今年的楼市比较特殊，有些人本来计划好今年买房的，但是由于今年的特殊情况而推迟了购房计划。今年不管是朋友还是粉丝，问我最多的就是：今明两年，“尽快买房”还是“再等一等”？
“尽快买房”其实是一种恐慌心理，担心房价会像前几年一样持续上涨，本来准备好的首付，最后连车库都买不到。“再等一等”刚好是一种相反的心理，认为未来的房价会下跌，现在买就是高位接盘。
如果在2015年之前，全国房价基本上呈上涨态势，那一定是“尽快买房”，不管在哪里买房基本上都不会亏，但是最近几年楼市开始发生变化，2017年之后，有些城市的房价就已经涨至高位，到2019年的时候，全国的房价基本已经大体稳定下来。
按道理2020年的楼市也应该会延续2019年的稳定，但是楼市有一些声音说未来房价会大涨，也有一些声音认定未来房价会大跌，这让很多人陷入沉思，未来房价到底是上涨还是下跌，今明两年到底该不该买房？对于这个问题，楼市已经出现了明显的信号，这些信号可以给我们答案。
信号一：人们对楼市的观念发生改变
01刚需购房者观念发生改变，不再急着买房。
首先是刚需购房者，过去刚需购房者只考虑能不能攒够首付，基本上能攒够首付就买房，甚至有很多购房者没有攒够首付也借钱买房，可以看出过去的楼市环境下，很多人都有急着买房的想法。
最近两年我们发现越来越多人考虑的不是攒够首付，而是手里有钱到底该不该买房，购房观念发生如此大的转变也反衬出楼市的变化。尤其是今年的楼市寒冬，让很多人从购房的热情中冷静下来，开始考虑到底要不要急着买房，我认识的一些朋友都有延期买房的想法，房子肯定会买，但可能不是现在。
前一段时间王石也建议年轻人不要急着买房，他认为未来的社会是移动的社会，年轻人不能被房子锁死在一个固定的城市，同时他还认为未来房子可能是过剩的，对于年轻人而言，年轻的时候应该以事业为重，不能年纪轻轻就背负巨大的压力。
02炒房客的持房观念发生改变，越来越多炒房客出售自己的房产。
现在楼市有一个公认的现象，就是很多城市的二手房挂牌量偏高，有些大城市的二手房挂牌量在10万以上，比如郑州二手房挂牌数量约为11万，天津接近15万套，北京也接近10万套。
为什么今年开始二手房的挂牌数量突然上升，我认为有两个方面的原因：首先是二手房的销量不如过去，另一个原因就是卖二手房的人变多。二手房销量不如过去应该是次要原因，因为二手房的交易量应该不会有太大变化，主要的原因应该是卖二手房的人变多，卖二手房的大多为炒房、囤房者。我们应该去思考更深层次的原因，之所以选择出售自己手中的二手房，要么是对楼市没有信心，要么是缺钱，我认为应该是很多炒房客对未来的楼市没有信心，才会出现现在这种大面积出售二手房的现象。越来越多的炒房客认识到未来房价可能不会上涨。持有房产并不能挣到钱，所以才会有现在这种二手房挂牌量严重偏高的现象。
信号二：楼市调控逐渐收紧，楼市整体稳定，房价开始出现分化。
今年下半年开始，已经有多个城市颁布新的调控措施，其中最引人注目的就是深圳在7月20号出台的“深八条”，被称为史上最严厉的调控，随后杭州、宁波、东莞、南京等城市也纷纷收紧调控。
现在的楼市调控并非全面收紧调控，正如马光远所说的，全国性收紧调控的可能性并不大，未来应该只有部分城市会收紧调控，收紧调控的城市主要是房地产重点和热点的城市。就目前楼市的发展来看，全国的楼市基本已经降温，只有少部分的热点城市，热点城市依然集中在长三角区域和珠三角区域，楼市调控收紧的城市也刚好是长三角和珠三角的城市。
在国家的整体调控和地方政府的局部调控之下，全国楼市已经基本稳定，短期内应该不会出现大涨大跌的情况。虽然房价不会出现大的波动，但是房价依然出现了分化的现象，不同城市以及不同区域的房价开始出现不同的趋势，有些城市呈现出稳中有升的态势，有些城市呈现出稳中有跌的趋势。
现在一些核心城市的房价依然是稳中有升的，但是一些经济发展比较差的三四线城市房价虚高，房价正在慢慢进入调整，房价的变化也呈现出不同的趋势。当然即使是同一城市，不同区域的房价也有可能呈现出不同的变化，新房和二手房的房价也会有不同的发展方向。
信号三：央行“三道红线”压顶，房企开始打折促销。
最近央行给12家重点房企划出了“三道红线”，未来如果不达标，可能会影响到房企的融资，融资对于负债率很高的房企来说非常重要，现在很多房企的资金压力本来就很大，万科2019年提出的目标就是“活下去”，2020年恒大多次强调去负债，如果这些房企融资途径被限制，资金链将会变得很紧张。
有人说为什么央行的“三道红线”为何没见实施，事实上央行的这一政策算是试行，先在这12家重点房企试用，然后也给这些房企一段时间的缓冲期，这些房企也都提交了一套降负债的方案。即使如此，房企的压力还是挺大的。
现在这些房企都在想办法去负债，有些房企已经开始进行打折促销，不过现在房企还不急，还有很长时间的缓冲期，我相信最后如果房企去负债的效果不好，最后只能选择“以价换量”。不过今年下半年估计是不会看到开发商真正降价，不过开发商的各种促销手段还是能看到的。
今明两年，“尽快买房”还是“再等一等”，3大信号已经显露
结合上文中的3个信号，现在的楼市，我们能感受到炒房客的压力越来越大，房企的压力越来越大，而刚需购房者的选择越来越多。现在房价已经基本稳定下来，炒房客的获利空间越来越小，房产的持有成本很高，在这种情况下，炒房客会慢慢抛售手中的房产；现在房企的压力也越来越大，为了去负债，未来有可能会选择一定的打折优惠，这对于购房者来说都是很好的机会。
在我看来，如果你是刚需购房者，必须要看准购房时机，二手房降价抛售或者开发商打折促销都是很好的购房机会。当然在选择买房之前，一定要衡量好自己的购房能力，有没有能力买房，有能力买多大的房子，现在很多年轻人就是不会衡量自己的购房实力，最终让自己承受巨大的压力，也可能会给整个家庭带来沉重的负担。
如果你手中有多余的资金准备投资房产，我认为首先要有全款购房的实力，另外投资房产要十分谨慎，好的城市好的地段是必不可少的。