前言：
近几年随着楼市调控政策的不断收紧，楼市的发展风向也开始发生很大的转变，过去房价基本上呈现上涨的趋势，如今房价已经开始迎来分化，部分城市的房价回调已经逐渐成为常态。
从楼市发展的角度来说，房价出现回调是楼市回归健康发展的重要信号，同时房价回调也有利于那些没有买房的刚需低成本买房。
不过房价下跌也是很多人不愿意看到的，首先房价下跌会造成投资客面临亏损，相信近几年投资房产的人遭遇亏损的情况非常常见；对于已经买房的刚需来说，同样不愿意看到房价下跌，因为房子是刚需家庭资产最重要的组成部分，房价下跌就意味着家庭资产的缩水，因为现在我国的住房拥有率已经达到很高的水平，因此如果房价出现下跌的话，影响的群体还是非常大的；另外房价下跌也不利于开发商的发展，开发商在拿地建房的时候对房价有一定的上涨预判，只有房价上涨才能实现盈利，如果房价下跌的话，可能会造成大幅亏损。
虽然说楼市下跌是很多人要面临的问题，不过因为楼市调控不会允许房价出现大涨大跌的情况，因此即使出现了房价下跌，跌幅也不会太大，房价还是会以稳定的发展趋势为主，因此未来房价下跌并不算太大的问题。目前楼市将面临3个新的问题，比房价下跌更加严重，10年后会逐渐显现，应当引起人们的重视。
第一：住房空置率逐渐升高
住房空置率一直是衡量楼市发展的一个重要指标，经济学专家认为：适当的住房空置率有利于房地产行业的发展，但是如果住房空置率过高的话，将会成为楼市发展的隐患。目前我国的住房空置率有多少呢？根据西南财经大学在2017年公布的数据，当时我国的住房空置率已经达到21.4%，远高于国际正常水平（5%~10%），一线城市的住房空置率相对较低，三四线城市的住房空置率要更高。
住房空置率很高的原因主要有2个，首先人口的流动产生了大量的空置房，就拿三四线来说，很多在三四线人口外流，而这些流出人口的住房基本上都处于空置状态，因此三四线城市出现了大量的空置房，不只是三四线城市，只要是人口大量外流的城市，都会出现大量的空置房。
另外大量投资客投资房产也会提高住房空置率，对于一些中短期的投资客，投资的房产不会用来出租，也不会用来自住，这些住房基本上都会沦为空置房。
我国的住房空置率很高主要就是这两个原因，并且随着时间的推移，住房空置率只会变得越来越高，因为开发商一直都在不停的建房子，而房子的寿命周期很长，目前我国房地产行业真正意义上的发展才二十多年，还远没有到住房大量淘汰的时期，因此楼市的住房总量在不断增加，住房空置率也会逐渐升高，未来10年，住房空置率的问题将会日益严重。
第二：高层住宅会出现老化问题
高层住宅可以说是目前我国最主流的住宅模式，也是目前最受欢迎的住宅类型，不过近几年，高层住宅也开始引起争议，主要就是对高层住宅老化问题的担忧。随着时间的推移，高层住宅的老化问题是不可避免的问题，高层住宅内部会出现电梯老化、线路老化、消防设施老化等问题，而这些问题不仅会影响居住体验，同时维修成本也非常高，增加人们的居住成本。
就拿电梯的老化问题来说，因为居住在高层住宅的人们严重依赖电梯出行，如果电梯因为老化问题而经常出现故障的话，将会严重影响人们的出行，影响人们的居住体验，当然老化的电梯发生坠落或者被关在电梯中的概率也会增加，因此电梯老化也会产生一定的安全隐患。
从城市的发展来看，高层住宅的出现成就了城市的发展，一方面改变了城市的面貌，另一方面解决了城市人口拥挤的问题，不过随着时间的推移，当高层住宅逐渐老化之后，高层住宅将会成为城市的负担。
并且高层住宅的老化不同于多层住宅的老化，多层住宅老化很容易通过拆迁来解决，拆迁户获得了拆迁补偿，开发商新建高层住宅也能获得盈利。而高层住宅很难获得拆迁的机会，因为高层住宅的居住密度太高，需要的拆迁成本也非常高，开发商很难通过拆迁高层住宅实现盈利。总而言之，未来10年，高层住宅的适老化问题将会成为楼市的新问题。
第三：购房需求逐渐减弱
房产大佬李嘉诚曾说过：未来10年，房地产行业将迎来艰难的时期，因为过去房地产行业的兴旺发展消耗了太多的购房需求，楼市将会面临购房“需求枯竭”的问题。
在房地产行业发展初期，因为我们国家庞大的人口基数，会产生大量的购房需求，这也支撑起了房地产行业初期的兴旺发展。不过房地产行业的兴旺发展会逐渐消耗购房需求，因为随着房地产行业的发展，人们的住房拥有率以及人均住房面积已经达到很高的水平，相关数据显示，目前我国城镇家庭的住房拥有率已经达到96%，人均住房面积也已经超过40平方米，已经基本上达到了发达国家的水平。
从人均住房面积以及住房拥有率就可以看出，我国大多数家庭已经不缺房子，目前的购房需求已经开始逐渐减弱，并且随着时间的推移，未来10年，住房拥有率以及人均住房面积还在持续升高，购房需求会进一步减弱。
结语：
随着时间的推移，以上提到的3个新问题将会是楼市必须要面对的问题，可能比房价下跌要更加严重，不管是打算买房的购房者还是已经买房的人，都需要提前关注，以免给自己造成很大的损失。