1940年,物业管理行业在英国开始兴起,当时并未得到广泛的发展。万国博览会之后,物业管理行业逐渐引起人们的注意,慢慢得到社会的认可,在20世纪50年代的时候逐渐发展成型。我们国家的物业管理出现得比较晚,1981年,深圳第一家涉外商品物业管理的专业公司开始成立,只算是我国内地物业管理行业的开始,随后深圳周边的城市也开始物业管理,后来又逐渐从南方传到北方。
关于物业管理具体是什么,笔者专门查了一下相关资料,其中有一段话讲出了物业管理的本质,能让大家更好地理解物业管理的具体内涵,具体是这样描述的:
物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托,依照国家有关法律规范,按照合同和契约行使管理权,运用现代管理科学和先进技术,以经济手段对物业实施统一管理,并为居住者提供高效、周到的服务,使物业发挥最大的使用价值和经济价值。
本质上来说,物业是为了给居住者提供高效、周到的服务,是为了让业主有更好的居住体验。当然现在有一些物业公司的理念已经逐渐违背了物业管理的初衷,出现一些不尊重业主的物业,还有一些胡乱收费的物业,对业主的诉求也无法合理解决,这也让很多人对物业产生了不好的印象。
当然物业公司也不能肆意妄为,因为物业管理还有法律的规范,业主可以使用法律的手段来维护自己的权益。2020年开始,为了更好地保障业主的权益,已经有很多城市开始实行新的物业管理条例,物业新规规定,有3笔物业费可以不用再交给物业。
第一:开发商逾期交房所产生的物业费可以不用交
在购买期房的时候就可能遇到一个问题,就是开发商逾期交房的问题。虽然业主物业无法入住,但是物业合同已经开始生效,也就是说即使是房子是空置的,物业公司也应当收取管理费。过去很多物业公司都是直接找业主要物业费,根据最新的《物业管理条例》,业主有权利拒交这笔物业费,以下是具体规定:
业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。
本来业主应该从其约定,按时交纳逾期交房期间产生的物业费,但是因为延期交房完全是开发商的问题,开发商应该承担全部责任,所以物业公司应该找开发商或者建设单位来收取相应的物业费。
第二:物业自行规定的物业费可以不用交
《民法典》中有相关规定:
业主按照合同约定向物业服务人支付物业费。
如果是物业合同中规定的物业费,业主有责任缴纳,但是有一些物业自行规定一些物业费,完全是合同之外的新规定,这类物业费业主有权利拒交。比如一些物业找业主收取垃圾处理费用、公共用地损害费用等,这都不是物业法中需要交纳的费用,也就是说这些费用是物业自行规定的,这类费用不需要交给物业。
陕西最新修订的《陕西省物业服务收费管理办法》是这样规定的:
小区公共部位、共有设施维保期满后的维修费用应列入公共维修基金,不得计入物业成本,坚决取消物业公司向业主强行收取的公摊耗能费、砸墙费、垃圾清运费、有偿服务费等不合理的自定收费项目。如果仍然需要收费,则属于重复收费,可以举报。
第三:配套设施不达标,可减免物业费
在买房的时候,开发商一定会有相关配套设施的承诺,比如周边有好的配套医疗、教育、文化、商业等配套服务,小区内部有绿化、供暖、网络、线路等基本的配套设施。如果在交房的时候发现小区的配套设施和开发商承诺的不一致,业主没有享受到应有的配套服务,可以申请减免物业费。
关于配套设施不达标的问题,重庆物业新规已经明确规定,配套设施达标,应适当减免物业费,减免部分由开发商来承担。配套设施不达标,业主没有享受到应有的配套服务,理应减免物业费,但因为责任方并不是物业,而是开发商,所以减免部分就应该由开发商来承担。
除了上文中提到的三类物业费不用再交,业主还可以获得一笔收入。
小区的公共收益应该归业主所有
《物权法》中有明确规定,小区公共场所的收益归全体业主所有,可以用于补充专项维修资金,也可按照业主大会决定分配使用。下面我们看一下那些属于小区的公共收益:
01小区公共区域的广告收益。
我们通常可以看到电梯内部还有一些公共区域会有一些广告,这些广告都会产生一定的收益,这些收益都属于公共收益。
02小区公共区域停车位的收益。
有些车位占用了小区的公共区域,同时开发商有没有产权,属于小区公共的停车位,获得的停车费自然不属于开发商,应当属于小区的公共收益。
03还有小区公共区域内租赁的摊位收益;公共配套的营收收益;破坏小区公共设施进行的赔偿等,以上这些都属于小区的公共收益,应当归全体业主所有。
对于这些公共区域的收益,业主应当合理分配使用,可以留一部分作为专项维修基金,如果还有多余的钱,完全可以发放给业主。
我国的物业管理行业经过几十年的实践和发展,目前已经逐渐趋于合理和完善,这其中经历了很多难题,但是随着国家对物业管理的不断地改进,我国的物业管理已经逐步走向正轨。尽管现在业主和物业之间还有一些矛盾,但是随着物业新规的出台,国家对物业的监管越来越严格,物业服务水平也确实在逐渐提高,现在物业管理已经成为日常生活不可或缺的一部分。