这轮从广州开始落地的“收储”商品房，在向全国推动落地的过程中，将不仅仅是我之前讲的专项债落地问题，那只是资金保障；更重要的是，全国楼市将开始面对终极问题——
我们当初的房价、现在的房价，究竟哪一个才是市场化的定价。当年买房的这些人，和如今低价收储的地方平台公司，这些年来，我们的房地产到底有没有“市场”？
N多年前，我有一次给机构做培训，其中有位金融从业者曾问过一个问题：按国家土地出让和规划条件要求，有些土地如果超过2年不开发，是会罚款甚至无偿收回的，会影响开发商开发进度吗？言下之意，开发商加速周转是因为政策么？
其实是因为政策，但不是因为提问者说的这个政策。
我记得当时大概回答，本质上这是为了治理“捂盘惜售”，以及缺乏开发能力而影响建设速度，影响了住宅供应。关键是当年的分水岭，极少数开发商开始慢慢开发、吃到房价上涨的红利，但同时很多开发商已经嗅到了限售、限价的风气逐渐在全国铺开。所以大家开始面临一种新形势：高周转，低利润，加速开发和资金循环速度。
其实在十余年前，当高周转被提出来的时候，恰恰是地价快速攀升的阶段。除了李超人这类极少数拿到地慢慢开发的，并且保证一块地是一直处于开发状态，只是每次动的部分都不多，但整块地来看的确是一直在开发，以此避开了监管。其他开发商则大多走上了高负债加杠杆拿地，各地土拍价格层层叠叠的上去了……
注意，当年很长时间内，卖地是没有限价的，但是卖房有。必须先把这个逻辑说清楚，后来等卖地限最高价，限竞其他条件那是好多年以后了，两者的时间差是很可怕的，买房的人可能不懂，但盖房的人心里知道。当年虽然限房价，但是银行贷款又给留了个口子——无论是对开发商的贷款，还是对居民买房按揭贷款，也就是说给大家借钱支撑价格的空间。
然后我们来看这一轮“收储”，说实话从资本市场对政策的解读角度，只要是财政花钱就是利好消息？将它解读为积极财政政策有点讽刺，它的确有积极一面，但它要填的坑本可以不出现。这就好比一个人在路上走，被高处的东西砸破了脑袋，恰好一位外科医生路过（扛住医院外行医的风险），把人救了，这属于正能量，但是这地方就不该有高处掉下来的东西伤人，这就是负能量，这就属于哪壶不开提哪壶……
从去年就有了动议，到今年提出专项债用于收储，再到广州安居集团开始尝试，广州本地房企报名开始，咱直白说问题，那些面积限制90㎡以下并不是什么关键，关键是收储价格。
矛盾一：救市？抄底？增加保障？
虽说是提到了“市场化”收储，但这个市场行情下才出手，难免给人感觉是在“抄底”。我们可以举个反例来印证，像广州这样的大城市，其人口流入连年都是增长的，在楼市火爆的年月，居住需求、尤其是低收入家庭的居住需求也是持续增长的，这一点全国都一样。那为什么当年不在房价暴涨的时候，将有能力购房的交给商品房解决，将无能力购房的居住需求交给福利解决？
当年逼着所有需求都去加杠杆买房，长期供应看直到如今商品房供大于求了，才启动收储，更容易给人的感觉是“救市”。无论是前面的“抄底”，还是“救市”，你会发现保障房作为满足居住需求的目的，总居于次要地位。
矛盾二：什么价格合适。
直白的说，这时候找开发商收房子，大多数开发商根本没有任何谈判能力，因为他们现金流撑不住。
国资出钱，显然不肯涨价收购，但是打折收购意味着两个结果：这些项目会亏，会出现资不抵债，也许比现金流断了好点，但这个项目将来卖的钱可能不够成本，差的部分怎么办？企业市场化、法制化承担？
收购价格不能太高，否则未来租出去，租金都覆盖不了专项债的利息，专项债指的是收储这部分商品房的政府债。我想问，原来你们也知道租售比啊，别说保障房租金低，就按照市场价出租，相对这些年的房价，租售比也高不了；当年卖地的时候没见你关注过这个。
假如，以现在的市场价格乃至打折收购，那么是不是等于说给市场提供了一个“官方认证的锚定价格”，是不是等于说反证了以前的房价太高了？
当年高价卖地、如今低价收储，你告诉我这亏谁吃？
该将福利保障的归保障，将市场的归市场，当年不做，如今做，难以自圆其说，背后始终透着一股感觉，救市也是花钱、借钱的途径，他们没有认真考虑其他。
但是，历史的回旋镖已经来了。或者说，又来了。
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