来源：法治日报

法治日报记者 罗莎莎 见习记者 许瑶蕾

11月8日，江苏省南京市中级人民法院召开新闻发布会，通报南京法院涉物业纠纷审判工作情况并发布典型案例。据悉，2021年7月1日至2024年6月30日，全市两级法院新收涉物业纠纷案件49055件，审结49687件。

南京市中级人民法院民四庭庭长李飞鸽介绍，涉物业纠纷案件类型以物业服务企业向业主或物业使用人提出的追索物业服务费、公摊水电费、车位管理费为主，占比90％以上。案件多发原因包括开发商与物业服务企业职责不清、物业服务企业服务质量有待提升、业主以不交物业费的方式对抗以维护自身权益、业主自治组织协调功能发挥不够等。

对此，南京法院在审理中积极推行适用小额诉讼程序，研发“示范诉讼智能审判系统”，运用“互联网＋”信息技术，实现简易物业纠纷速裁快审。联合市房产局推动成立南京市物业管理行业协会物业矛盾纠纷调解中心，建立全市统一的物业纠纷诉调对接平台。通过选取具有代表性的涉物业纠纷案件，聚焦物业矛盾易发点，将巡回审判法庭开进纠纷发源地。创新运用“示范诉讼＋集中调解”方式，选取涉物业纠纷典型案件，推动类似纠纷依靠非诉方式集中协调化解。各基层法院联合街道、社区设立物业纠纷人民调解委员会，部分法院设立类型化调解室，邀请人民调解员驻法院开展涉物业纠纷调解工作。近3年来，南京法院一审审结案件的调解撤诉率为61.34％，二审审结案件的调解撤诉率为15.46％，有效化解物业服务领域矛盾纠纷，为全市基层社会治理工作提供了有力支撑。

此外，南京法院深度参与基层治理，发动政法网格员下沉镇街村社120余次，排查因物业服务企业选聘、老旧小区改造等引发的风险隐患，助力解决小区居民急难愁盼问题。引入大数据加强对涉物业纠纷多发案件类型的分析研判，找准物业管理中存在的风险点，及时向行业主管部门精准发送司法建议，助力提升物业管理水平。

记者了解到，随着业主对物业公司的服务需求不断增长，业主或业主委员会作为原告起诉的案件也逐渐增多。在南京市鼓楼区人民法院审理的一起案件中，某小区业主刘某在小区内与一名女子发生肢体冲突，后经医院诊断为多处挫伤、上肢损伤。派出所民警调查发现事发现场监控均已损坏，无法调取视频以核实侵权女子身份信息，刘某将南京某物业公司诉至法院，要求其承担赔偿责任。“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”法院审理后认定，物业服务人未能有效履职维护监控系统的情况下，属于未尽安全保障义务，应承担相应的补充赔偿责任。

而另一起由业主作为原告起诉的案件，则是通过成本较低、对抗性较弱的非诉方式结案。某小区业主董某一直按时支付物业费和车位管理费，直到2024年1月，他收到了物业公司发来的“如果不交车位管理费，就会影响出行”的催款短信，认为短信内容违反了法律规定，是一种胁迫，拒绝支付2024年的车位管理费。此后，董某在小区的出行遭遇极大不便，每次车辆进出都要和物业工作人员交涉半天。后董某将物业公司诉至法院，要求物业公司停止以催交费用为目的，限制其车辆出入小区大门和地下车库。

“物业公司有催交费用的权利，但方式必须合理合法。新修正的《南京市住宅物业管理条例》第五十二条明确规定了物业服务企业不得采取停止或限制供水、供电、供热、供气、通讯以及利用电梯门禁控制系统限制人员车辆出入的方式催交物业费。”经南京市江宁经济技术开发区人民法院释法并组织调解，最终某物业公司承诺保障董某车辆自由出入小区所有大门和地下车库的权利，董某亦补交车位管理费，双方就此签订调解协议，该案以调解结案。