(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件基本情况
（一）原告诉求与事实理由
原告孙聪向法院提出以下诉讼请求：
1. 请求确认孙聪与周亮、郭芳于2021年6月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2021年10月12日解除。
2. 判决周亮、郭芳向孙聪支付违约金1220000元。
孙聪陈述的事实与理由如下：2021年6月15日，孙聪与周亮、郭芳在某中介公司的居间服务下，签订了《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》及相关材料，约定孙聪将其位于北京市西城区××之房屋（以下简称案涉房屋）出售给周亮、郭芳，房屋成交价为6100000元。之后，双方于2021年6月26日签订《变更协议书》，将第二次定金支付时间从原2021年6月25日变更为2021年6月28日。
合同签订后，孙聪积极履行合同义务。然而，由于案涉房屋周边房价大幅下降，周亮、郭芳于2021年7月向中介公司员工赵勤表示不想继续履行合同，并于2021年9月12日向孙聪发送《告知函》，明确表明不再履行合同且要求解除合同。孙聪认为，该合同是双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫等情形，亦不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效，双方应依约履行。周亮、郭芳无正当理由单方要求解除合同的行为构成根本违约，给孙聪造成重大损失。孙聪原本是为改善居住条件而出售旧房换购带电梯的二手房，故依据《补充协议》第四条第三款约定及相关法律规定，提出解除合同并要求周亮、郭芳承担违约责任。
（二）被告辩称与反诉请求
1. 周亮、郭芳辩称
对于原告第一项诉求，同意合同权利义务终止，但认为原因是基于重大误解而撤销合同。
对于第二项诉求，不同意支付违约金。周亮、郭芳称在合同签订过程中，对于房屋周边环境等存在重大误解，导致签约目的无法实现，因此主张撤销合同。此外，他们认为房屋价格实际是持续上涨的，孙聪并无经济损失，其主张的违约金过高，不应得到支持。即便法院认定周亮、郭芳违约解除合同，责任也应以定金为限。若法院认定违约，在适用违约金条款时请求对违约金酌减处理。
2. 周亮、郭芳反诉请求
请求判令撤销《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《变更协议书》。
请求判令孙聪返还定金20万元。
周亮、郭芳陈述的事实与理由为：2021年6月15日，双方签订房屋买卖合同及补充协议，周亮、郭芳作为买方，于2021年6月26日签订变更协议约定定金交付时间。合同签订后，周亮、郭芳支付了定金20万元。西城区房屋交易长期处于卖方市场，其无法在标的房屋中居住。签约时，周亮、郭芳对标的房屋的宜居情况缺乏了解，签订合同的后果与自身意愿相悖，造成巨大损失，构成重大误解。依据《民法典》第147条、157条规定，基于重大误解签订的合同可诉请撤销，合同撤销后孙聪应返还定金。
（三）中介公司陈述
1. 某中介公司表示本案未涉及自身责任，故不发表意见，但如法院判决解除合同，中介公司认可。双方签署了《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》，2021年7月3日周亮、郭芳告知孙聪不打算继续履行合同，且未办理网签手续，不过央产房上市手续已办理完毕。
2. 针对周亮、郭芳的反诉，某中介公司不同意其第一项反诉请求，认为不存在可撤销事由，对于其他诉请不发表意见，并指出周亮、郭芳在购买案涉房屋前已经进行了看房，应当清楚房屋及周边情况。
（四）孙聪对反诉的答辩
孙聪不同意周亮、郭芳的反诉请求，理由如下：
1. 双方签订合同时不存在重大误解，不符合撤销情形。
2. 根据民法典相关规定，周亮、郭芳至少在7月21日就知晓相关情况并表示拒绝履行合同，而其于2022年1月20日才提交反诉状要求解除合同，已超过撤销权行使的期间，不应予以支持。
3. 周亮、郭芳明确拒绝购买房屋，已构成根本违约，应按照合同约定承担违约金，无权要求返还定金。
二、法院查明事实
（一）合同签订内容
2021年6月15日，孙聪（出卖人）与周亮、郭芳（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人出售案涉房屋，面积为53.2平方米，房屋成交价格为5780000元。同时约定，若出卖人有权解除合同，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按成交总价款20%向出卖人支付违约金，双方同意自合同签订之日起154日内共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。
同日，孙聪（甲方、出卖方）与周亮、郭芳（乙方、买受方）、某中介公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定甲乙双方同意交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为6100000元。
2021年6月26日，孙聪与周亮、郭芳签订《变更协议书》，将《补充协议》中关于第二笔定金的约定变更为2021年6月28日前将第二笔定金110000元以第三方担保的方式支付给甲方。周亮、郭芳已按约定向孙聪支付定金200000元。
（二）合同履行过程中的沟通情况
1. 2021年7月2日，郭芳与赵勤（中介公司经办人）微信沟通，表示“现在钱也没筹到手，这个房子未必能够上了，和业主协商下解除协议吧”。
2. 2021年9月12日，周亮、郭芳向孙聪发送《告知函》，内容为：双方就案涉房屋事宜于2021年6月15日签订《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》，于2021年6月26日签订《变更协议书》，已支付定金20万元。因房产中介带看房时为夜晚，房屋相邻情况无法清晰辨别，合同签订后发现房屋居住环境不好，超出签订买卖合同时的预期，且孙聪未明确告知相关情况，导致购买房屋及签订合同的目的无法实现，继续履行合同明显不公，故通知孙聪解除双方签订的上述合同，并希望友好协商后续事宜，退还已支付款项，同时告知孙聪可另行处置房屋。
（三）其他庭审情况
1. 孙聪起诉要求解除合同等，周亮、郭芳于2021年10月12日收到起诉状。
2. 在庭审中，孙聪表示己方损失包括房屋降价损失、新购房屋成本增加以及诉讼成本。当被询问如法院认定周亮、郭芳构成违约，是否同意违约金与已支付款项折抵时，孙聪与周亮、郭芳均表示同意。
3. 周亮、郭芳在庭审中主张违约金过高，要求对违约金酌减，且双方均不对房屋价格进行鉴定。
4. 在庭审中，关于合同签订后的履行情况，孙聪陈述：2021年6月15日周亮、郭芳支付定金9万元，6月28日支付定金11万元，孙聪依据约定办理了央产房上市手续，7月中介公司人员告知周亮、郭芳不履行合同，7月29日周亮、郭芳电话告知孙聪明确不履行合同；周亮、郭芳陈述：2021年6月15日支付定金9万元，6月28日支付定金11万元，7月10日到7月20日之间与赵勤联系询问情况，并提出不购买房屋。
三、裁判结果
1. 本判决生效后三十日内，周亮、郭芳向孙聪支付违约金650000元。
2. 驳回孙聪的其他诉讼请求。
3. 驳回周亮、郭芳的反诉请求。
四、案件分析
（一）关于周亮、郭芳是否有权撤销合同
1. 合同签订的自愿性与约束力
周亮、郭芳以重大误解为由主张撤销合同，然而，从其与中介工作人员沟通中隐含的购买房屋目的来看，并无理由认定他们未进行看房。事实上，他们自行看房后自愿与孙聪签订合同，根据合同的基本法律原则，应当受到合同的约束。
2. 重大误解事由的真实性与正当性
周亮、郭芳所述的重大误解事由，结合其2021年7月2日、7月3日与中介公司工作人员的微信往来内容，可以合理推断所谓的事由是事后编造的，缺乏正当性。在签订房屋买卖合同这种重大交易时，当事人应当对房屋状况进行谨慎了解和判断，不能轻易以事后的主观臆断来否定合同的效力。因此，周亮、郭芳基于重大误解要求撤销合同并返还定金的主张，缺乏法律依据。不过，若合同最终解除，定金是否返还需另行判断。
（二）关于周亮、郭芳是否违约及违约责任承担
1. 违约行为的认定
周亮、郭芳构成根本违约。从2021年7月2日、7月3日郭芳与赵勤的微信沟通内容可以看出，郭芳不愿履行合同是受到外在因素（如资金问题）影响，与其主张的重大误解事由无关。并且，2021年9月12日周亮、郭芳向孙聪发送《告知函》，明确要求解除双方合同，这种行为已经符合根本违约的构成要件。
2. 合同解除与违约责任承担依据
依据双方签订的《补充协议》约定，孙聪有权解除合同，并追究周亮、郭芳的违约责任。一方面，孙聪要求解除合同的意思通过起诉状于2021年10月12日送达周亮、郭芳，且周亮、郭芳认可收到，因此，法院确认双方《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》于2021年10月12日解除。
另一方面，合同解除后，周亮、郭芳应承担违约责任。孙聪依据合同约定主张违约金1220000元，周亮、郭芳申请对违约金酌减。由于孙聪提及的损失主要涉及房屋价格调整，但双方均不申请对房屋价格进行鉴定，在此情况下，法院基于公平原则，综合考虑房屋总价及约定违约金情况，酌情对违约金进行处理。法院认定周亮、郭芳应向孙聪支付违约金850000元，鉴于周亮、郭芳已实际支付定金200000元，故周亮、郭芳仍需向孙聪支付违约金650000元。相应地，周亮、郭芳要求返还定金的反诉请求不能成立。
五、办案心得
（一）证据收集与解读的重要性
在本案中，合同文本、变更协议、微信聊天记录以及告知函等证据至关重要。这些证据是构建案件事实和法律逻辑的基础材料。作为代理律师，需要深入挖掘这些证据的内涵，不仅仅是简单地罗列，更要分析其关联性和证明力。例如，微信聊天记录能够清晰地反映出周亮、郭芳在合同履行过程中的真实意图和态度变化，对于判断其是否存在违约故意以及重大误解事由的真实性具有关键作用。通过对这些证据的细致梳理和解读，能够为案件的走向提供有力的指引，使法官能够清晰地看到案件的事实全貌，从而支持我方的主张。
（二）法律条文的精准运用
准确理解和运用相关法律条文是胜诉的核心。在本案中，涉及到《民法典》中关于合同的成立、效力、解除、违约责任以及重大误解等多个法律概念和规定。律师需要对这些法律条文有深入的理解，将其与案件事实紧密结合。在反驳对方以重大误解为由撤销合同的主张时，依据重大误解的构成要件和法律规定的行使期限，清晰地阐述对方不符合重大误解的情形，并且已经超过撤销权行使期限，使法律条文成为维护当事人合法权益的有力武器。同时，在主张违约金赔偿时，依据合同约定和法律对于违约责任的规定，合理地向法院提出诉求，增强了诉讼主张的合法性和可信度。
（三）对案件策略的整体把控
办理此类复杂的房屋买卖合同纠纷案件，需要制定并实施有效的整体策略。从案件开始，就要明确案件的核心问题和目标，即证明对方违约并争取合理的违约金赔偿，同时应对对方的反诉。在整个诉讼过程中，围绕这一目标，有条不紊地组织证据、分析法律关系和进行庭审辩论。对于对方提出的各种抗辩理由，提前做好充分准备，通过证据展示和法律分析逐一反驳。在主张违约金数额时，既要依据合同约定，又要考虑到法院可能的调整因素，制定合理的应对方案。这种对案件整体策略的精准把控，确保了每一个诉讼步骤都朝着胜诉的方向推进，是成功办理此类案件的关键所在。同时，还要关注案件细节，如合同履行的时间节点、双方沟通的具体内容等，这些细节可能在庭审中成为决定胜负的关键因素。通过对案件细节的把控和整体策略的实施，为当事人争取到最有利的结果。
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