我是紫沐,这是我第424篇日记。
聊聊最近的市场。
豪宅税
豪宅税对优质超豪产品,利好挺大的。
比如珠城,最近这周截至周六,累计成交14套,有7套都是超豪。
按1500万的套均价去算,如果是二套,原豪宅税5.3%+契税3%+个税1%,摩擦成本要140万。
但优惠后只要45万,省了足足95万的成本。
对业主来说,这6.3%的税费优惠,可以当做让利促销,相当于房价打了个94折。
对买家来说,如果现金流充足,这省下来的钱可以通过杠杆,多撬出来600万,买更好的标的。
想稳,拿来升级下装修预算,也同样很香。
所以像降税这种实打实的降成本,比什么降首付实用多了。
对买卖双方都有好处,能进一步提高市场流动性。
但说实话,如果楼盘本身品质不够硬,豪宅税减免也帮不了什么忙。
就好像能买万博和樾府或者万博悦府的买家,不会因为雅居乐花园的大面积少了笔税费,就跑到对面去。
市中心的老破大,也是一个道理。
这种上个世纪的产品,哪怕是大面积,在居住舒适度和户型设计上,可能还比不过不超豪的新式户型。
没有金融属性,又没有居住属性,在巨大的品质差异面前,税费减免救不了老破大。
所以真正能吃到税费减免红利的,还是那些本身就属于板块标杆的楼盘。
比如牛奶厂,以前四大金刚的超豪户型,流通性一直比不过不超豪四房,豪宅税功不可没。
但现在去四大金刚买一套165㎡,不用交豪宅税,总价可能比去观樾买一套140㎡还便宜。
那牛奶厂内部置换的买家,确实会有一部分,从观樾跑回四大金刚去。
所以取消豪宅税,固然利好超豪宅产品。
但前提是,你手上的超豪宅,本身品质得过硬。
这么一看,珠城顶豪确实是最大赢家。
买房时机
从现在到春节前,我觉得都是很好的淘笋时机。
目前的利好力度,包括利率、税费和各种大礼包,放在楼市的黄金时代,也是史无前例的。
加上房价回调这么久,核心区只要不是垃圾盘,房价基本都稳定了。
在对房地产态度彻底扭转的背景下,很难有大幅下跌的空间。
加上过去两年,彻底抛弃房地产的后果,操盘手也有了切身体会。
在房价真正止跌回稳之前,对房地产的帮扶只会持续,不会轻易就撤掉。
而且这波提振内需,大概率还是要靠房地产这个支柱。
毕竟能占GDP比重15%,关联1000多万直接从业人员和8000多万上下游岗位的房地产,目前还没有很好的替代品。
在新的替代品出来之前,不管是操盘手还是地方,就算嫌弃,也还是得用。
有实际住房换房需求,现在买,安全垫算比较充足了。
具体来看,600万以下,还是优先新盘比较好。
新规产品的高使用率,能在同面积下对比老房子对一间房,对刚需刚改来说,功能性优势还是很大的。
而且说实话,未来即将入市的大量新盘,很多也是这个价位段。
新一点的产品,面对后续冲击,也更有竞争力一点。
至于投资,我依然觉得没到时候。
别看网上很多人说,反价潮即将到来。
真实的市场,大部分房源还是趁着利好热度出货为主。
哪怕是优质资产,多空博弈其实也还在持续。
在心态层面,就没有彻底扭转过来。
更别说稳房价和涨房价,是完全不同的两个维度。
复盘过往的行情,行政的手,最多只能对稳房价有帮助。
真正的涨房价,还是靠基本面燃起来的。
在经济、就业、预期真正回暖之前,很多看起来火热的情绪,其实都是虚火。