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北京楼市未来半年最热闹的当属海淀，就在昨天绿城摇中海淀区功德寺HD-GDS-001地块，成交价51.75亿元，楼面价约71061元/㎡，溢价率15%。越秀摇中功德寺HD-GDS-002地块，成交价63.825亿元，楼面价71574元/㎡，溢价率15%。销售指导价10.5万元/㎡。
今年六月初海开以79.17亿元拿下的永丰南地块，溢价率仅为1.5%，等了小半年，最近终于有产品的消息流出，案名为“颐海澐颂”。
户型具体的套数为：
95㎡左右的小户型，29套，数量较少；
110㎡左右的三居室，142套；
116㎡左右的三居室，85套；
123㎡左右可三居可四居的户型，176套；
143㎡的大户型，58套；
149㎡的大户型，80套；
154㎡的大户型，32套；
164㎡的大户型，40套；
169㎡的大户型，20套。
今天给大家说一下永丰北大牛坊的:保利嘉华天珺。项目位于万科翡翠书院边上，该地块早在2016年就曾为万科以100%自持拿下，因为种种原因于去年退还，并在今年7月重新上架，吸引保利+建工、海开、中海3家房企及联合体报名竞拍。
2024年7月25日保利+建工联合体以89.01亿竞得北京市海淀区西北旺镇永丰产业基地（新）H地块HD00-0401-0120、0132.0162等地块，住宅部分成交楼面均价约5.96万元/平方米。指导价9万元/平方米
海淀保利嘉华天珺售楼处电话：400-9696-334【官网】项目总用地面积78759.899平方米，其中0120地块用地面积51178.061平方米，0132地块用地面积27581.838平方米。
两个项目，直线距离不到3公里，90-170㎡面积段基本重合，就是直接竞品。嘉华天珺，89、99平三居，126、131和170平四居。一共1270套。
海开颐海澐颂，面积段90/100/120/140/150/170平。700套左右。
一下供应2000套房。
前面还有中海富华里的部分现房还没卖完，还有位置偏一些的翠湖，特价7万出头的中海西山观复，也还有近300套。这个竞争比往年都要激烈。
就是这个2000多套的集中供应，让海淀买房人，有可能拿到更低的价格。
海开颐海澐颂：紧邻永丰南地铁+建华学校+成熟位置，每一点都硬核，很全能。毫无疑问是位置最好的，缺点是离六里屯不到2公里，家门口的建华学校，也并不是买房就能上。
嘉华天珺：低密度+中关村三小分校+海淀大悦城+故宫北院+湿地公园。
缺点是没地铁，只有地铁预期。
产品上基本确定，石材外立面，带会所、有泳池，高品质精装的社区。
比之前永丰北的新盘要高端。
嘉华天珺，楼面价才5.6万。肯定卖不到9万，还有不小的下探空间。
虽然地价之外，开发商还有很多成本。但是保利是比较在意回款的开发商，它想要走量，那价格就得让更大的利才行。个人估计嘉华天珺开盘价应该会在8万左右，甚至7开头。毕竟二手房都降了20%-30%，难道新房就不应该降吗？降价并不是说这个板块不行，因为市场原因都在降价。
根据保利以往的定价策略，不同的户型、楼层，都有可能拉开很大的价差。
目测东地块以90-140㎡户型为主，价格会低一些；西地块大户型，价格会高。
反观颐海澐颂，因为有自持的商业配建，也导致成本增加，所以永丰南的降价幅度不会太大。
项目信息
保利嘉华天珺位于海淀永丰北的大牛坊板块，项目分为东、西两地块。
楼栋朝向为东南30度，非正南正北。
分成东、西两地块：
东地块容积率2.0，一共15栋住宅，总高6-15层，有下沉庭院。
西地块，容积率1.7，一共9栋楼，总高8-11层。
项目分为东西两个地块，共24栋楼，1276户，有6个户型，面积段分别为89、99、116㎡三居，126、131、170㎡四居。
预计本月开放售楼处样板间，展示99、135、170三个样板间。
开 发 商：保利发展控股、北京建工集团
占地面积：东西两个地块总占地约7.9万方
容 积 率：西地块约为1.7 东地块约为2.0
绿 地 率：约30%
产品类型：平层/洋房
产权年限：70年
控制高度：36米
楼栋总数：24栋楼
总户数：1276户
户型面积段：89㎡-99㎡-116㎡-126㎡-131㎡-170㎡三居四居
得房率：126得房率80%，其他82%-86%
车位配比：1:1.2，共计1567，人防384，产权1183，
物业：保利物业
外立面材质：背漆玻璃+石材+铝板
海淀保利嘉华天珺售楼处电话：400-9696-334【官网】
最近这两年的幸福里润园、汇德里、富华里、栖海云颂，售价在8.2-8.5万。
嘉华天珺的指导价，是9万/平，提高了至少5千。但它的容积率却没有降低，1.7-2.0。
而就在他东边的幸福里润园，栖海云颂，汇德里和富华里，容积率却更低，只有1.5。
嘉华天珺只能在产品上找补，所以保利拿出了自己的天字系产品线。
在产品上配备了下沉会所，泳池健身房是标配。外立面也给到了石材，精装修也有升级。
而且在价格上，我觉得保利也不会按照指导价来卖，开盘打折，单价8万多，综合一比的话，比富华里那几个楼盘还是要合适很多的。
户型介绍
嘉华天珺户型图草稿版，面积段约89平、99平、116平三居。126平、131平，170平四居。
79平变异户型：两居室，三面宽朝南，1卫，1梯2户设计，得房率高达约85%。
89平：三居室，两面宽，270度采光，2卫并带家政间，1梯2户，得房率约84%-86%。
99平：三居室，三面宽，2卫带家政间，1梯2户，得房率同样约84%-86%。
116平：三居室，三面宽，配置与99平相似，得房率一致。
126平：四居室，三面宽，2卫带家政间，升级为2梯2户，得房率约80%。
134平：四居室，三面宽，2.5卫带家政间，1梯2户，得房率约84%-86%。
170平：四居室，三面宽，3卫带家政间，1梯2户，得房率约84%-86%，客厅面宽约7米。
周边配套
2020年《中关村科学城北区发展行动计划》提出中关村科学城建设重心北移，以永丰基地为核心打造发展格局。中关村科学城北区占海淀区总面积的54%，如今已聚集了一大批行业领军企业以及新型研发平台，像北斗星通、用友软件、集成电路、航天电子、空天经济、新材料、四维图新等纷纷进驻，高精尖”产业布局已然形成。这不仅为区域带来了蓬勃的经济活力，更为保利建工·嘉华天珺的业主们提供了丰富的就业机会与高端的产业氛围。
交通方面，周边交通较为便利，紧邻北清路，东侧直线距离2.8公里是京新高速，直线距离6公里是京藏高速，西侧直线距离6.5公里是西六环路。尽管距离地铁16号线永丰站的直线距离超过1.5公里，但据了解，项目附近一公里内未来将会有新的地铁站，也就是19号线支线北延。两个预估站点：故宫北院和永丰北站，注意，作为19号线支线北延，目前站点还在前期调研阶段，不是最终版。
商业配套方面，项目北侧500米处就是即将于年内开业的海淀大悦城，直线距离5公里内有西北旺万象汇、刚刚开业的昌平超极合生汇以及正在建设中的昌平万达等。
教育资源方面：幼儿园：周边有中国科学院幼儿园、中国科学院第三幼儿园 (杏林湾分园) 等，为孩子提供优质的学前教育资源56。
小学：中关村三小科技园分校新校址位于项目南侧附近，孩子上学较为便利36。
中学：附近有清华大学附属中学、人大附中航天城学校、清华大学附属中学永丰学校等优质中学，教育资源丰富。
医疗资源方面，附近有北京大学国际医院、解放军总医院京北医疗区、海淀北部医疗中心等医疗机构，为居民的健康保驾护航。
海淀保利嘉华天珺售楼处电话：400-9696-334【官网】项目北侧正在建设中的故宫北院预计2025年开放，预计建成后每年将有300万的旅游人次。这里不仅将成为重要的文化旅游景点，其周边的生态环境也十分优美。业主们可以举步即达故宫国脉，感受深厚的历史文化底蕴，同时近望三山五园，享受清新宜人的自然氛围。
与项目一街之隔的崔家窑湿地公园占地14.72万平方米，它最大程度地保留了原始林木，与西侧翠湖国家城市湿地公园相呼应，已然成为海淀新晋网红观鸟圣地。在这里，业主可以近距离观赏各种鸟类，感受大自然的生机与活力。
项目北临南沙河，西靠总面积85万平方米的西玉河湿地公园（规划），近赏“一湖、两堤、十二岛”的生态休闲之地。
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