商业地产，一线城市与二三线城市之间是有“壁”的。近年来，市场快速兴起的“非标商业”在全国发展的逻辑和速度更是如此。
当北上广深和网红城市杭州、成都、重庆等地，非标商业早已“遍地开花”，长沙、南昌、郑州和合肥等商业发展迅速、但实力仍在培育的二三线省会城市，非标商业却“姗姗来迟”。
合肥，就是一个最明显的例子。今年5月17日，合肥新粮仓KUKU PARK（以下简称新粮仓）正式开业。彼时，非标商业这个新物种才刚刚闯入此地。
但值得关注的是，虽是合肥商业“新鲜人物”，当“非标商业、审美新生代、新晋网红打卡地、主理人”等关键词集新粮仓一身，商业自开业就话题不断。
尤其是，即便与同时段华润在合肥包河新开的万象汇“同台打擂”，无论从开业热度、媒体声量和消费者口碑上来看，新粮仓，这个合肥非标商业新秀，却丝毫不落后。
据新粮仓官微，新粮仓开仓期间，单日客流量超 50000 人次，单日停车超 10000 辆。
图源：新粮仓官微
笔者最初关注到合肥新粮仓，就是被商业的热度所吸引。“合肥终于有像样的非标商业了，合肥商业也是好起来了。”
笔者再次关注到新粮仓，依旧是被商业的热度吸引。只不过，这次有了更多元的声音。合肥越来越多消费者打卡新粮仓，以及全国其他城市商业地产同行调研新粮仓。
“新粮仓KUKU PARK，更像是非标商业在合肥的胜利？合肥太缺非标商业这个新物种了,新粮仓KUKU PARK踩准天时地利人和。”“新粮仓适合拍照打卡不假，略显无聊也是真。商业的内容力，运营仍需持续培育。”
图源：小红书
截至目前，距离新粮仓已开业半年，市场反馈却有了明显不同的声音。新粮仓作为合肥噱头十足的非标商业，到底做得如何？带着对项目的好奇，笔者近期2次实探项目。
老粮库“变身”新粮仓
20+筒仓，文化商业合集
合肥新粮仓，前身是安徽省机械化粮库，始建于1993年。据悉，20世纪90年代，粮库建设万吨筒仓开了安徽省省内先河。
同时，作为全国18家机械化骨干粮库之一，粮库集粮食收购、储存、加工、商贸于一体，是中国粮仓建设史上的一个新起点。
走过28年，2021年粮库粮食出空完毕，标志着其完成上一个时代使命。而进入新形势下，老粮库怎么能够重新融入城市、焕发新机？
图源：早期新粮仓
2023年，老粮库“变身”新粮仓。
这一年，空置已经2年有余的老粮库，在安徽省粮食产业集团和合肥市区相关部门的多方努力下，老粮库由安徽新月光商业管理公司成功竞标。
安徽新月光商业管理公司，早前是安徽老牌棋牌室运营品牌，主营棋牌文化娱乐、餐饮、休闲和健身等起家。2006年开始，涉足合肥老建筑、老街区的城市旧改和更新项目。
如安徽首个旧改商业老报馆，四湾菜市场和淮河路步行街中市街等商业项目的招商运营，都是出自安徽新月光之手。
图源：老报馆商业街
至此，新粮仓整体改造项目，正式启动。老粮库，从一个老旧民用建筑更新为一个文化商业合集，也就是现在商业地产界正大力推崇的非标商业综合体。
规划定位上：
新粮仓项目，整体规划为商业、艺术中心和办公等业态，定位为文化商业合集，集文化+商业+科技+运动+夜生活等多重功能于一体，总建面12万平。
从商业建筑形态上来看，区别于合肥现有大部分盒子式商场，新粮仓由20+万吨筒仓构成，筒仓纵横交错，切割成大大小小的室外街区，商业自带开放感。
目前，新粮仓运营区域分为A、B、C、D、E五个大区，每个区域分布办公、艺术、零售、餐饮、文化娱乐、生活服务和运动等对应的商业业态和主题。
区位交通上：
新粮仓位处合肥蜀山区中心地段，具体位置为蜀山区望江西路388号。
商业所在区域合肥黄潜望商圈，以黄山路、潜山路、望江西路三条城市主干道汇集。黄潜望商圈作为合肥初代老牌商圈之一，商圈内目前现有的商业都较为“老旧”，以传统的商业广场为主，如大溪地国际商业广场、大唐国际购物广场、港汇广场等。
再远一点，距离项目3公里左右，商业周边才有合肥银泰百货、天鹅湖万达广场和蜀山万象汇等城市头部商业。
而虽然商圈商业氛围亟待更新，但不可否认新粮仓地段依旧是非常不错的。
图源：高德地图
单从地图上看，新粮仓北临金大地东西街，南通天鹅湖文化商务区，说到这可能还比较抽象，大部分消费者不能立马get到。不过如果从周边城市地标来看，大蜀山、天鹅湖公园和金大地1912街区等，商业处于合肥的地段优越性就不言而喻了。
笔者两次探访项目的时候，顺便逛了一下商业附近，周边成熟住宅和高端小区较多，金大地1912小区、维也纳森林、和谐花园等，生活气息浓厚；一街之隔的1912街区，自带年轻人场域客流；同时区内历史沉淀，烟火气足。
位置之上，商业交通情况。笔者实地踩盘，新粮仓目前对驾车和公交出行的消费者比较友好，驾车直达商业停车场，公交旁边洪岗村西公交站，距离项目500米左右。
值得注意的是，商业周边地铁不是很便利，离项目最近的地铁站洪岗地铁站，距离新粮仓都有1.4公里左右。
餐饮旗舰店、大店聚集区
拍照+社交人气足，非标感强
笔者分别于10月25日（周五晚上）、10月29日（周二上午），2次2个时间段。实地探访新粮仓现场。
走进新粮仓，商业外在的非标感扑面而来。
怀宁路新粮仓主入口，10座外径8米、高30米的筒仓矗立于眼前。门头主楼上蓝色涂鸦，视觉亮眼；10座筒仓并排而立，未在上面做过多改造和修饰，保留筒仓的原生感和工业风。
往里面逛，20+容量不同的平房仓一一按照序号排布，远看，粮仓的建筑风格很直观。各大品牌置于粮仓内部，餐饮+服饰设计师品牌+潮玩+酒吧+娱乐等业态填充商业属性。
商业门店，一店一设。大都根据自身品牌传播点风格各异、特色鲜明，其中餐饮、茶饮、咖啡和酒吧等品牌基本都设置了外摆区，营造商业的非标感。
再细致的逛，新粮仓在人气运营、品牌特色和活动运营上做的相较不错。
1.人气火爆，晚上人流扎堆，白天人流较弱。
新粮仓的火爆，很大程度上来源于合肥消费者的“口口相传”。在小红书上搜索新粮仓，笔记量已高达1万+篇，其俨然已经成为合肥年轻人社交目的地之一。
笔者两次实探新粮仓：
10月25日周五晚上，人气非常足。6000平的大草坪当天正在开展新粮仓KUKU来客的活动，市集一字排开，吸引了不少客流。
餐饮、奶茶店内用餐人气足，街区上人流也是络绎不绝。
现场，1号仓和3号仓的街区，里三层外三层看当天的魔术表演。
10月29日周二上午，人气相较于周五晚上，白天弱了很多。不过，陆续也有客流进入。
2.餐饮一条街，社交风+混搭风+烟火气息浓。
逛完一圈新粮仓，笔者对品牌的印象，最强烈的感官就是这里吃的非常多。国内国外不同菜系，火锅、烧烤、川菜、湘菜、海鲜、酒吧、龙虾、居酒屋等等一应俱全。
如杨记隆府、冯校长老火锅、鸿姐火锅、大芊金串串火锅、边虾王、虎头炸·潮汕南乳炸鸡、麦仔海南糟粕醋火锅、斑马精酿、椰子皮西餐酒吧、Taste创意韩国料理、COMMUNE幻狮等等。
笔者根据新粮仓小程序显示的餐饮品牌信息，不完全统计，截至目前，新粮仓一共有品牌93家，其中美食餐厅37家，占比近40%。这之中，还不包括茶饮、咖啡和烘焙甜品。
具体到每一家品牌，都是视觉和空间双重扎眼的大店和旗舰店，混搭味和生活烟火气浓烈。
门店风格，基于新粮仓筒仓平房仓的建筑风格，装修更像是“盒中盒”，品牌在一座座平房仓中做文章。各家餐饮，在地化之上“百家争鸣”，柱子、楼梯、房檐、外摆区、品牌大logo等等，尽显工业风、历史风和城市风，整体混搭感较强。
品牌特色，新粮仓现有的餐饮品牌，大部分都是在合肥的旗舰店，其中多为安徽首店。多元和丰富之上，兼备网红+特色+小众+圈层等特点，社交氛围强。现场也可以看到，来这的消费者大都是三五成群，好友相约。
目前来说，新粮仓很大程度上“成于餐饮”，餐饮足够吸睛和特色，聚集全合肥的人气，并能够在短时间内行形成自然的流量和口碑传播。
3.周期性的活动运营，持续引流和社交传播。
周期性和频繁性的活动运营，也是新粮仓持续聚满人气的重要举措之一。
笔者从新粮仓官微上可以看到，自开业以来，新粮仓每个月都会有固定的活动日历，举办大大小小的市集、打卡或展览等活动引流。
10月25日周五晚上，新粮仓就正在开展新粮仓KUKU来客的活动，吸引了不少客流。
活动具体内容形式丰富，且互动性较强。如来客说，在商业公共区域，联合青年艺术家、策展人和主理人举办城市论坛，提高商业的城市调性。来客集，全国各地80位原创艺术摊主，3天在商业室外大草坪上开展市集，社交快速传播。等等。
商业未完全开放
品牌排布稍显混乱
文化和内容调性不足
不过需要指出，目前新粮仓做得好的地方消费者明显感受，但其也并非已经臻于完美。
1.商业未完全开放，品牌招商和排布稍乱。
相较于传统盒子式商业，很多非标商业的难点在于囿于城市更新“牵一发而动全身”，不得不协调各方，等待边开发边招商边运营。
新粮仓也是如此，笔者在现场看到，目前项目商业部分并未完全开放。如：CCHO回响空间艺术中心、如妮医疗美学中心、MOON日茶夜酒餐厅、西部马会等仍在内部装修中。
现场装修，部分区域杂乱和装修噪音影响，多少会影响消费者的逛感和观感。
另外，新粮仓当前的品牌排布也有一些小问题。品牌设置以餐饮为重心，其它品牌排布都是插在餐饮中间，如服饰、潮玩、零售等稍显混乱。
同步品牌调性，品牌细节方面，新粮仓目前餐饮有大店、大品牌、小众，也有像包无界这种街边大众品牌小店处于夹缝之中，整体调性两极分化，没有实现完全统一。
2.商业在地化和文化内容输出，仍需培养。
非标商业很重要的一个点，就是要展现商业与在地化的诠释和表达。
而新粮仓，目前很多消费者反映，商业深度还是相对单一和浅层化。定位非标商业，名头是文化商业合集，但是基于文化和在地粮库历史去发声的品牌较少。
在地和文化的输出，目前还停留在建筑外在、筒仓形态，以及1200米长的双轨铁路专用线，实景火车头和车厢等层面上，内里的挖掘还有待嵌入。
消费者逛新粮仓，奔着吃喝玩乐和拍照打卡的目的，会是一个好去处。但再有其他精神层面的二次或持续获客，新粮仓品牌在针对文化定位上还需多下功夫。
新粮仓入市即火
合肥商业要“变天”?
当前，无论从城市更新和商业人气上，新粮仓无疑已经在合肥成功出圈，并且打响了商业声量和名气。那新粮仓究竟做得如何，成不成功？外界众说纷纭。
笔者认为，作为合肥刚开业半年的新场，新粮仓跳脱传统标准商业路径，走出盒子“老本”，并包装其在视觉、感官、内容、运营和推广上的“与众不同”，前期人气和商业话题度上是“开了个好头”，值得肯定。
至于成功与否，仍需等后续项目完全开放后整体运营和培育情况，再做定论。
不过，基于新粮仓在合肥的爆火，甚至业界还有论断，合肥商业要“变天”？目前的新粮仓，已是能给到合肥商业地产一些启示和思考：
放眼全国商业地产更新迭代，北上广深以及成都等地早已给出了示例，非标商业是当下商业市场存量项目趋于饱和、运营发展成熟到一定程度的背景下，商业求知“新解”的必然产物。
合肥商业地产历经了百货到购物中心的发展后，长期处于的现状，4个主要城区都是诸如之心城、万达广场、银泰中心、万象城和万象汇等标准盒子式商业，以及老牌的文旅商业，消费者消费疲劳和审美疲劳之下，城市缺非标的创新商业久矣。
新粮仓的出现，昭示了合肥的商业地产市场正在求变，并开始处于商业地产市场标准迭代的初期和探索阶段，非标商业逐步冒头。
同时，合肥本地的消费者对商业的需求，不再仅仅只是量的需求，只是文旅商业的浅层差异化,而是从量到质，更加看重能从商业空间或内容上获得精神文化满足。
可以预见，新粮仓之后，合肥将还会有更多的“新粮仓”出现。合肥商业地产的格局和面貌，已经出现了明显的新变化，“好戏”还在后头！
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