出品 |凤凰网风财讯fengcaixun
作者 |王婷婷
编辑 |周翔宇
1000多天的漫长等待后，宁波恒大御海天下的业主们即将住进自己的房子，虽然新家已在19公里外。
11月7日，每日经济新闻针对宁波恒大烂尾项目业主换房成功的报道冲上热搜。这是在地产行业危机暴露，多地出现工程延期甚至楼盘烂尾之后，少有的通过置换方式实现交付的案例。
政府、开发商和业主的配合成为这一案例落地的必要条件。
“烂尾楼业主换房，又换到烂尾房的怎么办？”也有网友在新闻下发出这样的疑问。
这种担心并非空穴来风，该网友社交平台曾反映出一个信息，绿地昆明观云山因无法交付，购房人曾被安排可换购绿地呈贡健康城房源，然而昆明绿地健康城也出现了延期未交付的问题。
据凤凰网风财讯了解，位于武汉的恒大烂尾项目珺睿也提出可换购恒大翡翠华庭房源，彼时业主担心“看似脱坑、又入新坑”。武汉媒体人告诉风财讯，新房源的确有“坑”，大量业主投诉房屋质量和商业烂尾问题。
可见，“烂尾换房”的策略在全国多地有过尝试，但此过程中不乏“拒绝换房、换房再烂尾、换到烂房”等情况。
对比之下，宁波案例此类“业主大比例同意换房，且换到品质开发商准现房”的情况更显难能可贵。
同样是烂尾楼换购，结局可谓大相径庭。在不同的结局中，与其说业主的遭遇被迫构成“鄙视链”，不如说是策略实施的成效存在“差距”。
而“换房”作为解决烂尾楼问题的一种创新思路，如何让它缩小差距发挥更大价值，凤凰网风财讯展开了调查。
“烂尾换房”成功首例
政府、企业、业主一个都不能少
“恒大御海天下四期业主成功换得其它开发商的准现房，关键还是政府相关部门的引导和推动。”
宁波当地开发商告诉凤凰网风财讯，政府引导的专班工作组已经在恒大项目烂尾第一时间做了资金紧急冻存，并有序处置相关资产和土地。
有了这个前提，工作组至少不会在业主购房资金失踪或无法转移时束手无策。
而其核心，就是由政府方的公司把钱垫付给新开发商，业主得以按照新房源优惠价“多退少补”换房。
“换房是双向选择，政府找好几家房企开了很多次会，最后两家房源情况和公司策略匹配的开发商接受换房；业主则少部分选择退钱，绝大多数都接受换房。毕竟新房源基本已是现房，还争取了特殊优惠，一些业主都可以不用补钱直接换。”上述人士透露。
据悉，此次参与换房的两个楼盘，华侨城欢乐滨海预计今年年底交付，海风四季已在去年7月完成五批次交付。
“我们项目都在黄贤海上长城森林公园附近，配套相比19公里外的恒大项目更好一些。这次政府协调换房，一次性消化数百套房源，项目去化明显提速。”
参与此次换房的项目相关人员透露，业主最关注价格、具体房源情况、交付时间等问题，这些都由工作组召集开发商和业主代表开会交流讨论过多次，具备共识再推动落地。
伴随“企业破产预重整 异地置换”的烂尾楼处置方式一步步落地并验证成效，宁波市奉化区住建局方面表示，还将启动“恒大海上海广场四区项目”异地置换交房相关工作，对该项目148套房源政务端单独备案工作；提升已经建成的海上海广场二区、三区等项目提升交付率；做好相关项目“工抵房”撤销商品房买卖合同资料审核工作，持续做好恒大保交攻坚。
看似脱坑、又入新坑？
换房背后“再烂尾和烂房”成隐患
政府给力、价格合适、区位配套相当…一次成功的烂尾换房背后，关键要素不少。
例如此次宁波相距19公里的项目置换成功，离不开业主对新房源项目的认可。
而在昆明，当烂尾一年半的绿地观云山项目开发商表示“可提供绿地集团位于呈贡健康城项目房源供购房人换购” 时，很多业主的反应并非欢喜，而是疑问丛生——
“如果新房源绿地健康城也烂尾怎么办？”
（业主拍摄昆明绿地健康城2024年10月实景）
谁料一语成谶，今年10月业主小雅向政府部门提起投诉，原承诺2023年4月25日前交房的绿地健康城房源，已经两次延期无法交房，开发商只叫人耐心等待，但工地还是停工状态房子没有一点变化，看不到一点希望。
在领导留言板上，绿地健康城已收房业主则投诉称，项目达不到交房标准“硬交”，验房时反馈的电路短路、门面凹陷、门套漏缝、飘窗石板断裂等问题，迟迟不予解决，无法居住。
置换后房源的质量和配套问题，也困扰着武汉的恒大烂尾楼业主。
2023年9月烂尾已久的恒大珺睿项目开发商发布《告知函》通知“前期已售房源需尽快置换至我司其他项目”。虽然彼时很多业主对于置换价格等存在疑问，但在区专班协调下，大多数业主接受了置换至新楼盘“恒大翡翠华庭”。
不过据了解，恒大翡翠华庭在恒大危机中并未幸免。项目虽然2023年交房，其后业主因发现房源存在外墙漏水、线路短路等硬伤，软装质量差，以及商业不开业等问题，在留言板等平台无奈投诉。
凤凰网风财讯从汉阳区相关部门获悉，恒大翡翠华庭商业正在进行楼内装修和接洽有意商家，具体开业时间未定。房源质量问题则已联系项目开发企业促成双方协商处理。
（武汉自媒体拍摄2023-2024年恒大翡翠华庭商业实景）
“保交付是民生问题，但只要楼盘交付、业主入住，是不是后面的房源质量和配套落地问题就变成了‘个别问题’和‘个人问题’？”有购房者直言，担忧硬性交付后遇到质量问题就没人关心了，即便有些房子烂到根本没法住。
律师：政府需给力、企业需有力
北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，在烂尾楼置换过程中，政府的指导和规范作用非常重要，希望始终贯穿对多参与主体、多形式资产的监督，推动多方参与房源选购、交易方式等保证实施的满意度，为业主提供优良的可置换房源，为房企提供可接受的置换政策。
开发商则要需要担起责任，要切实评估自身的后续建设、置换实力，不能只承诺一时。
购房者则要充分了解置换政策、可置换楼盘信息等因素，比如实地了解房屋建设情况，还可以申请政府信息公开，了解开发商的实际建设实力、剩余工程量等。
如果决定置换则最好将各类交付条件、违约责任条款等落实于书面协议，以保障置换后权益的维护；房款支付也要明确后续收据、发票、契税等操作方式，以及贷款的相关变更、解除事宜，以确保已还本息、征信不受损。
如果不换房，购房者有权力解除购房合同并退款。但如果开发商已经陷入资金困境，很难如期退还房款、赔偿违约金，也没有可供执行的现有资产，业主有意直接退钱不能排除“钱房两空”的风险。
另外，如果业主解除购房合同、解除网签备案，则业主购买的房屋将会变为未售、未查封、未抵押的财产，则可能很快会因其他债务而被查封抵押、进入强制执行程序，则业主想要拿回房款的难度也会进一步增加。
编者按：整体可见，在收房、换房、退房（退款）的选择上，购房者始终是相对被动的，化烂尾、保安居的真正实现，还需地方政府和各类主体“处之有行、行之有效”。