楼市要论产品力，不少房企都要争一下。
但若论营销套路，尤其是在上海，大华则堪称顶流玩家。
近日大华业主爆料，“网红盘”大华公园柏翠，9月、11月两次开盘认筹名单，被细心的业主发现了端倪：
两次认筹名单出现大量重合，疑似“造假”虚增数据
比如大华公园柏翠9月开盘摇号公示结果中，仅仅名单第一页，12个人中就有3个人再次出现在了11月的第二次开盘摇号。
也就是说这些人花钱认筹参加开盘，结果排到前面却放弃买房，第二次又来？显然不是正常业主的操作。
可以说，大华凭借一己之力，捅出了上海楼市的隐秘角落，每天都在爆热销、抢房，到底有多少数据是真的？
总爷为了一探究竟，对两次认筹名单逐个分析对比，包括身份证号、姓名等，结果真的大跌眼镜。
不得不说，大华销售数据“水分”惊人，买房真的要当心
今天总爷就和大家聊聊，大华这个盘的疑似营销套路，以及背后可能存在的“虚假繁荣”。
1
虚假热销？哄骗买房人上钩
今天的上海楼市，形成了一个独特现象：
客户买房都买红盘，如果认筹数据不佳，说明市场不认可，大家往往不敢买。
上海房管局为了确保楼盘销售规范透明，对于销售过程有严格的管控：
客户认筹之后在开盘前要摇号并公示，就是为提高开发商作假的成本和难度。
不过即便如此，还是有不少房企为了营造虚假热销氛围，逼定客户出手买房，会通过花钱请“演员”参与认筹的方式虚增数据。
而大华公园柏翠在两次摇号名单公布之后，被细心的业主们发现了端倪：
第一次开盘摇号的“幸运儿”1号筹，怎么第二次又去了？
要知道，上海认筹是需要冻结保证金的，客户花了时间、精力、金钱去认筹，拿到1号筹意味着所有房源随便选，几乎必上车。
然而这位陈姓客户操作却非常迷，第一次幸运获得1号筹，却又出现在第二次开盘摇号的名单上。
说明他主动放弃随便选房的机会，第二次开盘却又一次来参加认筹，这次摇号排在53位。
这个行为非常诡异，超出正常客户合理范围。
为了验证这种特殊情况在大华公园柏翠是否是普遍，总爷将两次认筹名单逐一筛选、对比，结果非常震惊：
第二次认筹的63组客户，竟然有32组都参与过第一次认筹
如果是那种每次开盘都售罄，存在很多购房者买不到的真正红盘，这种重复认购还能解释，但大华公园柏翠显然不存在这种情况。
数据显示，大华公园柏翠1批次开盘近2个月，网签率仅54%，也就是说1批次还有大量房源没有卖掉。
这些参与1批次开盘，明明有现成房源却没买的客户，依然跑来参加2批次，明摆着就是认筹表演。
目前，大华公园柏翠2批次认筹已经过了2周多，100套房源自称开盘当天全部卖完，至今却仅有13位网签。
并且值得注意的是，根据我们的对比，大华公园柏翠2批次63组认筹客户中，32组都是1批次来过的，相信业内人士与懂行的都能掂量出其中的“含水量”。
当然，到底存在多少数据“造假”，可能只有大华自己知道，我们也是呈现数据中看到的问题，不过总爷听大华公园城市的业主说：
在认筹名单中，两次看到疑似物业经理的名字
2
套路不断，充满谎言的打法
下半年的上海楼市，在几针政策强心剂下，勉强维持住了体面。
高端豪宅依旧很火，但刚需市场后劲明显不足
尤其是大华公园柏翠，这个以“大宁”为噱头和卖点的楼盘，面向的是全市刚需客户，竞争尤其激烈。
于是大华公园柏翠剑走偏锋，虚假宣传捆绑上游板块大宁，碰瓷高能级板块拔高自己身价，以此来吸引客户关注。
这样充满谎言的营销打法，短期可能收效不错，但若想卖掉这个大体量楼盘，还需要源源不断的热度：
所以他们有动力制造虚假的“抢房”气氛，让买房人被节奏带起来
这也就是疑似“演员”出现的原因，大华肯定不是唯一这么做的，但可能是做法最简单、最无脑的一个：
“演员”第一次出场之后，第二次能不能换一批人？未免太懒了
尤其是第一次认筹出现的1号签，竟然还在第二次认筹名单中出现，这种离谱的情况，怪不得会被业主曝光并质疑：
大华凭一己之力，捅出上海楼市的隐秘角落
3
偏僻大盘，未来出手很困难
如今楼市前景仍然不明朗，大家在选择楼盘、开发商的时候要千万谨慎。
大华公园柏翠就是一个典型案例，从板块、流通性、口碑层面三重劣势，千万不要被营销牵着鼻子走。
首先是板块潜力不足，买房最重要的就是区位和配套
总爷之前讲过这个楼盘的问题，处于郊区、资源和配套都很一般，距离大宁商圈相隔甚远，所谓的静安大宁配套不过是镜花水月。
其次是未来流动性问题，买房要关注二手房市场增值潜力
大华公园柏翠北侧，是大华公园城市1-3期已交付房源，上千套的体量意味着挂牌量巨大，互相踩踏压价，未来二手房市场很难出手。
并且从目前的贝壳挂牌价、成交价来看，不仅是毫无性价比，已经出现明显的“期房比现房贵”的正挂现象。
另外是开发商的口碑，差的风评会让潜在买家望而却步
熟悉上海的客户对“大华”两个字非常敏感，大华上海楼盘经常因为质量和物业服务被业主投诉，资产价值更加难保障。
今年上海刚需市场，竞争可以说非常惨烈，除了产品层面推陈出新，各种营销套路也令人应接不暇。
面对楼盘营销的“碰瓷”、认筹数据的“灌水”，买房人稍有不慎就会落入“陷阱”。