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正文
11月15日，住房城乡建设部和财政部联合发通知，明确：城中村改造由35城扩大到300个地级市及以上城市！
那么，这件事从楼市角度看到底意味着什么？
我明确地告诉大家，这件事带来的结果只有一个：就是房价上涨、租金上涨！
我知道，很多人只要一看见“房价上涨”、“租金上涨”就会本能的抵触。
毕竟即便房价跌了30%，这房子的价格对很多人而言，仍然是终其一生都无法摸到的门槛！
我知道这很残忍，但这不仅是现实，也是未来的趋势，更是成人世界的丛林法则！
今天这篇文章就从“钱”、“事”、“人”三个角度给大家说说，为什么“城中村改造范围扩大这件事，会让房价、租金上涨。”
01
文章正式开始之前，先给大家科普一个基本逻辑。
——大家常看新闻，肯定会看到很多名词，
诸如“ 城市更新 ”、“ 旧城改造 ”、“ 老旧房屋改造 ”、“ 城中村改造 ”、“ 棚改货币化安置 ”等等！
那么，这些名词是不是一回事？或者说这些名词分别意味着什么？
城市更新涵盖上述所有名词，其中老旧房屋改造就是 改造为主，拆迁为辅 ；而城中村改造则是拆迁为主，改造为辅。
至于棚改货币化安置，重点不在棚改，而在 货币化安置方式，也就是一拆一买，创造需求，满足需求。
基于上述理解，我们再来看住建部和财政部联合发文[明确城中村改造由35城扩大至300城]具体是怎么说的.
1、征收补偿。
原文[两部门在通知中明确，地级城市资金能平衡、征收补偿方案成熟的项目，均可纳入政策支持范围]
什么是征收补偿？
就是咱们之前熟悉的拆迁补偿。
这里之所以用“征收二字”，是因为“征收”特指是集体土地，而咱们普通人的房子都是70年使用权，本质上没有产权，所以叫拆迁补偿！
征收补偿的本质就是将地方城市的村集体土地收归地方，也就是国家.
2、35变300
原文[按照通知要求，城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，进一步扩大到了近300个地级及以上城市]
城中村改造这件事，最初确定的范围只有21城，到2023年12月扩大到35城，且投放金额已超过万亿！
在此之前，各机构推算过35个城中村改造的资金是10万亿，资金来源主要是专项债，大概未来5年，每年释放2万亿.
现在城中村改造的范围由之前的35城变成了300城，这就带来一个问题：是追加总投资额，还是总投资不变每个城市摊薄分配？
因为按照之前的测算，35个城市的总投资才10万亿。
现在35城变成300城，几乎扩张了8.5倍，显然之前的10万亿是不够的。
那么，是增加总额，还是摊薄分配？
来，先看原文是怎么说的。
原文1[这些城市符合条件的城中村改造项目均可以获得政策支持，例如纳入地方政府专项债券支持范围]
原文2[开发性、政策性金融机构提供城中村改造专项借款，适用有关税费优惠政策，鼓励商业银行按照市场化、法治化原则提供城中村改造贷款等,确保项目顺利推进]
所以，通过政策原文我们就知道，这次35城变成300城的改造资金来自三个维度：
地方政府专项债券+政策性金融机构专项借款+商业银行贷款
这个表述明显比之前专项债，多了政策性借款和商业银行贷款，所以可以确定：伴随城中村改造的规模扩张，总额必将增加！
文章至此，请大家务必记住这两点：
第一点：规模
城中村改造的规模由35城变成了300城;
第二点：资金来源
地方政府专项债券+政策性金融机构专项借款+商业银行贷款
为什么一定让大家记住这两点？
因为只有记住城中村改造的规模和资金来源，大家才知道"城中村改造”这个5个字到底意味着什么？
来，看下面这张表！
这张图是2014年到2018年棚改货币化安置的资金占比，一共有四项，分别是公共财政支出、PSL、专项债发行、商业贷款。
再看住建部和财政部联合通知中，关于城中村改造的资金来源地方政府专项债券+政策性金融机构专项借款+商业银行贷款。
上文我特意用三种颜色做了对应，让大家明白名称虽然换了，但本质上是一回事！
也就是说，2024年城中村改造的资金来源和构成，与2015年棚改货币化安置的资金是一样的，只不过表述方式不同而已。
可以这么说 ，针对这轮楼市危机， 我们采取了换汤不换药的解决方案——棚改货币化安置！
所以2024年的城中村改造35城变成300城，本质上就是2015年的棚改货币安置的再现。
只不过，之前改造的是棚户区，现在改造的是城中村而已！
同时，基于2015年代的房价暴涨，他们担心直白表述不符合[止跌回稳]的“稳”，所以故意“打哑谜”而已
我明确的告诉大家，政策从924开始猛转向的同时也在轰油门。
毫无疑问，这是正确的。
因为78岁川宝这个分裂的偏执狂上台之后，出口下滑的预期之下，加大国内投资，拉高股市、房市、消费是确保GDP增速的唯一方法！
那么，买房该怎么贷款？可以看文章 《》
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02
那么，城中村改造这个事情，对楼市而言意味着什么？
答案很明确，就是[租住皆贵]，也就是房价上涨，租金上涨！
那么，城中村改造是 如何成为房价、租金上涨的助推器呢？
首先，城中村的特征就是贵。
城中村之所以叫城中村，就是因为“这个村子，在城市的中心位置”，所以城中村征收之后，土地整备再出售，地价会更贵、房价也会更贵.
其次，一拆一买与一拆一迁。
什么是一拆一买？
征收城中村要给予补偿，这点大家都知道，之前深圳、广州很多拆二代身家过亿就是这么来的！
这些拿到拆迁款的“亿万土豪”或者“千万土豪”，在中国现有的投资渠道之下，最终兜兜转转也只能买房子。
这个维度，给大家具象说说！
来，看下图。
——深圳曾出新规，全力推进城中村改造，涉及全市40%的建面。
对，深圳全市40%的建面。
这意味着什么？
按照《深圳市政府关于深圳公共住房情况的专项工作报告》中的数据：
深圳共有各类住房1129万套，居住建筑面积共6.21亿平方米。
按照40%的比例计算，大约是400万套，2.5亿平米的房子。
来，大家看下图（下图数据来自深圳统计局和住建局）
在深圳可居住的1129万套房子中，51%是私人自建房。
也就是农民房，城中村。
而深圳绝大多数中低收入人口都租住在577万套城中村中。
现在，深圳明确城中村改造涉及全市40%的建面，也就是不低于400万套房子。
也就是说80%的城中村都会被改造，这将带来两个维度的影响：
第一个维度：
深圳城中村 31.9万栋，简单粗暴的按照31.9万栋的40%计算，那么就是12.76万栋！
换句话说，按照一栋一个村民来估算，40%的拆迁将释放12.76的买房大军！
但如果大家对城中村拆迁有了解就会知道，通常每栋楼的村民都会将钱分给几个子女（因为都在村集体户口上）。
所以真实的买房大军最低也是12.76万的二倍，也就是25万到26万！
第二个维度：
深圳1760万人口中有51%的人口租住在城中村。
也就是说，深圳1760万人口中，约50%到60%的人 口，也就是880万人口会因为城中村改造面临“或买”、“或租”的新选择！
按照贫富二八原则概算，20%就有352万购买力溢出.
所以，再看城中村改造由35城扩张到300城这个政策，就属于“核弹级别的”政策了。
换句话说，其威力不亚于2015年的棚改！
虽然文章举例的是深圳，但从城中村的数量看，深圳城中村反而是最少的。
真正的城中村大户是广州、成都、北京等城市
说完一拆一买，再来说说一拆一迁。
什么是一拆一迁？
就是城中改造之后，原本租住在城中的中低收入人群只能迁居到租金更便宜的城市远郊。
这意味着未来会有越来越多的中低收入人群迁居城市外围——远郊。
而远郊恰恰就是本轮楼市库存高企的区域，也是“收储商品房做租赁保障房”的区域。
所以，可预见性的结果只有一个：远郊的租金陆续上涨！
而租金上涨又可以助推远郊的房价，租金、房价两者相互促动。
所以，伴随着城中村改造范围扩大，房价势必会烈火烹油加速上涨！
在这样的政策背景下，2024年楼市会怎么样？可以看文章《》
03
最后，简单说几点。
1、之前就有
城中村改造不是新政策，只不过随着924/926政策的转向，之前这些政策开始全速轰油门，加大力度而已！
2、一句话
看不懂楼市，又不知道自己要不要买房，就把下面这句话读三遍：
会分钱叫政治，会赚钱叫经济，又会分钱又会赚钱叫政治经济学
3、房价
中国核心城市的房价，必有一轮上涨
4、池子
300城的城中村改造政策，本质上就是货币池子，是为了12月和明年财政赤字大放水做准备。
所以，按照300城的规模，财政赤字将由3%提升至3.5%到4%！
所以，未来几年，各位准备“领涨”吧
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老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！
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