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我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。
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会员
提问
段哥，昨天新房接连取证了好些个楼盘，都是之前你在微博重点分析推荐了的，请问价格符合预期吗？这些楼盘能简单描述下吗？
房段子解答
至昨天下午16:00，成都新房已经取证7个项目。
1、保利新川天珺，当前板块一哥，最新取证的是最东侧3号地块的1、6、7号楼，包括143-173两种户型。
这次143开盘后，天珺后面再无新的楼栋了，所以价格也比较顶，据了解是在一房一价基础上优惠3%。
也就是说，这批次143户型，惠后总价大概是500w+，单价约3.6万。有兴趣可以找我，小小福利还是可以搞，下同。
2、雍景白鹭湾的别墅终于上线，前面发过文章，没看过的转这里，
这次果然如预期，总价段大概是千万级别，我觉得优势还是挺多的，纯上下叠，精装叠拼，纯低密板块，这几大因素加在一起，就很难得了。
现在精装单价4万多（装标挺高），下跌面积小一点花园小一点，所以总价1000万出头，上叠面积大的348户型，总价来到1500万段位。
如果有心人去横向比较林家坝、驸马的叠拼别墅，就知道它并不算贵。
3、越秀天悦云萃，这次取证的是二期的2栋，143平的17F小高层，优惠下来总价大概是420-430万的样子，折合单价约3万。
那么问题来了，越秀、首开和中环天宸，到底哪个好？
4、城投置地鹭湾锦上映，锦江300+最后的答案。
126平套四双卫，最后一栋10号楼已经取证，优惠4%+按时签约1%，惠后：352-358万左右，上周末已经在提前落位选房了。继126平即将售罄后，开盘的6栋143也进入清盘倒计时，优惠 2%+按时签约1%，惠后：425-440万左右。
再往后看待售的，就没有126、143户型了。https://weibo.com/1551561845/OFrfblUbX
其他取证的就不一一罗列了。还是那句话，未到访，可以先找我，抓住最后一波福利。
会员提问
你好，之前我家分别在九江和郫县买了两套房，九江的当时也是冲动想买来投资，以后娃娃大了还孩子的，犀浦的户型小点，但也是投资想法，现在不都说要回归主城吗？所以想卖了。
现在夫妻都在金牛工作，小孩在金牛读小学，小初高估计都是金牛。现在打算两套卖的话，不知道怎么卖，还有怎么买，目前只看了**（同事推荐，看了实地，湖和公园满意，附近也有地铁*号线，但是这个位置很多年都不能自住因为离上班远上学远，也担心这个区域涨得慢。现在也只剩下十几套179户型的，如果卖房再买可能也来不急），总之挺乱的。
房段子解答
是是
较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
你们家可以说是非常典型的资产保卫战，当初买双流和郫都，本意是奔着增值保值的角度去入手的，现在来看，随着行情的变化，那边已经完成了使命或者说已经不再有良好的楼市前景了。
九江的156平跃层，不知道精装软装了没有？现在这个行情的话，大概是1.5万左右的单价，甚至不到1.5万，大概230万上下的总价吧，虽然单价不高，但是总价段可选的房子太多了，因此也不是非常有优势，加之考虑到各种利好出尽也没有把价格拉起来，因此后期不看好，属于建议早日卖掉的状态。
**是犀浦核心区，相对次新一些，70平的小套三虽然紧凑，但是功能齐全，现在单价也不高，属于百万甚至不到的刚需客群会买的状态，最好的情况能卖个100万出头，差点的话，可能要掉到90左右。
两套房都可以卖掉了，一是再往后看不到大的增值性，二是我们现在置换的产品，是寻求更为保值改善兼顾自住的买法。
置换分析略，卖房技巧略。
再说明白一点，我们现在是卖掉劣质资产，然后趁着行情低迷的空隙，买入优质资产，压缩中间的摩擦交易成本，换取未来更好的发展空间。
刚需二手房接下来还要看跌，刚改改善新房接下来则是看涨，温和上涨：成都新房为什么越来越贵？https://weibo.com/1551561845/O6DAXFady
接下来就是怎么买的问题，我建议要看重板块，也要看重实用性（而非单纯投资）。
看重板块的话，你可以参考我的板块能级图，第三档是比较适合你们的，300万左右预算上车很合适。但是**，明显档次就下去了一点，不要被外表的公园河景给蒙蔽了，成都根本不缺这种生态环境，但是价格并不由生态主宰。
实用性就是考虑到你们长期在西门工作生活学习，所以更没有必要去**了，那样和当初买一套九江的房子又有什么区别呢？从坑里爬起来，不要再次跳坑里了。
还有一些老小区二手房，看似便宜，不过你们的诉求并不是基础自住和一味的便宜，他们并不能带来增值性，说难听一点，存银行都更划算。
我建议买的是主要看新房，备选品相好的二手房（不着急买入，而且要等到价格熬下来后）。
新房的话，青羊基本无缘了，大多是400起步的，不考虑了。剩下的武侯在机投、太平寺，相对较远而且有航噪，也不考虑，就回来看国宾是最合适的。
推荐三个盘，一个是**（清水**万），最终精装单价是优惠下来2.5万左右，可以上车113平的套三双卫，板式小高层结构，得房率户型都很不错，总价200多万买得很舒服也很安全，地理位置是国宾核心区之一，未来金周路和9号线联动，上下左右十字交叉口，交通优越性就表现出来了，加上本就是新房概念和新房产品，国宾撑得起2.5万单价的刚改价格，对你们金牛本地的工作生活，都是大有用处的，非常适合当前的情况。
它旁边还有个小开发商的**，也是板式结构，但是楼间距比较窄，可以合并到时候一起去看看，作为对比，这里就不多介绍了，顺路的事。
再一个，我推荐看看三环外茶店子客运站的**，这个盘的位置很好，和公园对望，生态环境很不错，你们要喜欢北新生态的话，那么这边的天府艺术公园更是近在咫尺。项目估计是4月下旬取证，你们抓紧时间卖房。建议看118平的套三户型，总价大概是300万左右。
至于二手房的话，我建议看看周边一些品质次新房，比如三环内茶店子板块的**，现在可以买到102平的套三双卫，假设两万五六的话，我觉得可以买入，现在价格略高，看你等待或者砍价捡漏。前提是非瑕疵房源哈，比如楼层噪音装修视野都不要有瑕疵我们再买（以下同理）。
另外茶店子地铁站这边的**也可以考虑110平的套三双卫，建议单价是两万六七的样子，可以入手，贵了不要入。
旁边还有**，104-115平的户型，单价建议尽量控制在2.5万以内，这个时候比较安全。
另外偏自住可以看**（非常次新，等满2年再说），108平的套三双卫，建议把总价要控制到300万内。人北的**（102-105户型），建议控制在250-270万左右；**（各种系列，109-115平，建议控制在300万内）。
基本上这样的买法，不论是改善新房，还是核心区的次新二手房，我们把产品和价格控制好了，就是不错的买法。
最后就是二手房我建议现在卖，不要刻意等待什么涨点再卖，人算不如天算，很难等到，还容易错失良机。
会员提问
你好段老师，我也算办个同行哈，我想问问视高的天府锦城二期，第四代花园，值不值得买？我主要就是想买一套花园房，现在二期也没什么房源，五期我又不想买。只想给女儿买一套房在那里。算是投资的，十年后可能去住，现在首付不到13万可以买下来，贷款130万就能上车121户型。能帮忙简单看看可行吗？
房段子解答
较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
1、视高处于风口浪尖，加之全国楼市下行，短期要尽量避开这个雷点。
2、视高只适合本地居住工作生活，再加上能确实小几千的单价抄底买入的客群。
3、整体板块的发展周期很长，你女儿很小，近10年都无法自住，所以是偏投资的，但是这里不适合投资，小心锁死自己。
4、单价是1.18万，清水房，对比如今视高大片几千单价的房源，可以说是偏高的，不要说花园洋房就很心动，这个不是套内实得，贷款30年，月供6k，不说久了，就算10年的利息成本都很高。
5、真要喜欢这个第四代建筑，不妨等很多年以后的抄底买二手房，现在持币，拿几十万吃利息后面再买入都是更划算的。
6、你也是做房产的，应该有清醒的认知，宣传和实际是两码事，不要自己把自己都套进去了。
7、真要现在买入的话，我觉得1.18万的单价太高太高了，5-7k合适一些。