原创 刘博团队
什么是重要的楼市红利？
答案就藏在深圳安居房项目中，尤其是核心区项目——汉京山樾湾花园。
它是即将绝版的可上市流转的保障性住房，十年后补差价和商品房一样。
它是南山唯一在售的安居房，大部分安居房分散在非核心区和偏远地带。
它更是位于前海妈湾的超级稀缺安居房项目，价格仅为商品房的5折。
令人诧异的是，市场上对该项目的评价却略显“负面”，说是卖得不理想，事情的真实情况又是怎样的？
01
“滞销”还是“热销”？
近期，关于汉京山樾湾花园的销售情况，市场上出现了不少争议。
一些文章报道称该项目“滞销”，声称“4900套房源开盘至今仅去化1177套”，甚至以“打4-5折的保障房居然大滞销”等标题吸引眼球。
然而，这些“滞销”的论调似乎与深圳核心区保障性住房的一贯表现大相径庭。
让我们看看近期其它项目的销售数据：
- 前海人才房深业云海湾：10896人争抢718套房源，两天即告售罄；11月14日，1406户抢22套房，纯拼运气
- 蛇口人才房深铁熙府：1001套两房单位全部售罄，单日销售总额突破50亿（三房因申购门槛较高未纳入统计）
- 宝中人才房天健和郡府：首轮配售中，2975户申购家庭争夺598套房源，其中152套两房产品全部售罄，446套三房产品售出211套
关键在于购房群体的差异：人才房面向全市购房者销售，而安居房的销售对象仅限于安居房轮候库内的18万户家庭。
以山樾湾4.2万/平米的均价来看，轮候库中的潜在购房者要么已购入商品房，要么受限于当前购买力，还有一部分人则持观望态度。加之轮候库已关闭，无法吸纳新的购房需求，这就解释了为何山樾湾的销售速度不及人才房项目。
因此，所谓的“滞销”论调更像是为博取流量的过度解读，并不能真实反映项目的市场价值。
并且从数据上看，山樾湾仍是今年卖得最好的保障性住房，一年销售1177套，接近第二名（395套）的3倍。
拥有好地段、好品质和好价格的项目，永远是不愁卖的，只不过是卖得快或慢的问题。
02
“捡漏”的机会来了！
打开链家APP，查询山樾湾花园旁边的项目——佳兆业前海广场，10月挂牌均价约9.8万/㎡，10月成交均价约9万/㎡。
而山樾湾花园首付约39万起，均价仅4.2万/㎡，相比于商品房，每平米能省4万多元，一套房最高能省下400多万，这难道不是“捡漏”的机会？
深圳放开非核心区限购后，外地客涌入，深圳新房价格环比上涨0.1%，结束了连续多月的环比下跌触底反弹，前海宝中几乎无房可卖。
深圳目前已取消商品房限价，核心区有限价的商品房卖一套少一套，5折安居房更是“限价房中的限价房”，是最后的红利。
11月11日，深圳公积金政策迎来重大升级，特别利好保障性住房购买者。
新政策设置三档贷款额度上浮条件：首套房、二孩及以上家庭各可上浮40%，购买保障性住房可额外上浮20%。三项条件叠加最高上浮100%，一个家庭若同时满足这些条件，最高可获220万元公积金贷款。
而且山樾湾花园的产品品质不输商品房，项目背靠小南山，内部规划约5万㎡园林休闲空间、8大主题活动区，以及建面约1.9万㎡公建配套。
小区配套幼儿园已确定为南山区排名第一的机关幼儿园，配套的九年一贯制学校被正式命名为“山樾湾学校”，充分体现了政府对该项目的重视程度。
这种地段、配置，是90%的商品房都达不到的。
前海作为深圳最具发展潜力的片区，是大湾区的核心引擎，其区域交通、产业布局、人才汇聚等优势日益凸显。山樾湾是以最低成本入住前海的绝佳机会，让业主能够充分享受城市发展红利，可遇不可求。
03
一旦政策调整，机会就更加珍贵
对于购房者来说，我们一定要明白一个道理：政策、规则不会一成不变，都是会跟随着市场不断调整变化的。
近期，国家明确提出对商品房建设要严控增量，“促进房地产市场止跌回稳”，呵护楼市的态度非常明显。北上广深等大城市纷纷出台楼市新政，大幅放松、甚至取消了限购，这在几年前是不敢想象的。
在这样的背景下，作为重要的保障性住房类型，安居房政策也可能优化、微调，以避免资源闲置，让更多人早日改善居住条件。
类似的“政策微调”，在深圳保障房领域已有先例。
比如2023年8月，为了推动人才房的销售，增加了“第三、第四队列”，让更多居民可以申请人才房，允许3人家庭买3房，由此引发了人才房的热销。
如果安居房像人才房一样增加申购队列，则会大大加快优质安居房的去化速度。放宽申购后，库外客户也可以买，库内家庭的机会就更珍贵。
据了解，目前深圳安居房的总存量（包含已经批准建设、尚未上市的）也不过2万来套，在核心区的就更为有限。
不管怎样，这项政策带给原轮候库家庭的红利可能会很快消失，一旦安居房申购规则出现松动，可能一夜之间改变这类房屋的供求关系。对于有意向申请安居房的人才来说，密切关注政策动向，及时把握机会显得尤为重要。