大家好，我是苏北哥！11月虽然已经过去了12天，但是仍有不少购房人在关注10月份的南京楼市数据！
其实这种看法无可厚非，北哥亦是对今年10月份的南京楼市数据尤其关注，因为这个刚刚过去不久的“银十”，楼市的表现的确不一般！
11月2日，北哥专门写了一篇文章来回顾今年10月南京楼市的辉煌战绩，文章链接在此（今年“银十”赶超“金九”），文中提到今年的“银十”楼市数据表现是赶超“金九”的，这在2007年以来还是首次。
然而北哥今天再写关于10月南京楼市的数据主题文章，并非是为了带大家再次回顾，而是希望从10月数据中分析出南京楼市的市场热点，说得直白点，找出那些房子值得买，哪些房子需要避坑！
01.
南京11区，哪些房价在涨？哪些房价在跌？全市房价涨幅最大和跌幅最大的小区都是哪些？
其实10月份的南京楼市数据，对于当下至明年上半年想买房的小伙伴们，是绝对具有参考和借鉴意义的！一来，它代表了新一轮救市XZ后，在强劲ZC影响下南京楼市发展的全新路径，可以帮助购房人判断，合适入手时机，把握好买房节奏；
二来，10月份南京楼市数据本身的确也有极其明显的特殊性，基于此，加上专业缜密的分析，我们就能获知目前南京楼市的运行逻辑和真实行情。
比如昨天文章，北哥就分析了10月南京新房价格数据，全市新房成交均价31142元/㎡，环比9月出现了19.6%的涨幅，这也是南京新房近一年半来的最高涨幅！通过这一数据，我们就可以清晰的判断出，南京新房成交均价突然高企，其实是上一批“第四代住宅”和“新豪宅”上市，推高了南京新房价格的天花板，背后人为的推盘策略，起了关键性的作用。
相比而言，南京二手房板块10月份的数据则表现得平缓、真实的多！
很明显10月的南京二手房市场行情，受到了XZ的刺激，出现了一波成交量推高，根据我爱我家南京研究院的数据，10月份南京二手房成交量是6476套（含高淳、溧水），表面上成交量并不比9月多。
实际上10月份南京因为国庆假期的影响，少了一周的数据，有业内人士透露，10月南京二手房实际卖了9600套左右。这样算起来，10月份全市二手房成交量环比9月起码有了31.4%的增长。
所以10月份南京二手房成交量，可以说是今年开年以来的第四座“成交量高峰”，仅次于6月份的9613套；7月份的9965套和4月份的10195套。
10月的南京二手房成交数据，直接反应了XZ刺激下，二手房买卖双方的真实意愿，卖房一方开始有了一些惜售情绪，推高挂牌价格，减少挂牌量；而买房一方正在加速进场，从而推高了总体成交量。
与此同时，10月南京全市二手房成交均价也出现了一定程度的上涨，达到21617元/㎡，环比9月涨幅达到3.1%，涨幅虽然温和，但却也已创造了连续18个月以来的历史新高。
但南京二手房价格是否就此触底反弹，目前仍不能下定论，还需至少3个月以上的连续数据反应。然而，10月南京二手房成交价格整体上涨3.1%的背后，也并非全市11区房价全部上涨，有涨有跌仍是市场的主基调。
下面就一起来看下，哪些区域房价在涨，哪些区域房价再跌。
相较于9月份，在11个区属中有4个区房价上涨，10月份上涨的区域进一步扩大，达到7个之多，仅有3个区房价下跌，一个区房价持平。
其中高淳区10月二手房成交均价为0.65万/平米，环比9月0.59万/平米，成交均价上涨了600元/平米，涨幅达10.17%，涨幅位居第一。
玄武区10月二手房成交均价为2.74万/平米，环比9月2.52万/平米，成交均价上涨了2200元/平米，涨幅达8.73%，涨幅位居第二。
值得注意的是，10月南京各区二手房成交均价数据中，主城建邺、秦淮、玄武、鼓楼四大中心区，二手房价全部实现环比上涨，说明地段优质、配套成熟的二手房房源，更加受到市场欢迎。
栖霞作为南京刚需二手房和低价安置房主要集中供应板块，10月份成交均价居然也出现了4.17%的环比涨幅，涨幅排名仅排在鼓楼之后，全市排名第四，说明这一区域的低价二手房因近期成交量激增，价格正在触底反弹。
江北新区的二手房价格走势也值得关注，10月份该区域二手房成交价格出现了止跌，环比涨跌幅为“0”，说明这一片区房价后期有触底反弹的可能。
下面再来看下10月份全市二手房成交价格涨幅最大的6个小区，看看它们都来自于哪些板块。
可以看到，10月二手房价格涨幅最大的小区主要来自，江北高新、江宁青龙山、江宁大学城、江北雨山路、桥北和城东仙林湖这几个板块。
其中高新的弘阳时光里一区涨幅全市第一，达到23.53%。具体成交房源方面，10月份弘阳时光里成交单价的确有明显上涨。10月下旬该小区成交单价全部上涨至2万/㎡以上，最高达到2.46万/㎡，而8、9月份该小区成交单价基本在1.5-1.6万/㎡徘徊。
弘阳时光里一区10月份房价
弘阳时光里一区8-9月份房价
再来看下10月份全市二手房成交价格跌幅最大的6个小区
值得注意的是，在10月南京二手房成交均价跌幅最大的6个小区中，江宁就占了4席，分别位于江宁的方山、九龙湖、百家湖三大板块。
其中方山板块的招商方山里成交均价降幅达到14.47%，全市第一。
招商方山里10月份最新成交单价已经降至1.87万/㎡，而8-9月份，该小区房价还在2.3-2.5万/㎡。实际上江宁方山板块二手房价格整体都在下行。10月份远洋万和方山望成交了首套二手房，单价21091元/㎡。据说相比2021年开盘价格，低了7000元/㎡。
而方山的标杆次新房山和宸园，10月最新二手房成交单价仅为1.75万/㎡，该盘在售新房均价在27195元/㎡，足足低了有1万/㎡。
02.
建邺河西10月份房价涨跌幅最大的小区出炉！最高1个月涨7.35%，最惨1个月跌7.28%
整个建邺河西，10月份成交均价涨幅较大的一共有8个次新房小区，河西中、河西北、河西南均有分布。其中河西中的金隅紫京府成交均价涨幅最大，达到7.35%，10月成交均价直接破“5”，达到5.11万/㎡
金隅紫京府10月份共成交了3套房源，且每一套成交单价都在5万/㎡以上，其中最高一套已经达到5.24万/㎡，而该小区8、9月份房源成交单价还停留在4字头，基本都是4.6-4.8万/㎡，涨幅的确明显。
金隅紫京府9、10月份成交价格对比
排在涨幅榜第二、三名的小区是来自河西南的金地中心风华和佳兆业城市广场
金地中心风华10月下旬连续成交两套房源，单价都在4万/㎡以上，而9月份该小区房价曾低至3.8万/㎡，近期房价明显反弹，回到8月份水平。
佳兆业城市广场之所以10月份房价上涨，主要是小区一期“挑起了大梁”。10月份佳兆业一期1套87㎡小三房，成交单价达到40844元/㎡，可算是8月下旬以来首套“4字头”房源
河西北的金地名京10月房价涨幅也很可观，10月22日成交一套88㎡小三房，单价高达47.37元/㎡，可算是3月份以来该小区成交单价最高的房源。
10月份，大河西房价环比跌幅最大的小区一共7家。其中河西中部的中海塞纳丽舍位于跌幅榜第一，跌幅达到7.28%。具体房源数据来看，中海塞纳丽舍西苑跌得有点惨。
10月底一套89㎡两房成交单价仅有4.48万/㎡，而同小区9月份成交房源价格还在5.1-5.5万/㎡之间。
接下来排在第二的就是河西南跌王“海峡城”，10月份小区均价跌幅达到7.16%。目前云璟湾最新房源成交单价只在3.1万/㎡
河西北的万达西地二期小区10月份有2套房源，成交价格“冲新低”，单价仅2.9+元/㎡。这是该小区今年1月份以来首批“2字头”成交房源。
03.
城南雨核、小行、南站10月份房价涨跌幅最大的小区出炉！最高1个月涨7.33%，最惨1个月跌7.44%
整个雨花台区的三个主力板块，雨核、小行和南站10月份仅有3个次新房小区成交均价实现上涨，其中涨幅最大的是南站板块的绿城深蓝，涨幅达到7.33%。
该小区10月底成家1套135㎡4房，成交单价达到32260元/㎡，比同小区9月份房源成交单价高出2000元/㎡左右。
不过绿城深蓝在南站板块之中，房价处于低位，10月份这一轮可视为补涨！
南站的万科九都荟10月份成交量很大，目前记录在案的就有6套房源成交，其中一套89㎡高楼层小三房，成交单价达到38414元/㎡，为8月份以来最高成交价格。
实际上除了少数补涨小区以外，10月雨核、小行、南站大部分次新房成交价格都在下跌。其中雨核房价几乎是全线下跌。
中海城南公馆二期10月份已经有房源率先跌破了3万，成交价达到2.78万/㎡
龙湖天钜也是一样，10月份也有两套2字头成交房源。
南站万科大都会10月份房价跌幅最大，达到7.44%，10月底万科大都会A区一套124㎡4房成交，单价仅为34504元/㎡，目前为该小区历史最低价。
04.
城东麒麟、紫核、仙林湖10月份房价涨跌幅最大的小区出炉！最高1个月涨8.92%，最惨1个月跌10.39%
城东的二手房成交走势比较特殊，10月份涨幅最大的次新小区出现在仙林湖，跌幅最大的小区也出现在仙林湖。上表可以看出6个房价上涨小区，仙林湖占了一半。
其中仙林湖金地湖城艺境和万达茂御湖仕家，占据了涨幅榜的头两位，其实这两个小区都是前期房价跌的太多，10月份出现了一些回涨。
金地湖城艺境8-9月份房源成交单价已经低至1字头，10月份普通房源单价回到2字头，最高成交单价甚至达到3字头。
万达茂御湖仕家三期10月成交一套139㎡4房，成交单价达到27689元/㎡，创该小区6月份以来房价新高。
仙林湖的高科荣境10月份房价跌幅第一，达到惊人的10.39%。
目前高科荣境二期房源成交单价最低只有2.3万/㎡，高科荣境一期别墅房价只有2.7万/㎡。处于历史低位。
麒麟科创城次新房价格全线拉胯，中海国际社区房价再度下跌，一期10月份最低成交单价只有1.55万/㎡
标杆品质小区仁恒城市星徽10月最新房源成交单价仅有2.6万/㎡。
05.
城北燕子矶、新玄武、鼓楼滨江10月份房价涨跌幅最大小区出炉！最高1个月涨1.99%，最惨1个月跌8.25%
10月份城北成交均价上涨的次新房小区不多，满打满算只有3家，其中涨幅最大的是曾经的跌王小区世茂外滩新城，10月份房价成功实现回涨，涨幅达到1.99%
世茂外滩新城10月份成交量很大，且有好几套房价冲高的成交房源，其中10月19日成交一套99㎡两房，单价达到37093元/㎡，为今年以来房价新高。
新玄武恒大翡翠华庭10月份两套成交房源，房价上涨明显，成交单价均达到3.3万/㎡以上，而今年7月份以前，该小区房价还停留在2.6-2.8万/㎡。
10月份城北房价下跌小区中，燕子矶的几个标杆次新房几乎全部包含在内。
而城北10月房价下跌幅度最大的却是新玄武的中海玄武公馆，成交均价直接破4，来到了3.67万/㎡，下跌幅度达到8.25%。
其中10月20日成交的一套150㎡4房，成交单价仅有31800元/㎡，绝对的历史低价。
06.
江宁百家湖、九龙湖、东山10月份房价涨跌幅最大小区出炉！最高1个月涨20.87%，最惨1个月跌12.7%
江宁10月份房价上涨的小区也不多，涨幅大的除了前文提到的青龙山新城的东城金茂悦，就是东山板块万科金域国际，目前小区均价达到1.73万/㎡，涨幅2.37%
10月份该小区一套145㎡3房，成交单价达到19172元/㎡，相比9月同类房源，单价涨幅达到2000元/㎡。
10月份江宁降价次新房小区还是非常多的，其中一直排在全市成交量榜首的九龙湖万科金域蓝湾，10月份成交均价再次下降，降幅达到12.7%。
万科金域蓝湾10月份起码有15套成交房源，其中最低成交单价已经达到2.4万/㎡。
九龙湖保利中央公园10月份房价降幅也十分明显，该小区西苑一套88㎡三房，成交单价仅有2.28万/㎡，比9月份同小区房价至少下降4000-5000元/㎡。
同时房价降幅较大的还有百家湖金王府、龙湖春江郦城、上秦淮翠屏诚园等小区。
龙湖春江郦城多套成交房源单价仅在3万/㎡左右，接下去估计该小区房价破3在即。
07.
江核、桥北10月份房价涨跌幅最大小区出炉！最高1个月涨23.53%，最惨1个月跌12.7%
相比江宁，江北10月份房价上涨的次新房小区数量要多一些，而且涨幅也更大。除了上文提到的高新弘阳时光里一区和桥北弘阳爱上花园。
江核居然还有多个小区10月份成交均价实现上涨，其中江核青奥板块的金地风华国际10月成交均价达到2.18万/㎡，涨幅达到2.83%
该小区10月份成交两套房源，其中一套143㎡4房，单价超过2.2万/㎡，较9月同小区房源，价格明显提升。
值得关注的江核“跌王”华润国际社区居然10月成交均价也有了2.42%的涨幅。
华润国际社区今年8-9月，房源成交单价一度跌至2万/㎡，10月份房价已经全面回涨，成交单价回到2万/㎡以上。
但整体来说，江核的标杆次新房小区10月份成交均价还是整体下降的，其中青奥板块的保利西江月10月份房价跌幅依然可观，达到7.89%，目前均价只有1.75万/㎡
10月该小区已经不止一套成交房源，单价低至1.6万+/㎡。
核中核的扬子江金茂悦10月份也在降价，成交两套房源单价都在2.3万/㎡左右，8月份该小区成交单价还在2.5万+/㎡。
其余中海左岸澜庭、江畔都会上城、正荣润锦城、正荣润江城10月份小区成交价格都有4-6%的跌幅。
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主编简介：
苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。