本文首发拾榴询财公众号（2024年11月22日）
上个周末，重庆老友来南京采风，被石榴叔先拉到钟山风景区拍了两天照片，之后又一起去塔川赏秋。虽然天气不给力，晨雾没有看到，但柿子树拍过瘾了，中式美学的顶流。
一路上，聊得最多的，除了摄影旅游，就是房子。用他的话说，重庆的房子跌惨了，比南京还惨。
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他手下的一个员工，2020年在重庆定居，凑了100万首付，贷了240万，在江北嘴买了一套168平方的江景房。然而，重庆楼市2021年进入拐点之后，就持续下跌，去年更是加速，目前首付已经跌没了。
当然，这算比较好的，至少房子还能卖掉。重庆现在有大量房子根本卖不掉，新房库存压力山大，去化周期超20个月，远高于上一轮2015年楼市低迷期。有数据统计显示，2023年重庆住宅年销售量已经跌到2004年的水平。
再看二手房，重庆的去化周期在新一线城市中能挤进前三。目前主流交易平台已经查不到重庆楼市的各种数据，自媒体的报道也很少。通过某中介内网我们了解到，今年1月初，二手房挂牌量就已经达到29.1万套，到11月中旬，这个数字飙升到34万套，这个数字还在上涨。
在刚刚过去的金九银十，重庆楼市也没完全热起来。
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我在2020年针对重庆来楼市写过一篇文章《二手房爆裂，楼市的另一半真相》，当时数据就已经不正常了。
一直以来，重庆这座城市充斥着大量的投机主义者，楼市自媒体特别发达，也是炒房大V的英雄冢，最早可以追溯到2010年。从两江四岸到江北嘴，从宇宙中心照母山到中央公园，还有西永。从温州炒房团，到后来的水库欧神，都是打着飞的去重庆抢房。最让我记忆犹新的是2017年2月水库论坛发布了一篇文章《下一站，重庆》，提到“未来是哪里，未来是重庆”。这篇文章现在还能搜索到，逻辑是GDP和固定资产投资增长，然后喊出重庆会超过深圳，成为中国GDP第三大城，“北上深”变为“北上渝”的口号。
事实呢？重庆根本并不具备炒房的先天条件。地形、气候、产业结构、居住人口特征，再加上收入偏低，决定了重庆就是个自住型城市。
首先重庆从来都不缺房子。一直以来，通过天量的土地供应和天量的公租房（操盘手是时任市长黄奇帆），来应对房价上涨（换个说法，就是让市场供大于求）。截至2024年8月，重庆共建成58.3万套公租房，住户有140余万人。公租房数量比北上广深加起来都多，是全宇宙公租房最多的城市，关键是任何人都可以申请，没有户籍和收入限制。
与此同时，需要买房的人这几年也在减少。重庆2023年全市常住人口为3194万人，比上一年减少了21.91万人，是四大直辖市中唯一负增长的城市，也是九个国家中心城市中唯一负增长的城市。这个数据再深挖，把出生人口和死亡人口单列，就会发现人口实际流出了11万。
还有一个数据很容易被忽略，那就是重庆人均住房面积达46.1平方米（2022年重庆市统计局发布），已经逼近发达国家标准（50个平方左右）。用老友的话说，重庆本地人根本不缺房子，改善需求也很弱，一方面够住，另一方面怕跌。当然，老房子太难卖了。
这几年市场需求一波是外围进入主城区的，一波是远郊进入中心城区的，所以成交均价和中位数持续在跌根据贝壳的统计，100万以内成交价占比已经达到54%，200万以内占比达到81%。目前重庆的二手房房价是成都、西安、重庆，西部三巨头里最低的，收入和高收入人群占比也是最低的。
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事实证明，任何炒作起来的概念都没办法长期支撑房价。
另外，便宜的东西，优点只有便宜。
直到今天，还有很多从业人员认为，重庆是内陆开放的高地，也是内陆房产价值的洼地，下跌空间小、风险小、上涨空间大。
便宜就能买？便宜就能涨？便宜就能多赚？
在房地产上行期，这些牛吹多了别人会相信，但在下行调整期，也就只能自己骗自己了。没有持续的购房者，热度就会下降，越来越冷。只要真实入住率不上来，周边配套就会延期。市场一旦不好，房价下跌，二手房流通性就会出现问题，炒房客现金流紧张，就有可能自砍一刀跑路。
根据统计，2023年全国各类法拍房源79.6万套，相比2022年的58.3万套猛增36.7%，排名前三的城市分别是，重庆、成都、郑州。
重庆还能涨起来吗？先消灭库存，难度不亚于上天。
我们现在复盘这些城市是如何涨起来的，又是如何跌下去的，只为了不重蹈覆辙。当下楼市有两个现象值得警惕，一是新房和二手房市场完全脱节，二是本地人不买房，外地人组团来抢房。他们的背后都是舆论在左右。所以同志们，一定要看数据呀！