你敢相信，刚刚降下来的房贷利率，竟然又上涨了！
最近，杭州、广州、佛山、南京、苏州、武汉、长沙…
一大批城市，集体宣布上调新增的首套房贷利率，要求按不低于3%执行。
这是风向要大逆转了吗？
房贷利率已经见底，以后不会再降了？
今天的文章，咱们来聊聊这件事~
01
首先，我可以很明确的告诉大家，3%一定不是房贷利率的终点！
未来，房贷利率一定还会再降！
有了这个概念，再来继续今天的话题~
先来分析一下这波房贷利率上调的原因。
这批宣布上调房贷利率的城市有个共同点，那就是
——目前执行的首套房最低利率普遍很低，已经“破3进2”！
以广州为例，“5·17”新政解除利率下限之后，有银行最低可以做到LPR-100BP。
随着政策不断加码，最新的LPR已经来到3.6%，对应到最低首套房利率只要2.6%！
这就产生了一个bug！
——最新的公积金利率才2.85%，商贷利率已经低过了公积金利率，二者出现了明显的倒挂！
本来，公积金的设计初衷，就是给买房提供优惠的，以前的公积金利率相较于商贷，有2个点左右的利差。
所以，虽然审核流程繁琐、放款慢、取款也麻烦，大家还是愿意缴纳公积金，使用公积金贷款买房。
可现在商贷直接干到比公积金还低，那公积金还有存在的意义吗？谁还愿意费力不讨好的缴纳公积金呢？
公积金是国家设立的，属于福利性质的非盈利机构。
这次很多城市“默契”宣布上调利率，设定一个3%的商贷利率红线，明显是统一收到了上面的授意。
说明这件事是系统性的，目的就是维护公积金的比价优势！
至于这里面谁最受益，一部分是“5·17”新政至今这个窗口期，拿到3%以下低利率门票上车的，这部分人不受影响；
另一部分是谁，我就不多说了，大家思考一下哪些人的公积金缴存比例高就明白了~
中产阶层如何实现资产增值保值，可以看文章
02
房贷利率上调，还有一个原因就是银行的经营压力。
这几年，银行太难了，一直在打逆风局！
一方面，借钱的人越来越少，银行放不出贷款，就赚不到利息收入；
今年前三季度，全国社会融资规模增量25.66万亿元，同比少增了12.5%！
大家看下面这张图就能明白，企业和居民基本都在和债务对抗、收缩杠杆，只有政府还在发债、借钱。
这次人大常委会通过的10万亿化债，本质上也是政府扩杠杆！
只不过，爸爸想看到的是，别光我一个人发力，企业和居民也都支棱起来，一起加杠杆，经济才能好起来。
本来，在宏观政策踩油门叠加资产价格明显回调的周期里，加杠杆是好事。
毕竟先出手的吃肉，后出手的站岗~
可奈何信心要传导到企业和居民端，还是需要一点时间的。
在那之前，银行的贷款增长，恐怕还是要靠爸爸拉动为主！
居民债务是影响城市房价和复苏节奏的关键因素，我们基于居民杠杆率和库存等关键数据，对20个超特大城市进行了梳理，具体可以看文章
另一方面，贷款利率不断下行，银行的息差压力越来越大。
根据最新数据，我们商业银行的净息差已经降到了1.54%，明显低于1.8%的警戒线。
有人说，存款利率也在降啊，钱存在银行都没啥利息了，几乎等于白送银行。
可为啥银行的息差还是止不住的往下掉呢？
没办法，除了绝对利差，还有其他影响净息差的因素。
——比如，人们更倾向于存定期了，毕竟定期的利息更高，这反映到银行就是经营成本提升了；
——又比如，信心低迷时期，现在贷款的主体大多是政府和优质企业，贷给这些主体，利率本身就低，银行很难赚到便宜。
种种因素叠加，今年前三季度，上市银行净利息收入同比下降了3.2。
虽说降幅相比于二季度有所收窄，但很难说拐点来了。
这种情况下，银行之间再“无底线”的卷房贷利率，日子只会更难。
和国外银行都是私营的不同，国内几大行的实控人都是国W院。
银行的息差不仅仅是银行自己的利益问题，更加关系到整个金融系统的稳定！
所以，短期内给房贷利率画条红线，也是为了让银行和我们的金融系统喘口气~
03
文章至此，一定有人会问
——是不是以后房贷利率就会锁死在3%以上，不可能再向下突破了呢？
在我看来，并不是。
房贷利率，大概率还会降，只不过节奏上会有所放缓。
我为什么如此笃定呢？
——核心原因在于，我们的实际利率还是偏高。
很多人不懂实际利率的意思，其实就是扣除了通胀因素后的利率。
以美国为例，虽然联邦基准利率是4.5%-4.75%，但美国的CPI是2.4%，扣掉通胀因素后也就是2-2.5%的水平。
中国呢？
最新公布的10月份CPI是0.3%，依旧游走在通胀和通S边缘。
用最新LPR利率3.6%，扣除CPI的0.3%，真实利率至少在3%以上，明显高于美国。
如果再把价格指数里的“水分”去掉，实际利率会更高。
记住，实际利率才能更加真实地反映借钱的成本。
实际利率高，钱就难借出去，因为借出来的钱创造不了更高的价值，无法实现盈利。
这种情况下，利率就不得不继续降，这是市场调节的结果，不以人的意志转移。
有人会说，继续降息，银行息差怎么办，如何守护？
虽然银行的净息差压力很大，但也不是完全没有空间。
大家这样想，我们降到3%银行就不行了，可发达国家动不动利率降到0，人家银行不一样好好的？
对于银行而言，除了存贷业务，还可以通过其他业务创收。
比如，投资、出海、一些中间业务，等等。
当年日本搞量化QE，利率降到0，日本银行在极低的息差环境下，生活了30年。
这期间，资产重组、出海、投资…方法总比困难多。
现在，我们的银行也已经在摸着石头过河，从前三季度上市银行的报表来看，非息收入大增了27.6%！
非息收入，指的就是息差之外的，以投资收益为代表的收入。这一块的增长，可以慢慢弥补息差下滑带来的不足。
当然，这个转变是渐进的，在这些分支业务成长起来之前，银行短期还是得靠放贷。
这也是为什么短期内要把房贷利率底线设定在3%的原因。
但大趋势来看，房贷利率必降。
另外，不用怀疑，公积金利率也会降，而且，这一天用不了太久。
未来商贷利率会慢慢学会“低调”，跟在公积金大哥后面，什么时候公积金利率降了，才能轮得到商贷利率的底线继续向下突破。