徐晨曦 王继亮
城南新村社区物业服务社工作人员在段家坝小园修剪绿植。人民网 徐晨曦摄
“交了物业费，车辆乱停乱放没人管，连基本的保洁也做不好，亲朋好友都不大愿意来串门。”提起以前的物业服务，江苏南通市崇川区居民朱新华一肚子不满。现在，他的气消了，这要从当地在老旧小区推行的物业服务社说起。
老旧小区的物业管理，是很多城市的“老大难”问题。作为南通市主城区，崇川区自2020年以来先后对178个老旧小区实施改造，并通过组建公益性的物业服务社，推动化解老旧小区失管、脱管难题，实现了一批老旧小区从内到外的焕新。
近日，人民网走进当地金鑫苑、北郭东村、段家坝小园等老旧小区实地调研，看到了环境整洁、邻里和睦、治理有序的可喜画面。崇川区住建局副局长陈婷婷表示，“我们通过党建引领、公益为民、治理融合、专业外包的方式，创新打造物业服务社，实行托底式服务，推动老旧小区物业管理走上了正轨。”
“重点激发大家的主人翁意识”
学田街道金鑫苑建于1999年，共11幢292户。20多年来，这个小区先后有4家物业公司入驻，最终都因管理不善、居民不买账而遗憾撤场。
针对老旧小区这一较为普遍的社会问题，崇川区委、区政府提出以党建引领为核心，建立“区级指导、街道统筹、社区负责、业主监督”的物业服务社组织体系，具体由社区党组织牵头成立物业服务社，同时汇聚业主委员会、社会组织、志愿者等多方力量，引导党员骨干加入物业服务社。
业委会是个中关键。作为崇川区首批探索实施物业服务社管理模式的小区，金鑫苑2021年选举出了新一届业委会。“我们把业委会成员的特点定义为‘四有’，有威望，有情怀，有能力，有精力，重点激发大家的主人翁意识。”社区党委书记倪燕说。
志愿者正是小区主人翁的角色担当。江苏工程职业技术学院微电子专业的陆冬明老师加入志愿服务队后，发挥专业特长，当起了小区里的“电工师傅”。王克云、刘国兰是“助邻志愿者”，谁家老人腿脚不便，他俩就定期上门打扫卫生，组织大伙儿为困境人群献爱心。
朱仁昌是一名退役军人，在小区改造中他就凭着“较真劲”，严格把关施工质量。物业服务社运营后，他又加入义务监督队，主动承担起车辆停放、安全检查等工作，“志愿者不拿一分钱工资，我作为党员就要以身作则。”
城东街道北郭东村南区，过去也是脏乱差的老旧小区，在社区党委组织下试水物业服务社模式，面向居民实行“点单式”服务，104名党员群众主动担任“红色管家”。退休干部王瑞华牵头成立了党群志愿者队，“我们每天巡查一小时、商议一小时、服务一小时，每月定期有31名志愿者轮流负责小区卫生和安全。”
包勇奋在北郭东村生活了24年，对目前的物业服务赞不绝口：“过去有人在花圃里施肥种菜，散发出的异味让人不敢开窗，志愿者挨家挨户上门劝导，热心居民还自发补种了花花草草。”
“我们都把小区的事当成自家的事”
老旧小区改造，“改”的是硬件，“造”的是品质。老旧小区更新改造后，物业管理跟不上，居民的获得感、安全感和幸福感从何而来，又如何长久？
在金鑫苑居民们看来，物业服务社成立后，在社区党委和小区业委会有力组织下进行自管自治，实现了“对症下药”。用朱新华的话说：“我们都把小区的事当成自家的事。”
老旧小区在建设初期规划的停车位数量不足，常常成为居民和物业管理方之间的矛盾点。金鑫苑居民登记的车辆共340辆，停车位只有187个，该小区地处位于南通圆融商圈附近，外来车辆频繁进出，让原本不多的车位更加捉襟见肘。
“为此，全体业主投票决定将临停车辆的收费标准提高。经此调节后，一方面提供给居民的车位增多了，另一方面小区的公共收入也增加了。”小区业委会主任施伟还介绍说，“当年缴清物业费的业主第一辆车免费停，第二辆车开始收费。”去年，金鑫苑小区收到物业费、停车费共29万元，除去7位物管人员的工资开支，剩余8万元以分红的形式分配到了每户。
“遇到有业主乱停车，居民们会在业主群里予以曝光。停在路上的，就在年终分红中扣20元，停在消防通道上的扣40元。”施伟说，小区所有业主参与制度共建、互相监督，解决了车辆乱停乱放的“顽疾”。
涉及公共利益分红，对小区内的空关户、无车户是否公平？据介绍，针对无车户，业委会每年补贴120元；针对空关户，如果全年电费不超过100元，业委会会退还30%的物业费。
沈先生是金鑫苑的一名空关户，长期居住在国外。新的补贴办法出来后，他一算，原本每年960元的物业费，加上无车户补贴120元、年分红275元，再算上减免的3成，他每年只需要交400来元。
构建“六力共治”格局
新城桥街道城南新村社区段家坝小园建于1995年，自建成后便由坤园物业公司进行管理，物业费收取率不到40%，小区治理陷入恶性循环。“连保安都没有，又脏又破，垃圾也没人来打扫。”3号楼居民沈晓水说。
2020年，段家坝小园被列为老旧小区改造项目，当年年底改造完成。2022年3月，物业服务社在这里落地，物业服务社提供护绿养绿、文明养犬、垃圾分类、停车秩序等志愿服务，其他服务向物业公司购买。
王华是城南新村社区物业服务社的“红领管家”，负责段家坝小园的管道疏通、电路维修。“王师傅认真负责，遇到停水停电，只要打个电话，十分钟内就能上门维修。”提起这位王师傅，小区居民纷纷竖起大拇指。
值得一提的是，目前段家坝小园不向业主收取物业费。原来，小区的公共收益有两处，一是小区内每辆车600元/年的停车费收入，二是小区配套店面房的租金，合计每年有20万元，扣除必要的保洁与安保人员开支后，每年还有5万元左右的结余投入到公共维修基金的蓄水池。
陈婷婷坦言，在专业性上物业服务社比不上物业公司，它更多的是承担“兜底”的功能，与市场化物管优势互补，而小区具体选择哪种管理模式更适合，需要视其具体情况由业主共同决定。此外，物业服务社还承担了“应急”功能，一旦有物业公司中途撤场，物业服务社就要顶上，“毕竟小区垃圾不能一天没人倒，小区安保不能一天没人管。”
截至目前，崇川区已实施改造的100多个老旧小区中，其中70多个由市场化物业公司管理，30多个由物业服务社管理。陈婷婷表示，当前，崇川区正积极发挥党组织领导力、主管部门监管力、执法部门公信力、业主委员会履职力、物管企业服务力、居民群众自治力，构建“六力共治”格局。