四季度以来,合肥挂地节奏加快,10月31日合肥土拍结束后合肥挂出5宗地块,时隔5天,合肥又挂地。

昨天,合肥挂出3宗地块,均位于瑶海区,其中2宗居住用地,1宗商业用地,总面积约152亩,将于12月6日拍卖。

打开网易新闻 查看更多图片

NO. 1|壹

瑶海3宗地块下月出让

瑶海区YH202410号

地块位于瑶海区临泉东路以南、皇甫山路以东,占地面积85.38亩,规划居住用地,容积率不大于2.4,起拍价815万元/亩,起拍楼面价5094元/㎡。

打开网易新闻 查看更多图片

该地块周边距离最近的在售项目是伟星长江赋,2021年伟星以1176万元/亩竞得瑶海区YH202101号地块,溢价率29.94%,居住楼面价8018.14元/㎡,同时该项目竞自持面积12200㎡。

与伟星长江赋相比,地价便宜了361万元/亩,楼面价便宜了2924元/㎡,而且伟星竞自持1.22万方,如果去掉竞自持面积,楼面价差值超过3000元/㎡。

地块现状图(第一房研究院作图)

在产品上,伟星长江赋居住容积率2.2,设计的是洋房、小高层和高层组合,瑶海区YH202410号地块容积率 2.4,在产品上更加丰富,后期大概率洋房、小高层和高层组合或者小高层和高层组合。

参考伟星长江赋整体成交均价约1.8万/㎡,而本次出让的地块不论地价还是楼面价都降了很多,因此后期项目价格不会超过伟星长江赋目前的价格,叠加计容新规,在产品上尤其得房率方面,肯定都超越伟星长江赋,但是价格可能比伟星长江赋还要低,这个价格主打的还是刚需。

瑶海区YH202411号

地块位于瑶海区胜利路以东、站前路以南,占地面积22.7569亩,规划为40年商业用地,容积率≤3.0,起拍价382万元/亩;竞买保证金0.2亿。

打开网易新闻 查看更多图片

该地块也就是之前烂尾的新鸿安商城。曾是合肥最早的大型商贸城之一,也是火车站区域的地标建筑之一。后因开发商资金链断裂,导致项目烂尾,而且维持长达近30年,被称为“合肥第一烂尾楼”。

去年,新鸿安商城房屋征收方案公示,一是选择货币补偿,二是产权调换。今年5月份就爆料新鸿安商城终于拆完了,这也意味着烂尾楼终于迎来重生。

打开网易新闻 查看更多图片

地块正北面即是合肥火车站,西侧是白马商城,东侧紧邻浙江商贸城、中绿商贸城和安徽大市场,可谓是合肥最繁华地段之一。不过该商业地块须在临路建筑一层内代建一处使用面积不少于300㎡的城市驿站(需毛坯交付,驿站方案需经瑶海区政府指定单位确认),并就近在地块范围内预留3辆大巴车辆室外停车泊位空间,城市驿站建成验收合格后无偿移交瑶海区政府指定单位。这也给地块出让加上了难度。

瑶海区YH202412号地块

位于瑶海区站前路以南、敬亭山路以西,43.8057亩居住用地,产权为70年,容积率≤2.0,起拍价960万元/亩,竞买保证金1亿。

打开网易新闻 查看更多图片

该地块就是合肥汽车客运总站地块,虽然该地块周边配套较为成熟,但城市界面相对较差。参考周边龙湖上城,成交单价1320万元/亩,居住楼面价9899.95元/㎡。龙湖上城地价要比该宗地块贵了360万元/亩,楼面价贵了3355元/㎡。

打开网易新闻 查看更多图片

地块现状图(第一房研究院作图)

从10月份土拍结果来看,虽然地价降了,但最终都是本地国企托底拿地,可以预测一下11月份出让的两批次供地,大概率还是以国央企为主以低价拿地为主。现在为什么房企都拿地意愿不强烈呢?主要是市场问题,目前合肥市场虽然10月销售大幅上涨,但主要是“以价换量”的结果,整体的库存及去化压力仍较大。另一方面地价降了也让很多房企不敢拿地,也担心后期地价再降,又站在拿地的高点。

NO. 2|贰

市场预期不理想

在之前做个11月份合肥新房走势调研,根据网友调研结果,70%的网友认为11月份合肥新房量价齐跌,而只有9%的网友认为11月份合肥新房量价齐涨。这也说明目前大部分购房者仍不太看好市场。

打开网易新闻 查看更多图片

再来看下瑶海区新房市场。近7年瑶海区年均新房供应约71.6万方,年均新房成交量约64.3万方,整体来看供应大于需求,成交价格来看,2021年之前瑶海区价格相对平稳,但2021年之后价格涨幅较大,主要是2021年东部新中心及老城部分品牌房企进驻,这些项目备案价格拉高整个区域价格。

打开网易新闻 查看更多图片

从近一年月度走势来看,整体成交量处于市场低位,今年成交高峰期出现在5月份,此后成交量再下跌,成交价格处于波动下跌。

打开网易新闻 查看更多图片

具体来看下项目,目前瑶海区老城区是在售项目较多的板块,比较热门的项目比如置地中心,该项目位于花冲公园旁,地处主城区核心位置,又是地铁口。首开一次性推出千套房源,在这合肥也只有置地有这样的魄力。目前项目在售面积约108-196㎡,整体项目成交均价约2万/㎡。

伟星宸ONE项目在瑶海万达旁边,主要是以改善为主,主力户型在110-182㎡之间,整体成交均价约2.3万/㎡。

打开网易新闻 查看更多图片

合肥楼市航拍图

另外,中国铁建花语天境,主打低密改善住宅,起步户型111㎡,项目成交均价约2.2万/㎡。

如果想在瑶海老城区置业可以多参考一下这三个项目,总体来说品质都还不错。

另外就是东部新中心板块,主要在售项目三个,分别是和光峯境、龙湖亚伦璟云上府和四川邦泰东方雅颂三个项目。

东方雅颂已经是尾盘了,四川邦泰今年在东方雅颂旁边拿了一宗地块,案名为四川邦泰悦九章,即将入市。

打开网易新闻 查看更多图片

合肥楼市航拍图

和光峯境是满分竞品质项目,是长城置业和保利联合开发,和光系列产品,建面98-143㎡,成交价格约2万/㎡。

龙湖亚伦璟云上府主打洋房为主,纯改善住宅,户型面积118㎡-143㎡,精装修价格2.3万/㎡。

东部新中心板块如果想置业的话,改善客户可以看下龙湖亚伦璟云上府,刚需只能选择和光峯境小面积户型。

龙岗板块目前在售项目城建琥珀东樾里和伟星长江赋。伟星项目上面已经说过了,城建琥珀东樾里洋房面积102-118㎡,均价2.1万/㎡,小高层101-108㎡,均价1.8万/㎡。这两个项目对比,伟星长江赋靠近地铁口,城建琥珀东樾里性价比更高些。

NO. 3|叁

结语

近期,合肥土地市场挂地节奏明显加快,11月份已经两次挂地,本轮挂地都集中在瑶海区,从近期挂地来看,合肥地价和楼面价都在降,而且降幅都比较大,而从九十月份土拍结果来看,主要还是国企托底为主,房企拿地的意愿不强烈。主要还是面临市场压力,一方面是新房产品内卷较为严重,另一方面销售压力较大。但对于购房者来说地价大幅下降,意味着后期新房价格有望降低,尤其在计容新规后,新房产品在品质上大大提升,后期将可能出现性价比较高的新房产品。