摘要：10月销售亮眼（欢迎关注杠杆地产）
撰文|杆姐&编辑|爱丽丝
昔日顶流房企融创中国又有新动作。
2024年11月14日，融创中国披露境内债务重组公告。此前2022年12月，融创完成境内公司债券展期，期限3至4年，利率不变。此次属于该司的第二次境内债务重组。
1、重组细节
公告里融创中国说，鉴于其全资附属公司融创房地产整体经营现状，拟初步计划为债券持有人提供整体债务重组方案。
方案主要包括现金要约收购、股票或股票经济收益权兑付、以资抵债和全额长展期共四个选项。具体如下：
（1）现金要约收购方案：融创房地产拟使用现金，预计按照每张债券面值18%的价格发起现金要约购回，累计购回所使用的现金总金额预计不超过人民币8亿元。本方案接纳债券本金上限约人民币44亿元。
（2）股票或股票经济收益权兑付方案：融创中国将向特殊目的信托增发特定数量的股票（每人民币100元债券对应融创中国股票的数量约为13.5股，预计新股总发行数量约为4亿股，将根据债券持有人的最终选择金额而确定），融创房地产承诺以相应股票变现（完成变现时间为12个月）所获等额境内资金净额（扣除相关中介费用等）偿付选择本方案的债券持有人。本方案接纳债券本金预计约人民币30亿元。
（3）以资抵债方案：融创房地产拟将其间接控股的附属公司所持有的特定资产收益委托给信托公司成立服务型信托，融创房地产以持有的服务信托份额折价置换债券持有人所持有并选择本方案的债券（每人民币100元债券面值置换人民币35元信托份额），债券持有人取得服务信托份额后间接持有融创房地产附属公司的特定资产收益权，该服务型信托预计存续4年；本方案接纳债券本金上限约人民币41亿元。
（4）全额长展期方案：若本次境内债务重组得以顺利推进落地，融创房地产将在上述选项完成后以现金方式支付选择全额长展期方案的债券约1%本金；剩余本金将展期至2034年6月9日。选择本方案的债券本金部分自2029年12月9日起每半年以现金支付，利息部分（包括过往已产生的应付未付利息、罚息及未来展期期间利息等（如有））统一降低至1%左右，过往及展期期间利息将计提至最后一期本金支付日以现金支付，单利计息、不计复利。
综上可以看到，除去全额长期展期方案，上述前三种方案接纳债券本金上限总额为115亿元。同时融创表示，述债务重组方案选项为拟推进的初步方案，尚未最终确定，存在一定不确定性。
2、压力
在杠杆地产印象里，融创中国是我国首家完成境内外债务重组所有流程的大型房企。
2023年11月20日融创境外债务重组正式生效。根据披露，境外债权人全面解除融创约102亿美元的现有债务，以换取发行新票据、可转换债券、强制可转换债券及转让现有融创服务股份14.7%。
此外，融创中国4.50亿美元的股东贷款已获解除，并已发行4.50亿美元的股东强制可转换债券。境外债务重组根据相关会计准则被视为重大修改。因此，融创中国现有债务分别约102亿美元及4.50亿美元已全数终止确认。
境内外债务的重组成功，无疑让融创中国长舒一口气，这也成为该司2023年部分财务指标优化的关键原因。
以时间换空间如今成效几何？根据融创中国最新披露的半年报显示，其营运数据似乎有企稳迹象，但离止跌仍有距离。另一边债务压力虽有减缓，但压力还是很大。
截图来源|东方财富（特此感谢）
2024上半年，融创中国总营收342.8亿元，同比下滑41.38%，2023年同期该数据为上升20.45%、2022年同期为-49.34%。
此前中房网统计显示，2024上半年行业典型上市房企整体实现营业收入14572亿元，同比下降13%；毛利润1615亿元，同比下滑34%。
利润方面融创中国情况好一些，这几年在持续减亏中。2024上半年毛利润-18.09亿元，同比减亏41.25%；归属净利润-149.6亿元，同比减亏2.67%。
截图来源|东方财富（特此感谢）
截至2024年6月末，融创中国的流动负债表上显示有借贷1935亿元，去年同期为2404亿元，减少小500亿元，负债总额从去年同期的1.003万亿元降低至8957亿元。净资产则同比缩水约10亿元，为662.6亿元。
截至2024年6月末，融创中国的现金及现金等价物为53.89亿元，受限制现金为202.9亿元。2023年同期这两项数据分别是72.92亿元、275.2亿元。
3、止跌可期？
再看看最新销售数据。
融创中国此前披露，2024年前10月其销售额约437.8亿元，销售面积约197.9万平米，每平米销售均价约22120元；2023年同期这三项数据分别是757.8亿元、540.3万平米、每平米14030元。其中销售额同比下滑约42.44%。
10月单月，融创中国销售额约73.3亿元，销售面积18.7万平米，每平米销售均价约39200元。2023年同期这三项数据分别为47.6亿元、32.5万平米、每平米14650元。其中销售额同比增长约54%。
可以看到，10月的融创中国销售表现非常亮眼。同比大增，且单价也提高不少。最新消息，摩根大通增持了融创中国3071.2万股，每股作价约2.96港元，总金额约9088.30万港元。增持后最新持股数目约为4.67亿股，最新持股比例.06%。
可以看到，融创中国虽然债务压力大，但销售方面能力还是较好的。如果市场能够实现止跌回稳，融创中国自救成功概率应该较大。
对了，今天（11月15日）杠杆地产还看到国统局发布了70城房价数据，一系列刺激之后，10月的楼市情况还是有好转迹象。新建商品住宅销售价格环比上涨城市有7个，比上月增加4个；二手住宅环比上涨城市有8个，比上月增加8个。
10月，一线城市二手住宅销售价格环比由上月下降1.2%转为上涨0.4%，为近13个月以来首次转涨；二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月收窄0.2个百分点；三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降6.6%和9.0%，降幅均与上月相同。
某种程度上，融创中国的未来，并不掌握在自己手中。
本文未标注出处的财务图表，均源自融创中国有关公告，特此说明并致谢
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