成都新楼市文|黎小小
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近期，财政支持房地产稳定系列政策正快速落地，其中之一是地方发债筹资收购存量闲置土地。
No.1
优先收回收无力、无意愿开发宅地、商地
就低确定收地基础价格
昨日，自然资源部公开发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》 (下称《通知》)，明确了各地通过地方政府专项债券(下称专项债)收购闲置土地流程、重点，核心是借此减少市场存量土地规模、改善土地供求关系、增强地方政府和企业资金流动性、促进房地产市场止跌回稳。
专业人士表示，早年市场火热时，一些房企大举拿地，进入逆周期后，这些企业面临较大资金压力，一些项目无法开工，造成土地大量闲置。这一举措的落地，将有利于缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力。
这项政策具体将如何实施？哪些土地可以回收？如何定价？
《通知》显示，将运用专项债券资金用于收回收购土地，建立处置存量闲置土地清单，根据需要向社会发布收回收购土地征集公告。
将优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地，因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地，以及已动工地块中规划可分割暂未建设的部分，也可以纳入收回收购范围。
同时在回收价格方面，通知明确，将委托专业机构评估，“相较企业土地成本，就低确定收地基础价格”。而回收后的土地原则上当年不再供应用于房地产开发。
No.2
成都过往闲置土地回收案例
值得注意的是，在这份《通知》发布前，成都就已经有过多个闲置土地被回收案例。其中既有长期未动工未开发被认定为闲置用地后回收的，也有企业主动退地的。根据早前规定，房企主观因素导致的土地闲置，政府会无偿收回土地。例如龙泉驿区恒大御龙天峰项目地块，天府新区言几又地块。
△图据乐居
回收的地块，多数在一段时间后会重回土拍席。
2017年，成都一环内出让了一宗约11亩的地块，位于成华区新鸿南支路5、7号，区域配套成熟，周边的万象城综合商业体、SM广场、万达广场、成都339等商业配套聚集，同时背靠新华公园和沙河，整体配套非常醇熟。
该地块被兴宝旺以楼面地价11700元/平方米的楼面价拿下，但一年半后，地块被退回，当时被称作“成都土拍史上第一个退地的‘万元地’“。
2018年12月，该地块再度上市，土地同时增加临近尺幅至约20亩，以11381 元/平方米的起始楼面价底价成交。那块地也就是后来的同森锦逸项目。
△图据寻圭投资云地图
另一个知名的退地事件，发生在2014年-2017年。新鸥鹏斥资18亿拿地4宗、合约128亩地块，但2年内久未动工，2017年退地，损失拿地保证金2.598亿。同年，新鸥鹏退出地块又被人居底价竞得，建设成人才公寓项目人居锦城峯荟。
△图据寻圭投资云地图
相比以往，如今的新政策，显然是给了房企更多余地和生机。
以下为通知原文：
自然资源部关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知
自然资发[2024]242号
各省、自治区、直辖市自然资源主管部门，新疆生产建设兵团自然资源局：
为贯彻落实党中央、国务院决策部署，严控增量、优化存量、提高质量，支持盘活存量闲置土地，进一步推动《关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知》（自然资发〔2024〕104号）落地见效，积极运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度，促进房地产市场平稳健康发展，现就有关事项通知如下：
一、运用专项债券资金收回收购存量闲置土地，是减少市场存量土地规模、改善土地供求关系、增强地方政府和企业资金流动性、促进房地产市场止跌回稳的关键举措。各地要提高政治站位，主动担当作为，积极做好地块筛选和项目储备，推动专项债券资金加快落地，切实做到规范操作、有章可循、从严管理、精准高效。
二、使用专项债券资金用于收回收购土地，应由纳入名录管理的土地储备机构具体实施。专项债券对应的土地储备项目中的储备地块，必须在全民所有土地资产管理信息系统中有储备地块标识码。符合条件但尚未纳入名录管理的土地储备机构，应于2024年12月底前在系统“土地储备机构”模块中填报单位信息及证明材料，部将按程序及时审核并动态更新名录。
三、优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地，因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地，以及已动工地块中规划可分割暂未建设的部分，也可以纳入收回收购范围。
四、市、县自然资源主管部门要依托土地市场动态监测监管系统中的处置存量闲置土地清单摸清底数，根据需要向社会发布收回收购土地征集公告，综合考虑企业意愿、市场需求、地块条件等因素，确定拟收回收购意向地块和时序安排，分批纳入土地储备计划，优先申报使用专项债券。处置存量闲置土地清单是安排专项债券的基础,应当根据收回收购土地的情况动态更新。
五、土地储备机构委托经备案的土地估价机构，对拟收回收购地块开展土地市场价格评估，相较企业土地成本，就低确定收地基础价格。市、县处置存量闲置土地协调推进机制或土地出让协调决策机构根据市场形势、合同履约情况等，集体决策确定基础价格下调幅度，经与土地使用权人协商一致并经公示无异议后，报市、县人民政府批准确认。在约定期限内未完成收回收购的，应当按照上述程序重新确定价格。
六、收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发。确有需求的，应当严控规模，优化条件实施供应，在落实“五类调控”的同时，供应面积不得超过当年收回收购房地产用地总面积的50%。收回收购土地用于民生领域和实体经济项目的，不受上述限制。
运用政府专项债券资金收回收购存量闲置土地涉及部门多、利益协调难度大，各级自然资源主管部门要加强与发展改革、财政、司法、税务等相关部门沟通协调，形成工作合力。要严守土地政策红线底线，妥善处理好土地债权债务关系，保障土地使用权人和抵押权人合法权益，防范廉政风险和道德风险。专项债券额度、使用、管理等有关要求，按照有关规定执行。
自然资源部
2024年11月7日
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