的开发业务，之所以能够维持较高的毛利率，是因为在拿地方式上，占尽了地利。
它在地铁运营业务上的亏损，通过低价拿地开发地产项目，补偿了一部分利润。
有很多账，根本算不明白，因为羊毛出在猪身上。
在地铁沿线获取土地，是深圳地铁增加土地储备的主要方式。
深铁·阅云境，就是一个地铁上盖物业。
项目紧邻深圳地铁3号线大运站，还是深圳地铁14号线、16号线的换乘站。
三年前，深圳地铁以逾54亿代价，底价摘牌了阅云境地块。
这块地总价很高，开发体量很大，计容面积超过了37万平米——
其中，办公面积17.4万平米，商业面积6.9万平米，住宅面积13.1万平米。
折算下来，阅云境地块的平均楼面价，每平米只需要1.4万块钱。
这块地规划了逾13万平米住宅——
其中一半面积，属于出售型人才房，销售限价3万/平米；
另一半面积，属于纯商品住宅，销售限价5万/平米。
由于当初拿地成本足够低，平均楼面价仅为1.4万/平米。
拖了三年，才等到纯商品住宅入市。
即便一开盘就降价到了4.4万/平米，但地价与房价之间，每平米相差了3万块钱。
十一弟查了下，阅云境项目整体投资超过了73亿，每平米开发成本还不到2万块钱。
果然，只要面粉的进货价够便宜，做出来的面包降价卖也不亏。
套娃式降价、人造日光盘，深圳地铁抄作业，依然有赚头。
地铁运营业务本就一直亏损，再让开发业务亏本卖房，这日子就没法过了。