前几天明源君发了一篇关于保租房的文章，梳理了当下这一市场面临的一些挑战，引起了读者们的热烈讨论，也引发了明源君进一步的思考。
当前保租房开发运营企业面临的问题，远远不只是竞争白热化这样的外部问题，在企业、项目的内部，其实也存在不少短板亟待解决。
在可见的、竞争愈发激烈的未来，这些企业的自身短板很有可能进一步被放大，对项目的规划、定位和出租率产生越来越明显的影响，各方真的需要重视起来。
保租房项目与市场需求的
定位错层问题日益凸显
近期根据明源君的走访，发现许多市民、读者包括同行，都聊到了当前保租房项目的定位错层问题。
保租房本身应该具备极强的保障属性，去尽可能广泛地满足新市民、城市白领的租住需求，其产品面对的市场群体应该是很明确的。
然而不少保租房的定位，包括在定价和产品规划上，对标的群体似乎有些跑偏了。
首先是在产品端，不少进入保租房领域的地方国企，在规划产品的时候欠缺了一些市场化的思维，不够重视对市场需求和目标客群的调研，甚至产品定位直接复制同类项目。
这种想当然的做法往往会导致产品定位和市场需求脱节，影响出租率。
以上海为例，据官方统计数据，目前上海外环内的一房户型、尤其是一房一厅有单独卧室的户型结构，在租赁市场上极其紧俏。
这种户型无论是在保租房项目还是一般的出租小区里，基本都没有空房，但两房、三房户型大多会有空置房源。
租金水平也反映出了这个倾向性。曾有机构统计，前两年40个重点城市中的二居室和三居室平均租金单价出现普遍下跌，唯有一居室的平均租金单价在上涨。
一居室小户型的平均租金单价，和二居室、三居室户型的租金单价拉开了约20-30%的差距。
这实际上直观地勾勒出了当下青年租住群体的轮廓和需求，市场仍以独身或两人成组的一般白领为绝对主力，但同时他们对生活品质有一定的期待，至少能有一个和客厅分隔开的独立卧室。
然而保租房产品的供应逻辑却并没有如此清晰，不少项目配置了大量两房、三房户型，面积接近80平方米。这些户型在出租过程中困难重重，出租率根本上不去。戳这里，实时掌控租约，“消灭”闲置资产
甚至有一些保租房项目，产品形态几乎已经脱离了保障意义，配置的都是全精装、中大户型，受众似乎并不是一般打工族。
这是一种典型的定位错层。两房、三房户型主要面对的是家庭型客户，但此类客户绝大多数分布在传统住宅市场，流入租赁市场的始终是极少数。
而那些看似精装优质的房源，定位也十分尴尬。收入低的人租不起，收入高的人又看不上，似乎处在一个定位的真空层。
而那些真正最需要保租房的青年群体，因为小户型供应不够，只得选择去跟人合租。受限于合租在独立性、舒适性方面的限制，他们对租住状况的满意度也不会太高。
此外在定价方面，有不少朋友表示其实有些保租房的租金相当夸张，甚至比一般的出租小区还贵，毫无“保”意。
有些发达城市中的保租房项目，租金并不低。光看租金还不错，但加上物业费后，每个月的租赁总成本和周边出租的普通民宅租金差不多，甚至要高出10-15%。
而且多数保租房并不是由专业房企建设规划的，在建筑、装修品质上并没有很强的竞争力，有些项目还不带家电家私，交通条件也不够便捷。
这些是部分保租房项目时常受到市场诟病的地方，这不仅使得此类房源在市场上失去了性价比，很难出租，而且也脱离了保障的意义。
更棘手的一点是，一些国企和城投的项目在定价与调价体系上比较僵硬，毕竟保租房属于国有资产，定价不能随便动。
但有些企业不经调研、在缺少市场依据的情况下就拍板了租金，等遇到了出租难题后又很难灵活调整，这就会很被动，很容易错失租房旺季。
所以，鉴于接下来保租房的供应量只会越来越大的情况，项目的定位是一个极其关键、甚至影响“生死”的问题。
保租房企业需要构建起市场化的运营意识，把调研工作做扎实了再去做产品，确保产品和定价与当下的市场需求不脱节。
同时也要尽快建立起更灵活的定价机制，以应对越来越激烈的竞争环境，千万不能脱离市场、脱离使命，一厢情愿的做项目。
部分保租房主要面向大企业出租
普惠性仍然不够
目前部分保租房项目会和头部企业达成合作，为员工提供租住空间。想要承租这些项目，需要通过企业提交申请，并准备一些证明材料。
这本无可厚非，因为大企业里聚集了大量城市白领青年，租住需求旺盛。直接与企业合作能够解决这个问题，并迅速提升项目出租率。
比如某保租房REIT的企业租户占比相当高，其底层资产中有一个项目的企业租户占比达到100%，另外两个项目企业租户也在65-75%之间，面向一般个人的房源是少数。
然而，这样的方式难免会降低保租房产品的普惠性，企业内部的员工想要租住尚且有门槛，一般企业的普通人想要住进保租房可能就更麻烦了。
这是个值得思考的问题，毕竟城市打工人群千千万，当然不是只有大企业的员工。
而且某种程度上说，大企业白领的岗位和收入相对稳定，中小企业普通员工可能反而是更需要保租房去保障的那群人，这就产生了如何维持保租房普惠性，做好各方平衡的问题。
好的方面是，现在越来越多保租房项目开始面向个人申报。不过难点在于，保租房的社会认租会带来巨大的审核工作量，这需要各地与保租房运营企业加速建立完善的信息管理系统，以支持相关租赁管理工作。
保租房的规划与运营水平
相比市场化企业仍有差距
目前各地保租房的开发与运营主体，还是以国企为主。
这类企业要么主业不是住房建设、要么缺乏长周期不动产经营的经验，所以在项目的开发规划与后期运营水平上，和市场化的长租公寓管理企业，还是有不少差距的。
而这也是在白热化竞争时代下，保租房企业必须尽快弥补的短板。
比如在开发管理方面，保租房项目的成本控制水平，与一般公寓项目有明显差距。
一些地方企业缺乏相关的、系统性的经验，很容易导致成本的超支和错配，从而直接影响产品品质和经营利润。
又比如在运营方面，保租房的管理涉及到许多业务场景和服务需求，会不断形成庞大的业务数据和复杂的费项。
但不少企业并没有构建有针对性的数字化管理体系来应对，而是采用一般的信息系统，这很难支撑长周期的管理工作，很可能拉低保租房的服务质量和管理效率。
所以保租房企业必须加快提升数字化水平，提升项目的管控能力，对房源的各类数据实现动态管理，把更多的人力解放出来去做服务，提升租户的满意度、建立市场竞争力。低空置损失，资产应租尽租，戳此了解
甚至是在市场营销方面，保租房企业也还有很大的优化空间。因为由于一些内部制度的约束自己，部分项目无法充分利用社会中介，来进行房源出租。
而在线上营销平台的建设上，大多也是空白的，导致项目的营销手段极其有限。
未来，我国各个城市还有巨大的潜在保租房放量，竞争只会越来越激烈。现在出租率尚能稳住的项目，未来想要维持局面一定是会越来越困难的。
前阵子上交所曾对某支保租房REIT发出了问询函，要求管理方解释如何应对大批租赁合同集中到期时的换租压力。
这个问题对于许多保租房来说，都是一个提醒。在竞争剧烈的未来，这种在营销手段上“手无寸铁”的状况极其不利，必须引起企业的重视。
结 语
保租房这个事物给许多人的印象是价格低廉、质量稳定、管理可靠，但随着越来越多项目的入市，市场也逐渐看到了一些问题。
这两年，我国保租房市场的发展一直处于加速度之中，潜在的供应量相当惊人。但越是如此，保租房的建设运营企业越需要冷静下来，把产品的定位策略梳理清楚。
在上一篇文章中明源君说过，未来保租房“以价换量”的优势很可能不会再奏效。那么往后应该采用何种策略才能突围呢？这是接下来所有保租房运营企业都必须思考的大问题。
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