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判断一个楼盘的成败，网签数字是最好的证明。
前不久，位于酒仙桥的北京宸园勇夺10月份京城楼市网签套数、金额双料冠军，让这个从诞生就置身于光环下的项目，显得更加耀眼。
但与它相比，身处亦庄板块的招商玺，或许才更值得大家称赞。这个南城的豪宅项目，在不显山、不露水之间，居然悄悄完成了一个令人刮目相看的成绩。
近日，招商玺官方发布了一海报，前10个月它的网签套数达到了200+，成为亦庄区域商品房成交套数、金额的双料冠军；更成为1-10月份整个北京楼市千万级豪宅套数、金额双料TOP2。
相较而言，作为一个总价1200万元/套起步的豪宅项目，能在今年的市场行情中穿越周期，取得这个成绩，招商玺无疑更具含金量。
截至11月15日，招商玺的网签数据仍在持续上升中。整个项目供应672套房，网签成交234套，成交均价7.76万元/平米，成交金额达到30.9亿元。
这个世界的人们，往往都是“喜新厌旧”。放到楼市里，更是被一个个不断出现的新入市者吸引目光，而对曾经的明星，少了一些关注。
但其实，招商玺在2023年，是整个京城楼市热度最高、备受全城瞩目的项目之一。它从挂牌到拿地，再到开盘，每一个步都吸引着外界大量的关注。
当然，作为一个一出生就自带光环的豪宅项目，招商玺能取得成功，绝不靠偶然因素，一定有着强大的各种因素加成。
今天，楼花网就来复盘一下招商玺能够成功的几个重要因素。
核心地理优势
招商玺位于亦庄兴海路和泰河三街之间，南边一条马路之隔是中国电子进出口总公司，往北一条马路之隔是北京二中经开区学校，西边隔一个街区是亦庄实验中学。
商业方面，周边中亦亿家生活广场、首航超市等商业配套众多；交通方面，招商玺地处亦庄地铁T1线九号村站和四海庄站的正中心，距离均在500米左右。
可以说，无论从教育、交通、商业等各个维度看，招商玺处于了绝对的亦庄新城核心位置。
2023年，整个亦庄的GDP达到了2764亿元，全北京排名第5；人均GDP更是达到了84.7万元/人；到2025年，预期的GDP将突破3800亿元。
如今的亦庄，早已成为京城高净值新贵的理想安家之地，而这也进一步推动了在整个京城楼市，亦庄早已走出了独有的强势，形成一个完整的自我循环体系。
倒挂的价格
对于能掏出上千万真金白银的业主来说，买一座豪宅位置很重要，但更重要的是价格。
恰恰，与周边的二手豪宅相比，招商玺价格上具备了天然优势。
它的建设用地面积77391.1㎡，建筑面积177999.53㎡，容积率2.3。楼面价格约4.44万元/㎡；期房指导价7.7万元/m²、现房指导价7.9万元/m²，上下浮动8%。
7.7万元/平米的销售价格，是一个什么概念？
招商玺开盘的官方指导价格，在开盘时与周边的二手房足足形成了2万元/平米的倒挂。
以与它一路之隔的中海京叁号院为例。在去年招商玺开盘时，它的二手房挂牌均价超过10万+/平米。同为改善型住宅，两个项目的倒挂价格足以吸引买房人。
当然，经历了一年的光阴后，在招商玺的强势打击和市场等多重因素促使下，如今的中海京叁号院二手房价格已跌至了7万元/平左右。
但这个价格与招商玺相比，仍没有太大优势。且两个项目无论从建成年份和面积段上，似乎都不在一个维度上，很难形成直接竞争。
足够的产品竞争力
有了优秀的地理位置，加上价格足够诱人，剩下的唯一能让招商玺热销的因素，就只有产品了。
事实上，开盘已经一年时间，直到今日，能够在亦庄与招商玺进行同段位面积PK的新盘，还没有出现。
它目前在售的主要户型段位为143-182-228-265四种户型；另外还有少量的235-307-408-438平复式户型。从面积段位看，招商玺妥妥的改善型项目，在亦庄没有任何一个在售楼盘，能在产品上和它对标。
跳出新盘对手，即便与其他周边的改善型二手房相比，要挑出一个对标的竞争对手，也是寥寥无几。主要的问题依然在可对标户型上。
可以说，且不具体描述招商玺的每款户型优劣点，只谈产品的面积段位，就能体现出它在亦庄板块的稀缺性。
在它刚开盘时，外界还有许多质疑的声音，认为定位纯改善的战略，在当下的市场环境中主动推高单套的成交价，会进入一个漫长的去化周期。
但现在复盘来看，当初的这种担忧，恰恰成为了招商玺成功的关键，正因为聚焦于大户型纯改善，加上价格的优势，让它成了亦庄板块首屈一指的置换豪宅。
而网签数据，似乎也在佐证着这一点。几乎所有的户型段位，招商玺均有成交。
148户型，供应276套，网签121套，均价7.8万元/平米；182户型，供应174套，网签78套，均价7.75万元/平米；228户型，供应94套，网签20套，均价7.66万元/平米；265户型供应80套，网签11套，均价7.8万元/平米；300平以上的平复户型，网签1套，单价达到了3239万元。
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