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楔子
前两天，上海浦东塘镇一个叫做“浦发虹湾”的住宅项目，因为隔壁地块土壤污染的原因，不少业主希望退房而成了热点。这 个项目位于外环外，是2022年的热盘，当时销售单价超7万元/平方米。
但因为购房合同是经过政府备案的，土壤污染的也不是本小区，所以开发商也觉得很无辜，目前这个事件还在持续发酵中。
其实生活中，土地被污染的情况并不少见。很多大城市因为产业升级，原来的化工企业迁走之后，地块就空出来再开发，这样的地块土壤就可能被污染，需要修复治理之后才能重新使用。
所以今天这篇文章，我们来聊聊一些土壤被污染地块，再开发成住宅的案例！
02
事件原委
浦发虹湾是2022年拿的地，经过了两年的建设，最近可以预看房了，却爆出了“隔壁地块”有土壤污染的问题。据检测报告显示，土壤中污染物多达18种，地下水中污染物更是高达22种。
而这些污染物对人体的健康会产生危害。报告是这样描述的：“对人体健康通常存在不可接受风险，应当采取修复措施。”
虽然是隔壁地块的土壤有问题，但是作为一个正常人，一定会担心对自己小区是否有影响。我画了几张分析图，大家一起看看。
如果换成是你，你能不能接受周边有“污染源”？
第一张图，是该片区的规划图
其中w09-06和w15-01就是浦发虹湾的一期和二期。而西侧的w08-08地块就是有土壤污染的地块，规划显示的是塘镇动迁基地。是不是意味着：今后该地块是建设动迁房呢？
离得不远还规划了一所小学和一所中学，其他全是三类住宅用地。
第二张图，是《上海市建设用地土壤污染风险管控和修复名录》的截图
这张图显示：浦发虹湾项目西侧的w08-08地块确实在《上海市建设用地土壤污染风险管控和修复名录》(截至2024年6月30日)中，而且显示已完成修复方案的编制。
但是这个地块还在修复名录中，就意味着还没有完成土壤修复，所以地块还没有进行下一步的开发
因为列入《名录》和《清单》的污染地块应依法实施土壤和地下水污染风险管控、修复，禁止开工建设任何与风险管控、修复无关的项目，不得作为住宅、公共管理与公共服务用地。对达到风险评估报告确定的风险管控、修复目标且可以安全利用的地块，土地使用权人可以申请移出《名录》和《清单》
只有当土壤修复后，才会移除名录，土地才能进行开发。
第三张图，是片区的一张效果图
这样能比较直观的感受到：这个片区有多少房子，会住多少人。如果这个污染地块真的对人体有影响，那辐射的范围会有多大，影响的人群会有多少？
对于土壤和地下水污染的治理，我们普通人知之甚少，也无法评估其危害，最理智的做法可能就是“远离它”。所以对于那些要求退房的业主，大家多一些理解吧。
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其他案例
其实这些年，全国各地爆出”土地污染“问题的项目还真不少，我下面列举几个相对出名一点的。
陆家嘴集团的苏州“毒地”
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司及其子公司因购买存在严重土壤污染的土地而引发的系列事件。
后来，陆家嘴集团及子公司因此向江苏省高级人民法院提起民事诉讼，将苏钢集团、苏州市环境科学研究所、苏州市苏城环境科技有限责任公司、苏州国家高新技术产业开发区管理委员会、苏州市自然资源和规划局等五家单位告上法庭，索赔金额高达100亿元。
而“土地有污染”被曝光出来，据说是和园区里一所名为苏州雷丁的学校有关。
这所学校是苏州伦华教育集团与英国雷丁学校共同打造的。 校方在办理办学许可证的时候，根据环保要求，要对学校土壤污染状况进行调查。
不查不知道，一查就发现大问题了。
事件爆发后，业主们联名上书开发商维权，最后开发商把维权业主的房子退了，项目也就此封盘。
但仍然有一部分业主住在里面，据涉事地块早已入住的一个小区居民告诉记者，自从2022年这些警告牌挂出之后，小区房价就出现暴跌。
重庆嘉阅滨江“毒地”
重庆嘉阅滨江“毒地”是指该小区原址为重庆农药化工有限公司的工业用地，尽管进行了治理，但仍存在严重的土壤和环境污染问题。
土壤有污染被曝光出来，据说是开发商在建设过程中，发现土壤散发出明显的臭味。然后环境检测一做，结果就显示：地块土壤、地下水及环境空气超标，部分指标严重超标，多项污染物的风险超过人体健康可接受水平。
后来就是开发商交房一拖再拖，业主开始维权。但最后等来的是专家的结论：该项目不具备交付使用条件。治理至少需要5年，且仍具有较大不确定性。
这个项目，开发商最后是给业主做了退款处理。但是小业主们还是非常气愤，毕竟时间成本、还有对美好生活的很多期待，都随着退款而“灰飞烟灭”了。
北京天通苑附近“沥青混凝土厂”
北京天通苑占地面积约48万平方米，建筑面积约为490万平方米，由645栋楼组成，其中包含多个区域，如天通苑本区、天通东苑、天通西苑、天通北苑和天通中苑等。
天通苑的规模相当于70个普通小区，其人口密度也非常高，常住人口超过30万，实际居住人数可能超过60万，所以天通苑可能是北京最大的社区了。
在天通苑的东北角1.2公里位置，有一个建于上世纪90年代的沥青混凝土厂，附近居民偶尔能闻到烧焦的味道。自2023年疫情后夏季起，夜里经常有严重的刺鼻气味，许多居民因此被呛醒，甚至出现需要就医的身体症状。
据最新的消息显示：政府部门对沥青厂所在地块已有明确规划，该地块属于对外交通用地和非建设用地，沥青厂并不在规划范畴内。后续将随实施逐步腾退，具体腾退方案将由属地政府和一级开发单位未来城公司牵头推进。
这个项目与“浦发虹湾”的情况有些类似，都是周边地块对项目产生不良影响 （或者可能的影响） ，而前两个项目是地块本身“有毒”，所以本着对人民尊重负责的态度，被叫停也是“理所应当”。
04
修复名录
看了上面这么多的“毒地”案例，有人也许会说，老百姓买个房可太难了。除了要注意看得见的风险，现在居然还要关注“土壤污染”这种看不见的风险。
那么对于普通人来说，该去哪里查询这些相关的信息呢？
其实很多城市，每年都会发布“土壤污染风险管控和修复名录”。一些土地会因为修复成功后，移除到名单外；另外会有一些土地，新进入名单。
这都是可以在当地规划和自然资源局的网站上查询到， 下面我就拿我家不远处的一个地块来打个样。
首先，我在名录中选择了上图这个地块，编号为：bs080a-03。原因是它离我家不远，而且它修复的目标是“要满足居住用地土壤环境质量要求”。
接着，我在百度地图上找到了这块地（如上图绿色位置） 。很偶然，在它周边有两外两块地，引起了我的注意。我也很好奇在一块需要土壤修复的地块边上，会建设什么项目。
大场镇永和社区bs080a-04、bs083a-08地块（大场场中村“城中村”改造项目）。出让面积8.04公顷（折合120.6亩），土地用途为办公用地，容积率1.1，总计容建筑面积8.846万平方米，成交价格88545万元。
上图为bs080a-04地块的规划图，下图为 bs083a-08地块的规划图。
目前，bs083a-08地块已经入场施工 （现场如下图） 。而bs080a-04地块，也在紧锣密鼓的进行中。
最后，我又去规划的网站上查询了bs080a-03这块地的用途，结果发现它的规划用途是“公共绿地” 。
所以，并非达到“满足居住用地土壤环境质量要求”，地块就一定是作为住宅用地来使用，也有可能是作为其他用途的。
对于购房者来说，目标地块是确定的，周边有可能产生风险的地块要么是“化工厂”等，要么是长期的空地，所以检索起来是相对容易的。如果你有需要，当然也可以私下咨询我。
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结束语
虽然土壤污染和地下水污染，我们肉眼不可见，但是“环境问题”，其实和每个人都息息相关！
有个叫做“生物富集”的概念，大家可能都有所耳闻。人类制造的污染，最后都会被动物和植物吸收，然后再以“食物”的形式进入到人体中。
我国提倡“环保”已经很多年了，虽然小时候的小化工厂早已经消失殆尽，但这种污染地块却是“一朝被污染，需要几十年治理”的。
不管是陆家嘴集团的“苏州地块”，还是全亚洲最大的“天通苑”周边地块，亦或者是重庆“嘉阅滨江”地块，其实都是因为之前的工业污染造成的。而“毒地”离我们的现实生活之近，有时候真是出人意料。
而现在不少城市修复名录和清单的定期公布，不仅是治理和修复土壤的需要，更是构建信用社会的需要。