开发商未取得商品房预售许可证明导致预售合同无效；一房数卖，先得房者的权利保护顺位高于先签订合同者；合同约定的逾期交付违约金明显过低可酌情予以调整……11月12日，青岛市中级人民法院举行新闻发布会，发布青岛中院商品房买卖合同纠纷审判典型案例。
开发商未取得商品房预售许可证明导致预售合同无效
出卖人青岛某房地产开发公司与李某某于2022年3月1日签订商品房预售合同，约定青岛某房地产开发公司将其开发的位于青岛市某区的房屋预售给李某某，房屋于2022年12月3日前交付，逾期交房6个月，李某某可以解除合同，双方还对违约金条款进行了相关约定。2023年8月，涉案房屋尚未通过竣工验收，李某某起诉，以青岛某房地产开发公司至今未按约定交付房屋为由，要求解除合同、支付违约金。
人民法院在审理合同纠纷案件过程中，要依职权审查合同是否存在无效的情形，注意无效与可撤销、未生效、效力待定等合同效力形态之间的区别，准确认定合同效力，并根据效力的不同情形，结合当事人的诉讼请求，确定相应的民事责任。本案中，涉案房屋至今未取得商品房预售许可证明，亦未通过竣工验收。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。李某某起诉要求解除合同，因合同解除以有效为前提，故对其该诉讼请求无法支持，但对合同无效的后果，法院依照职权进行处置。
当事人违反预约合同仍应承担违约责任
2023年2月，赵某与青岛某置业公司签订《商品房认购协议书》，约定王某购买该置业公司开发的商品房一套，还约定双方签订正式商品房买卖合同的时间，并约定了违反该预约合同应承担的违约责任。合同签订后，因房屋价格问题，赵某拒绝与青岛某置业公司签订本约，该置业公司诉至法院，要求解除与赵某签订的《商品房认购协议书》，并要求赵某承担违约责任。
《中华人民共和国民法典》第四百九十五条规定，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。赵某与青岛某置业公司于2023年2月签订的《商品房认购书》，约定将来一定期限内双方订立商品房买卖合同，符合预约合同的法律特征。预约合同是独立的合同，当事人均应按照预约合同的约定履行自己的义务，否则应承担违约责任。现赵某明确拒绝与青岛某置业公司继续签订商品房买卖合同，构成违约，青岛某置业公司要求解除与赵某签订的《商品房认购协议书》并要求对方承担违约责任，符合事实及法律规定，应予支持。
商品房销售广告和宣传资料虽未载入合同但被认定为要约
青岛某置业公司对外散发广告，销售宣传彩页中表示其开发建设的青岛市某小区地上一层房屋附带温泉入户。经查，该楼层房屋相较其他楼层同户型房屋价格高两千元左右。后陈某于2021年与该置业公司签订了商品房销售合同，购买了涉案小区地上一层房屋，2022年交房时，发现并无温泉入户，遂起诉该置业公司，要求退还部分房款，并要求该公司赔偿其相关损失。该置业公司则抗辩，其销售广告系委托案外人制作，且销售彩页在尾部注明：实际房屋以交付的实物为准，故其无义务交付附带温泉入户的房屋。
出卖人在商品房销售宣传彩页中明确表示其所售小区地上一层房屋附带温泉入户，该楼层房屋相较其他楼层同户型房屋价格高两千余元。出卖人在商品房销售宣传彩页中对房屋配套设施的允诺和说明明确具体，且对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条之规定，此宣传内容应视为要约，该允诺及说明虽未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，买受人与之订立合同的行为应视为对该要约的承诺。出卖人应当按照合同的约定履行其义务。
一房数卖的情况下权利保护顺位的确定
买受人李某某与某房地产开发公司于2020年9月1日签订商品房买卖合同，购买该公司开发的位于本市的某小区房屋，约定2021年2月前交付该房屋。2021年2月，该房屋具备交付条件后，该公司又于当月就该房屋与王某某签订了商品房买卖合同并实际交付，但尚未办理产权登记。李某某起诉，一是要求确认某房地产开发公司与王某某签订的房屋买卖合同无效，二是要求判令某房地产开发公司履行与自己签订的房屋买卖合同，交付涉案房屋。庭审中，王某某亦要求履行自己与开发商所签合同。
出卖人某房地产开发公司与李某某签订的商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方本应按照合同全面履行自己的合同义务。但出卖人某房地产开发公司又与王某某另行签订了商品房买卖合同，且已将涉案房屋交付给王某某，现无证据证明出卖人与王某某所签合同具备法律规定无效的情形，故李某某主张该合同无效，依据不足，不予支持。在案涉两份商品房买卖合同均有效的情况下，衡量的是应该履行哪份合同的问题。因某房地产开发公司将房屋交付给王某某，王某某与该公司所签合同已得到深度履行，故应认定王某某的权利保护顺位优于李某某，故对李某某要求开发商交付涉案房屋的诉求不予支持。
上述案件中，李某某要求交付房屋的请求不能获得支持，其可另行起诉解除与该开发商签订的房屋买卖合同，并追究对方的违约责任。
购房者接到书面交房通知后无正当理由拒绝接收
视为开发商已经履行了房屋交付义务
李某某与某开发公司于2022年3月12日签订商品房买卖合同，购买位于青岛市某区的房屋。双方约定于2023年10月22日交付案涉房屋，开发商在交房条件成就时提前10日以书面方式通知李某某验房、收房，并约定了李某某的通信地址、联系电话。2023年8月27日，涉案工程竣工验收，并于2023年9月30日完成验收备案，达到了合同约定的交付条件。2023年10月1日，开发商按照合同上约定的地址、联系电话，向李某某邮寄送达了书面的《收楼通知书》，通知李某某于10月22日到现场验房、收房。邮寄回执显示拒收。涉案小区物业管家按照合同上约定的李某某的电话（手机号码），加李某某的微信，欲以微信交流方式再次通知李某某来现场验房、收房，但多次添加，未获通过。10月22日，李某某未到现场。庭审中，李某某抗辩，开发商所邮寄的收房通知其并未收到，物业管家所加微信申请，其亦未收到。
双方在购房合同中约定了送达交房通知的时间、方式，开发商按照合同约定的时间、方式向李某某邮寄送达了《收楼通知书》，在李某某未按照通知到场的情况下，物业管家又试图以微信交流方式再次通知李某某，已经按照诚实信用原则全面履行了自己的合同义务，李某某无正当理由拒绝接收，应视为开发商已经履行了房屋交付义务，交房时间为2023年10月22日。
房屋出现质量瑕疵不必然达到解除合同的条件
买受人桑某某与某房地产公司于2023年10月8日签订商品房买卖合同，购买该房地产公司开发的位于本市某小区的房屋。该房地产公司于2023年3月向买受人桑某某发出交房通知。在办理交接时，桑某某指出，涉案房屋卫生间部分墙皮脱落、窗户密闭性不良等，拒绝收房。该房地产公司交房人员提出此依约属于维修的范畴，桑某某表示不同意，要求解除合同。双方争执不下，桑某某起诉到法院，要求解除合同、追究该房地产公司的违约责任。
本案的争议焦点在于，案涉房屋存在的质量问题是否达到了双方合同解除的条件。首先，案涉房屋经过竣工验收备案，形式上具备了双方合同约定的交付条件。其次，案涉房屋存在卫生间部分墙皮脱落、窗户密闭性不良等质量问题，属于双方合同约定的保修范围，尚未达到开发商存在根本违约的合同解除条件。故判决驳回桑某某的诉讼请求。
逾期为购房者办证应承担违约责任
山东某置业公司与刘某某签订商品房预售合同约定：因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起360个工作日内办理该商品房的不动产权证的，自买受人应当办理房屋所有权之日起至实际办理日止，出卖人按日向买受人支付总价款的万分之0.1赔付违约金。刘某某以逾期办理为由提起诉讼，要求该置业公司支付逾期办证违约金。山东某置业公司称案涉房产设定抵押，其涤除抵押需要一定时间，不存在不办证的故意，不应承担违约责任。
山东某置业公司在将该房屋出售给刘某某后，又将该房屋设定抵押，无证据证明刘某某对此知悉或同意。虽其积极还款最后案涉房产上的抵押已经解除，但案涉房屋未在合同约定时间办理房屋所有权证书主要归责于山东某置业公司，故对于刘某某主张的逾期办理房屋不动产权属证书违约金，应予支持。
逾期向开发商支付款项应承担违约责任
2022年2月，王某与青岛某开发公司签订《商品房买卖合同》，约定王某以280万元的价格购买案涉商品房，王某于2022年3月28日前支付首付款100万元，其他款项王某于2022年5月28日前通过银行按揭贷款的方式支付，如因自身原因未能获得银行贷款或者获得贷款少于申请贷款数额的，王某应在按揭银行书面通知到达之日起30内以现金或其他方式支付，否则应承担违约责任。后，因王某自身原因导致未能通过银行按揭贷款审批，王某拒绝以其他方式支付剩余购房款及违约金，青岛某开发公司诉至法院。
王某与青岛某开发公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。上述合同约定如因购房者原因不能办理按揭贷款或贷款数额少于申请数额，购房者应在合同约定期限内另行以其他方式支付。该约定不存在合理限制购房者权利或者加重购房者责任的情形。购房者王某应按照合同约定履行自己的付款义务。故判令王某向青岛某开发公司支付剩余购房款，并承担相应的违约责任。
合同约定的逾期交付违约金明显过低可酌情予以调整
山东某置业公司与严某签订商品房预售合同，约定逾期交房超过90天，违约金为已支付房款日万分之0.15。后山东某置业公司逾期交房，严某诉请合同约定违约金过低，要求按照全部房款的日万分之一为标准计算违约金。
一审经审理法院认为，合同约定的违约金支付标准明显低于同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，有失公平，遂依法予以调整，以已付房款为标准，按照日万分之一标准计算违约金。山东某置业公司上诉要求按照合同约定标准支付违约金。二审法院经审理认为，涉案合同约定的违约金标准不仅明显低于同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，也远低于涉案房屋周边同比房屋的租金收益，一审法院根据案情调整违约金计算标准并无不当，判决维持原判。
含装修的商品房买卖合同
不能视为毛坯房买卖和装修两个合同的简单叠加
山东某置业公司与渠某某签订商品房预售合同，合同约定：商品房单价（不包含房屋装修）为每平方米5150元，总价款（不包含房屋装修）为465,200元。装修价格为每平方米1700元，装修总价为153,561元。合同签订后，因装修升级，渠某某实际支付购房款共计663,926元。房屋交房日期截止后，山东某置业公司未如期交付房屋。2021年2月24日，双方办理房屋交接手续。2021年7月15日，涉案房屋进行竣工验收备案。渠某某称案涉房屋存在质量问题，后起诉山东某置业公司，要求山东某置业公司支付渠某某逾期交房违约金41,495.38元（以663,926元为基数，自2020年5月1日起按日万分之一的标准暂算至2022年1月15日），并自2022年1月16日起按该标准计算至房屋实际修复之日止。
一审法院经审理认为，山东某置业公司逾期交付房屋，应支付逾期交房违约金，结合渠某某的实际损失情况对山东某公司支付逾期交付违约金及标准作出认定。二审期间，山东某置业公司主张渠某某因装修升级支付的45,165元，并非房屋价款，而是其另行购买部分家具的费用，山东某置业公司为其开具的是装修发票并非房款发票，该部分款项不应计入购房款数额。二审法院经审理认为，精装修房屋的总价款虽然包含毛坯价格和装修价格两部分，但商品房买卖合同并不能拆分成毛坯房买卖合同和装修服务合同两个合同，在对外出售时，房屋总价款必然包含开发商的可得利润，合同约定的装修价值是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础上形成，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加，也不应分开计算，故维持一审判决。
（齐鲁晚报·齐鲁壹点客户端 李自强）
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