大家好，我是苏北哥！今天是南京的土拍日，又将决定未来一年南京新房市场的产品供应方向。其实关于今天这场土拍，昨天北哥文章当中已经透露的一些信息，以及对今天土拍结果的预判！可以说今天这场土拍既是今年非主城地块出让的“减负”之战，也是后面主城核心地块出让前的“练兵”和“预热”。
这场土拍的过程和结果可能并不好看，但却对南京后市还是有深远的影响
01.
江宁7幅宅地全部“一轮游”底价成交，但起码其中3块地对南京后市影响深远
先通报下今天土拍的相关信息和结果吧，今天南京一共出让9幅地块，总用地面积约36.4公顷，起拍总价47.87亿元！9幅地块之中，有7幅住宅用地、1幅老年公寓用地、1幅社区中心用地，且全部位于江宁境内，具体分布为：主城东山2幅、正方新城2幅、三山别墅区2幅、江宁滨江1幅、汤山1幅。
可谓是江宁全境出货，阵容强大。而且今天出让的7幅宅地中，起码有4幅地块的经济参数可圈可点，比如江宁三山别墅区，佛城西路沿线的G58、G59两幅类别墅地块，容积率仅有1.05；上秦淮的G60地块容积率也低至1.6；甚至连大高层林立的江宁滨江这回新出让G38地块，容积率也降到了1.5。江宁全系低密地块的阵容，简直是要重启“洋房、别墅”时代的节奏。
而且这次在地块搭配上，也看得出来是“颇费心思的精心准备了”，7幅宅地兼容了江宁主城东山、将军山高端别墅区，以及正方新城、江宁滨江和上秦淮等远郊板块，出让地块容积率跨度从1.05-2.1，可谓远的、近的、高端的、刚需的全部囊括在内，从土拍逻辑的顶层设计上可以说是万无一失的。
然而再精心的设计，也抵不过一次爆冷的结局，今天江宁9幅地块全部“一轮游”底价成交，整场土拍的溢价率为“0”
今日土拍结果
有些人一看到“一轮游”土拍，立刻散场、离座、取关，好像没啥好看的了。但是今天这场土拍就真的一点意义没有了吗？站在北哥角度来看，非也！非但有意义，而且意义还比较重大。
就像文章开头说的，今天这场土拍是南京后市的“减负之战”！为啥这样说呢？
众所周知今年南京的土地供应量大幅度减少了，根据5月中旬的GF数据，全市今年的商品住宅用地供应量为240公顷，仅为去年的51.3%，可谓是拦腰斩。但是“少归少”，从宅地供应的结构上来看，仍然是主城地段地块供应少，远郊刚需地块多。
今年各区宅地供应结构
从今年各区的宅地供应结构来看，江宁、栖霞和江北新区是今年全市宅地供应的前三名，其中江宁全年将供应50幅宅地，妥妥排名第一。
这就是为什么，从今年8月13日，南京土拍重心从主城低密地块转向郊区刚需地块后，正式进入“尬拍”时间段，一轮游市场行情频繁出现的原因。
8月13日，3幅江宁地块出让，全部底价成交（其中包含了中天美好金宁风华所在的G13地块）
8月30日，12幅宅地出让，遍及仙林湖、兴智、栖霞新尧、浦口城南中心、江北求雨山等板块，最终只有浦口老城中心G21实现溢价成交，且溢价率只有微弱的0.4%（龙湖亚伦央璟颂）
9月12日，8幅远郊地块出让，只有仙林湖的G32低密宅地实现竞价，最终以12.66%的溢价率被“南通万佳沉香府”收入囊中，其余均被托底。
9月13日，4幅地块底价成交；9月29，江宁滨江、方山、麒麟共5幅地块底价成交；10月30日，南京北站新城4幅地块底价成交。
所以今年南京远郊地块的出让指标仍然存在，市场允许主城宅地的火爆竞价，也得允许远郊地块的底价冷场，今天江宁7幅宅地底价出让，虽然有点尴尬，但毕竟“出让一块，少一块”，后面等到主城低密地块重新登场，南京土拍大战还会重现。
- 将军山G58、G59地块顺利出让，带来的重要意义
除了减负这一层意义以外，今天的江宁专场土拍还是南京土拍“背负巨大压力”的背水一战？
为什么这么说呢？这就不得不提今天江宁7幅宅地之中的将军山G58、G59两幅低密类别墅地块。
G58、G59地块位置
G58、G59两幅地块南侧位临佛城西路，且两幅地块容积率都是1.05，是今年江宁7幅宅地之中最低的，而这两幅地块此前受到的市场关注力极高，他们无论是溢价出让，还是被国企托底，亦或是流拍，都将给市场传递出不同的信号。
当然这两幅地块是不可能流拍的，今天土拍一开场就被南京君城地产有限公司底价拿下，北哥具体查了一下，这家君城地产是江宁交通建设集团旗下企业，妥妥国企城投托底。
众所周知，G58、G59两幅低密地块，地处位置就在著名的江宁三山别墅区，周边坐落着众多南京头部别墅项目，如复地朗香、九间堂、山水华门、爱涛漪水园、瀚海翠庭等。其中证大九间堂的挂牌价已经超过7万/㎡。
G58、G59今天的顺利出让，揭示了南京远郊正式进入高端别墅的开发时代？
与此同时，这两幅地块的来历并不简单，早在今年3月，江苏土地发布2024南京本级土地出让的23幅地块清单中，就包含这两幅地块。
这幅清单之中包含不少“悬而未决”的重磅地块，虽然其中一些已经顺势出让了，如软件大道G12地块于今年6月30日出让；栖霞仙新路G19地块于今年8月30日出让。
但还有相当一部分重磅地块没有出让，且这些地块迫于市场等各方面压力，曾被推迟了出让时间。推迟的背后，说明了“地块出让方”的犹豫心态，也侧面反映出房企对于南京土拍市场的态度和看法。
这其中就包含了今年3月18日开年后首场土拍，已经亮相，后来又临时取消出让的安德门自行车厂地块。
还有早早亮相，却迟迟没有确定土拍时间的紫金山顾家营地块和大校场佳营路、祥天路地块等等。
紫金山顾家营地块
大校场佳营路、祥天路地块
这些地块与今天出让的G58、G59两幅地块一样，都曾经无法确定具体出让时间，且地块类型都是地段显赫且超低容积率的低密地块。
今天G58、G59两幅的出让，是否预示着与它们同期公示的这些低密地块的出让也将进入“议事日程”？
02.
中天美好再度斩获东山纯宅地；正方新城地价大降3650元/㎡，极大利好刚需购房人？
诚如上文所述，今天江宁0溢价出让的7幅住宅用地，其中高端的超低密、类别墅用地，也有平民化、接地气的刚需住宅用地，未来无疑将更大程度的丰富江宁的新房产品供应，满足不用预算购房人的置业需求。
如果说将军山G58、G59两幅地块的底价出让，是对准了南京富豪的胃口，那么江宁东山G55的底价出让，则应该是南京刚需和初级改善购房人的福音。
- 江宁东山G55底价出让，中天美好再进东山，可能带来的影响
东山G55地块位置
今天上午9:30，江宁东山G55地块被民企中天美好与南京上元城市建设发展有限公司联合底价拿下，成交总价56300万元，楼面价11504元/㎡。
这是继今年8月13日，拿下江宁东山G13地块（中天金宁风华）之后，民企中天美好今年二度在江宁东山板块拿地。
论今天江宁出让的7幅住宅用地来看，东山G55的地块位置可谓是最好的，它不仅位于配套繁华的江宁主城，更重要的是地块西侧300米位置，就是南北主干道“天印大道”，未来这里将是秦淮大校场与江宁主城贯通之后，受益最直接的地方。
众所周知，天印大道北面与土山机场片区以及秦淮大校场直线相连，但由于土山机场片区目前尚未开发，链接三大片区的承天大道连接线尚未完工通车，所以江宁东山眼下要通勤主城，必须从宏运大道外绕。
东山前往主城的外绕线路
然而今年9月土山机场片区征地已经开始，承天大道连接线建设也在如火如荼的进行，未来一旦开通，从江宁东山的天印大道，到秦淮大校场，驱车只需要15分钟。
承天大道连接线的建设实景
届时，大校场房价4-5.5万/㎡，江宁东山房价仅2.5-3.5万/㎡，相比之下自然江宁东山新房对于刚需客群更加友好，按照低价溢出效应，江宁东山的品质新房楼盘自然会赢得更多的买房人。
这就是为什么中天美好今年两度在东山天印大道旁拿地的“战略意图”。而且今天中天美好拿下的G55地块，距离8月13日拿下的G13地块几乎是“一墙之隔”。目前G13的楼盘名称和项目具体规划细节已经公示，中天金宁风华已经确定为江宁首家第四代住宅。
项目拟建6栋小高层住宅，包括2栋17F小高层住宅、3栋18F小高层住宅、1栋16+1F住宅以及配套用房，另有3栋为首层架空设计。
金宁风华的外立面采用石材+铝板的公建化立面设计，社区的大门采用海派风格，植入五星酒店理念的落客大堂、鎏金边框、宽屏玻璃、宽大门头等建筑细节。
楼栋底部架空层泛会所面积总和在1000㎡左右，架空高度达到4.8米，未来这些泛会所空间会被打造成“圈层会客厅”、“童梦乐园”、“健身瑜伽”等不同主题的共享空间。
金宁风华的户型面积段分为98㎡、112㎡、143㎡三种，每种面积段，又以奇偶层的不同分为两种户型，全盘共6种户型。
而今天出让的东山G55地块与金宁风华距离如此之近，且又是同一家房企开发，未来极有可能就是“金宁风华二期”，北哥在10月30日文章中（四代宅皆豪宅？预计最低总价200万，南京目前起码有5家刚需平价四代宅楼盘）全市5家刚需价格段的第四代住宅项目，文中判断金宁风华未来的总价价位段在300-350万，这不仅是基于北哥多年职业经验，也是出于项目拿地价格，东山新房价格体系的综合判断。
一来，G13和今年的东山G55都是底价出让，楼面成交价都在11500元/㎡左右，核算建安成本，金宁风华乃至后期上市的“金宁风华二期”，应该就是3-3.5万/㎡的价位段；
第二，根据目前东山板块新房价格体系，目前板块房价下限在2.6-3.1万/㎡（璀璨璟园、武夷七里湖山）；房价上限在4万/㎡（仁恒龙湾），依照金宁风华的户型面积段判断，该案未来房价会取板块房价的中间值。
第三，未来为了和相离不远的大校场楼盘在房价上拉开差距，以四代宅+低价策略营造性价比，判断金宁风华后期房价也不会定在4万/㎡。
如今中天美好又拿下了东山G55地块，等于增加了金宁风华后期的供应量，让更多刚需预算买房人有机会买到江宁的第四代住宅。
- 最后来说一下今天正方新城出让的G56、G57两幅宅地
G56、G57地块容积率都在2.1，是典型的高层住宅地块，本身平平无奇，今天这两幅地块被新都市建设发展有限公司托底拿下。
要知道今天距离上一次正方新城地块出让，已经有两年多的时间，2022年7月份出让的正方新城G50地块，如今由奥体建设代建、操盘，也就是在售项目锦尚紫兰。而另一幅2022年出让的正方新城G49地块，目前还没有启动。
锦尚紫兰会所
锦尚紫兰样板间
对比一下你就能发现，正方新城的地价对比两年前下降了不少，正方新城G50当年的拿地价格是11043元/㎡；而今天正方新城G56、57地块的拿地价格只有7400元/㎡，两年之间正方新城地价降低了3650元/㎡左右，这是不是意味着接下来正方新城的新房价格还得降？
目前锦尚紫兰最低总价已经降至155万左右，78㎡两房，折合单价仅为1.98万/㎡左右。如今地价再降，未来新房价格是否会降到1.5-1.6万/㎡左右，拭目以待，如果真的这样，对于刚需买房人绝对是重大利好。
今天文章的内容就是这些，如果对以上话题感兴趣的，可以加北哥微信，咨询探讨！
主编简介：
苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。