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最近和朋友“老九”看了中旅青羊项目,44亩商住地,1.8容积率,无论位置,还是地块本身,都还不错。

但整个项目看下来,除了会所让“老九”想起凯宾斯基的包房,其它并没有记忆点。

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▲中旅·青羊馥棠航拍

一块好地,沦为平庸,是怎样发生的?

在深测君看来,它至少犯了五个不应该犯的错。

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今年4月23日,中旅20300元/㎡拿下青羊44亩住兼商用地,也就是现在的中旅·青羊馥棠。

这个时间很重要,成都「4.26新规」之后,得房率大幅提升。

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中旅拿地时间很不巧,没能享受到新规红利,有种新车刚到手,车商就发布迭代车型的痛感。

看过它的户型和样板间,能明显感受到和新规产品的差距。

这一点可以说是“运气”,不怪开发商操盘能力。

但对于购房者来说,为啥要花同样的钱,买“上一代产品”?

这需要在产品呈现上,有极强说服力。

产品做好了,仍然有机会扳回局面,我们后面详细说。

如果说“新规”的出台时机是运气使然,但拿地价格,就有点打脑壳了。

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7月17日,中海以18100元/㎡楼面价拿下同板块112亩住兼商用地。

两块地,都是住兼商,也都是1.8容积率。

后来者中海,却有四大明显优势:

第一,百亩大盘,操盘空间游刃有余。

第二,品牌溢价,中海毕竟有太多拿得出手的作品。

第三,新规!新规!新规!得房率已经可以把对手按在地下摩擦。

第四,最重要的是,中海地价直接便宜2200元/㎡!

不要小看一平米2200元,现在很多开发商辛辛苦苦干完一个项目,利润都没这么多。

买贵的痛苦,好比刚刚到手的iPhone16,兴奋劲还没过,隔壁老王“双十一”八折拿下,找谁说理?

只能叹息,自己选的路,跪着也要走完。

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地价已高位接盘,接下来怎么破?

没有讨巧的方法,不要抱有“万一市场火了”的幻想,必须硬着头皮“上最牛逼的产品”。

高价地一定是高能级产品才能破。

看看仁和29亩,金茂锦江,必须拿出看家本领才能破局,否则出局。

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从宣传造势来看,中旅对青羊44亩,给予很高期望。

称它是继海南三亚“中旅·馥棠公馆”之后全国第二座“馥棠系”作品。

但是,有一个疑问,同一个系,产品能级应该差不多,这是常识。

查了下亚“中旅·馥棠公馆”,165㎡做套三,最大面积顶到600㎡。

能级上来看,两个项目完全不在一个档次。

这里放了一张三亚“中旅·馥棠公馆”517㎡主力户型图,大家可以感受下成都、三亚两座“馥棠”的能级。

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▲三亚“中旅·馥棠公馆”户型图

有一个“Top系”头衔,就能横扫市场?

现在还相信这一套,未免太天真。

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中旅·青羊馥棠44亩一共11栋住宅+2栋商业。

11栋住宅里有7栋为143㎡户型,占绝对主力。

还从来没有以143㎡做主力户型的TOP级楼盘,过去30年都没有。

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▲中旅·青羊馥棠143㎡占据绝对主力

143㎡这个面积段,太普通,太卷,太平常……

太卷的意思就是供应量太大,各大友商有太多创新,各种花招都耍完了。

再提示一组数据,去年成都中心城区户均面积137㎡,今年是136㎡,143㎡真拉不开差距。

如果不是越秀·天悦云萃这样新规首秀的革命性迭代,很难在市场上激起声浪。

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破解高价地,必须高能级产品。

如何做高能级产品,方式很多,可能有N种,这里我们就“抄作业”,看看友商是怎么做的。

▌破解方法一:高层,必须大平层

和中旅同一天拿地的 “金茂璞逸锦江”。

拿地时间一样,金茂也没有抢占到新规红利,金茂同样为住兼商,积率还是2.5!

金茂破局的方法是全大平层198㎡和225㎡,金茂也是独立楼栋,无单元拼接,但金茂狠的地方就在于,上全端厅,双全景舱。

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结果,红透半边天。

如果说金茂52亩,有那么一点点地块大的优势。

那么,仁和29亩呢,新绿大源29亩呢?

仁和面积段200-260㎡,新绿预计到320㎡,高端是利刃,有了这把利刃才能刺破高地价铠甲。

▌破解方法二:更高能级的洋房

1.8的容积率,完全有条件上洋房。

远的有白鹭湾F4,全是1.5低容“洋房+别墅”。

近的有越秀·天悦云萃革命性的143㎡洋房,这个户型炸裂之处既有新规红利,也有洋房本身公摊低,带来的高得房率。

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越秀把143㎡推升至“墅级洋房”的高度,市场自然埋单。

▌破解方法三:高低配,上高能级别墅

锦江上院,据说是去年主城销冠,反正千万级别墅也清了。

这个盘值得学习。

2.4容积率,比容积率已是劣势。

但通过高低配合理合规,选择“叠拼+大平层”,别墅达到千万级,高层也做到170㎡起。

至于有人说,中旅44亩太小,高低配可能对视严重。

这个问题好解决,把别墅放在东侧,高层放在西侧,楼栋全南北向排列,这样既没有对视,别墅还不临西侧道路,是非常可行。

对面中海112亩,便是横(东西)向高低配,既避免对视,又放大项目能级。

这样的解决方案,俯拾皆是。

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在现行严峻的市场竞争下,没有讨巧的办法,全是硬功夫比拼。

只有拿出最好的产品,使出看家本领,才能破解高地价!

认清现实,不要幻想还有捷径!

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虽然是1.8低容积率,但整个项目没有展现出低容价值。

好比身高超过2米,没把身高优势转化成篮球实力。

既没有做当下流行的端厅,户型也缺乏亮点,太求稳。

在人人创新的年代,求稳才是最大的风险。

143㎡作为中旅·青羊馥棠主力户型,有几个问题本应该避免。

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中旅·青羊馥棠宣传最大亮点是1.8容积率,独立楼栋,未做单元拼接,户户端户。

这一点,的确不错,值得点赞。

但问题是,到底如何才能发挥端户优势?

大视野,大采光,对不对?

但中旅·青羊馥棠没有做任何端厅,只是在主卧做了转角窗。

主卧180°转角窗,按照现在普遍“主卧U型全景舱”疯狂卷法,实在太小清新了。

另外,主卧180°采光,人人都能做,再去反复强调,有些小题大做。

同样是143㎡,同样是老规,同样是端户,可以看看阅天府143㎡是如何做的。

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生活阳台,竟然在卧室外侧。

如果是高密刚需,也就算了,但是1.8低密,有充足设计空间。

厨房放置杂物到生活阳台,要经过卧室;晾晒衣物,要经过卧室……多少有点尴尬。

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新规143㎡普遍升级到3卫双套房。

就连万科锦上扬华2.9容积率,143㎡也搞出了3卫双套房。

老规实在搞不出来双套房,好歹公卫做成1.5卫,早高峰时段,有人使用马桶,有人洗漱,可以同时进行。

翻看前面阅天府143㎡双端厅户型,公卫也是1.5卫设计。

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不然,老人早上使用马桶,着急上学的孩子却无法洗漱,急死人。

另外,卫生间外侧是生活阳台,这也是小瑕疵。

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从户型图可以看到,餐桌和次卧动线交叉,形成干扰。

样板间就餐区使用4人位餐桌,如果需要使用6人位会较为局促。

另一间次卧(书房)门也正对客厅,动线上同样存在干扰。

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上面这些问题,有些看上去微小,比如客厅与卧室动线问题。

但在深度卷产品的当下,比的就是细节,比的就是对居家生活的深度理解。

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作好一个改善盘,重点是什么?

答案很简单:产品力!

如果自身没有练好内功,盲目上价值,上档次,很容易陷入“花钱没效果”的境地。

中旅·青羊馥棠在营销上走“高大上”路线,举一个例,比如和某某高端豪车俱乐部跨界营销。

深测君看了下,这家豪车俱乐部号称准入门槛是200万以上豪车。

这样的营销,目标客群能匹配?

143㎡的改善客户,会关心200万以上的豪车?

或者说,200万以上的豪车会员,会买143㎡的住宅?

做好产品,夯实产品力底盘,才是竞争力“基本盘”。

按理说,中旅·青羊馥棠在提升产品力上,可以“花钱”的地方还很多。

比如,首层全架空,不仅是高端,已是改善盘“基操”。

首层架空更花钱,但为业主带来的体验会好太多!

又比如,能否把生活阳台与厨房相连,既方便,动线也更合理。

把钱花在刀刃上,有效控制成本,最终给到客户实在,实惠。

反之,不会花钱,成本降不下来,最终“羊毛出在羊身上”。

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决定产品生死有四个阶段,如果要选定两个瞬间,除了选品就是价格。

中旅·青羊馥棠首开均价超过3.8万/㎡,如果基于成本考虑,合理。

但问题在于,价格是需求决定,并不是成本。

麓湖最近2.4万/㎡起的价格(个别房源),被热烈讨论。

但很多人没看懂,麓湖定价策略在于,随行就市,价格由需求决定,并不是麓湖自身决定,这一点麓湖想得很明白。

有人说,麓湖是为了维持“开盘必清”的光辉形象。

这不是根本原因,根本原因在于,维持高价格,开盘不能清,顺销就能清?

顺销还得降!

你以为2.4万/㎡会砸麓湖的牌子?

不会,它既不会影响麓湖長湖阙顶层超10万的单价,也不会影响接下来黑石岛的天花板价格。

再说回中旅·青羊馥棠,隔壁二手房,新鲜出炉的首创禧瑞光华,目前成交两套,均价2.7万左右。

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同样是2T2,首创缺点是上一代产品没有电梯独立入户;优点是首创早就懂得生活阳台应该连接厨房,1.5卫方便适用。

最最最大的优势是便宜了150万!

按照成都还不到5万元/年的人均可支配收入,150万,够普通人奋斗30年!

最后,在越来越挑剔的购房者面前,只有产品足够真诚,足够硬核,才能得到认可。

地产高速增长时代的结束,意味着粗放时代结束。

这也并非坏事,老旧产能必将属于过去。

精细化时代的大幕,才刚刚拉开。(完)

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