北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问，我家名下一共六套房，想整合一下：
一、天通苑大复式220平，这是当年拆迁时买的，综合成本不到3000一平，一直自住但升值欠佳。
二、白庙王府公寓大复式200平，是老人名下的，目前因为爬楼梯困难而暂时闲置，老人和我们同住。这套房的升值和天通苑类似，也不太好，但户型更好。
三、宏福苑两套两居室，现在价值400多万，这没想好是否等政策还是卖掉，我认为应该是没什么风险，但长期拖下去也不是事。
四、昌平58平公寓，50年产权的，租金房价都在降，想出手一直不好卖。
五、另外还有套沙城的房子，高峰期买的，几乎腰斩，不太舍得卖。
我和老公这即将退休，不想再留这些房子当累赘，孩子也希望处理一部分不良资产，您看哪几套应该卖掉，是否应该低价出售！
A：
1、天通苑当年是2650统一价，大小户型都一样，但看看现在中小户型的，价格已经明显高于大户型了。背后的原因是天通苑的定位变了，从早期的改善转为纯粹的刚需了，所以中小户型保值相对好，2006年之后没再落后大盘。大户型在这里成为了错配，刚需用不上，改善则不爱买，价格也就上不去。
所以大户型如果不住的话就最好置换，留着的话出租挺麻烦，升值也不占优。但既然住着就先这样儿吧，确定不住了再说。
2、王府公寓也差不多，这种产品不受追捧了，这些年都流行大平层。确定不住了也是卖掉呗，要不然留着也发挥不了什么价值。
3、宏福苑的X产权，肯定是没什么风险，但指望着有好政策也不太现实。北京不是深圳，他们的X产权占比60%以上，势力大。而北京的占比不到3%，闹不出什么动静，政府犯不上为了照顾这点儿人群而得罪97%的守法业主。所以注重租金就留着，图个保值的稳妥就换成正规产权的。
4、公寓比x产权多个更字，也就是更确定不会有什么利好。短期有可能放宽限购，长期必定是打压的，毕竟政府要为自己的工资着想。所以也是注重租金就留着，否则就换成普宅。
5、沙城这看自己了，环京的我不熟。
仅供参考。
二
Q:
我是在北京部队工作，面临结婚，婚后能有资格分到宿舍公寓。但妻子因为工作在丰台，所以想在南部或门头沟买一套自住兼保值的小房子。
因为预算不高，所以看的是两处，都是价格相对低的。一处是房山长阳的康泽佳苑，一处是门头沟上岸的中铁西城。现在问题有两个，一是您觉得哪个地段的更合适？总价想控制在300万左右的两居室。二是这两处都是福利房的性质，会不会影响将来的统建房资格？
A：
1、哪个地段儿的更合适，我觉得差不太多，至少是到目前为止，两个板块的价格走势基本一致。所以如果是我就看具体的房源了，房子是用来住的，越宜居的越保值，至少出手时流动性好。
我觉得有可能是中铁西城吧，居住密度小些，但具体户型看自己的感受，还有社区环境和物业什么的都看自己的考察了。
2、不影响统建房资格。因为只有直接申请福利房或保障房才不能再次申请，而你要购买的是二手房，不管之前是什么性质的，过户时都必须转为商品房，那就和之前的性质无关了。另外中铁西城是“自住型商品房”，本质就是商品房。
3、不过说实话，既然还没结婚呢，说明年纪不是太大，能很快排上统建房吗？不容易吧。所以还是多考虑妻子的居住问题吧，不申请保障房就行。
仅供参考。
三
Q:
请问，我女友刚刚在房山买了一套商住公寓，还没办手续呢，我怎么劝她都不听，这有什么办法从手续上阻止吗？另外如果不买这公寓，我想买在加州水郡或九洲溪雅苑，两居室最低能150万，单价2万元左右，从投资角度是否合适？因为商住这笔钱也仅够这种两居的首付了。
A：
1、买了公寓没办手续，意思是交定金了是吧？如果是女友的话那没什么办法，人家的钱谁拦得住啊。如果是自己的话那就承担违约金呗，没别的办法。
2、最低的单价2万左右，如果这是小区里的最低价，那房子大概率有硬伤，投资角度肯定不合适呗。一分钱一分货，现在买的便宜，将来卖的也便宜。楼市是个信息完全公开的市场，你看到了低价，别人肯定也看到了，尤其是中介，他们如果不捡漏儿，那说明这就不是个漏儿，大概率就是市场价。
当然事情无绝对，如果是业主着急用钱而降价的话也有可能。不过这种情况一般都是要全款，而且要快速拿钱，一般听说过还能允许贷款的。
3、总之公寓如果交钱了就没什么好办法，吃嘴里的肉谁也不轻易吐，至少不吐干净。低价房源一般都不适合投资，中介不会把机会留给不认识的人的。
仅供参考。
四
Q:
请问，我26岁单身，海淀集体户，目前住人才公寓，想在2026年房子到期之前在北京买房。预计到时首付200万，月供可最高额度，请问您有建议的地段吗？另外请问应该直接买一手新房，还是先买二手房过渡？再有就是您怎么看待北京的楼市，两年时间会有很大的变化吗？会不会涨？
A：
1、房子到期，是公寓的租约到期是吗？那既然是2026年就还小两年呢，现在准备早了点儿吧？做好了计划到时候也大概率有变化，明年再定都来得及。
2、月供最高额度？按现在的政策是首付2成，那200万首付如果用足额度的话是贷800万，买1000万的房子，至少是大几百万的。这种贷款政策一般不会是常态，楼市转暖之后大概率调整，所以还是按首付3成做计划吧，再打出评估折扣，200万最多贷款400万买6/700总价的房子。
如果是6/700，海淀，常规就是北五环外呗。海淀的买清河到西二旗的，包括西三旗。都学区溢价相对低，大多数小区的保值至少不落后大盘。昌平的话那就是回龙观了，这预算也不算太高，但如果真的是近千万就有些偏高了，看那些房龄新的商品房才合适，要不然有些错配。
3、新房如果不是市区豪宅，那常规建议是注重自住就买新区的新房，注重保值或过几年想换房就买成熟板块二手的。
4、我怎么看到北京的楼市，还这样儿呗。没有了大涨的可能，但大概率能不跌，至少是能对抗通胀。现在这几年是通缩，北京跌了但跌的不多，也等于是跟随了货币趋势。两年时间估计也这样儿，看有多少货币流入市场了，进的多就涨的多，进的少就保持横盘。
仅供参考。
五
Q:
请问，我的女儿在朝阳小营上班，想买一个300万左右的房子自住，不考虑学区，只考虑交通方便，居住舒适，今后换房好出手。现在中介推荐的房子很多，我们看好的有北京北和溪城家园。你觉得这两个小区哪一个好些，或者有好的小区推荐一下。
北京北和溪城家园看的房子都是一居室的，南向，不是顶楼和底层。其他的小区看了都觉得买不起，面积大了。当然只看了北五环外的房子，5号线附近的。预算低了买不了大的，我觉得您对小区都比较熟悉，有合适的推荐一下。
A：
1、我推荐不了，这是典型的自住需求，只能找当地中介，也只有他们才有房源。我一般只能从保值角度说两句而已，其他的帮不上忙。
2、如果单从价格走势来说，那北京北相对占优，平层这么多年基本没落后大盘。不过这里的一居室有些面积偏大，自住很合适，但价格方面不算太占优，一般一居室最好不超50平的才更受追捧。
另外您看的这房不是顶层和底层，但如果是300万左右的，是不是也是低楼层啊？如果是，那出手时也有可能挂牌期长，如果不是那就算很合适了。
3、溪城家园是安置房性质，安置市区拆迁户的，以西城区的为主，所以叫溪城。这种性质的小区是典型的自住为主，优势是经济实惠，但投资性不太强，看自己的主要需求吧。
4、简单就这情况，如果北京北的房源没瑕疵就先看这里吧，如果有瑕疵那就还不如看溪城家园呢。
仅供参考。
关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。