原创刘晓博刘晓博说楼市2024年11月10日 09:42广东
11月8日，财政部领导在人大办公厅举行的新闻发布上，透露了如下重要信息：
1、支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。
2、专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地。
3、隐性债务置换工作，马上启动。
4、发行特别国债补充国有大型商业银行核心一级资本等工作，正在加快推进中。
上述4条内容，不仅对经济基本面构成利好，对楼市也都是利好。它还意味着，新一轮楼市大礼包即将送达。
先看第一条，“支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出”，意味着什么。
其实在10月12日国新办的发布会上，财政部长就有如下表态：
正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。下一步，还将进一步研究加大支持力度，调整优化相关税收政策，促进房地产市场平稳健康发展。
这包含两个层面的信息。
未来会有两波针对房地产的减税降费。第一波，就是“取消普通住宅和非普通住宅标准”带来的减税降费；除此之外还有第二波，具体是什么没有透露。
近些年，国家为了控制房价，对豪宅或改善型住宅有一系列抑制政策，比如把面积、单价或者容积率超标的住宅，定义为“非普通住宅”，从开发环节到交易环节，征收更高的税。
以北京为例，根据自2024年1月1日起实施的最新标准，北京市享受税收优惠政策的普通住房，应同时满足住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上，单套住房建筑面积在144平方米（含）以下，5环内住房成交价格在85000元/平方米（含）以下、5环至6环住房成交价格在65000元/平方米（含）以下、6环外住房成交价格在45000元/平方米（含）以下三项条件。
上海、深圳等城市的标准与此类似。
由此带来一个怪现象，在大城市核心区，如果单价很高，即便你住在容积率高达6倍的小区里，房子只有70平方米，也“被豪宅”了，交易税费要高很多。
如果不再区分普通住宅和非普通住宅，大家买核心区、单价高的房子，税费将大幅降低。
比如在深圳一套过户价800万的房子（原来登记价300万，持有超过2年），如果按照非普通住宅的政策过户（买方为首套房），增值税是23.81万元，增值税附加是1.4万元，个人所得税是11.6万元，契税为12万元。
取消了非普通住宅后，增值税、增值征税附加均降低为0元，个税降低为8万元，契税降低为8万元，一共节省了32.81万元。
可见，“取消普通住宅和非普通住宅标准”对楼市是很大的利好，尤其是对大城市核心区单价高、总价高的住宅，利好更大。
它有利于打开各地的“房价天花板”，让豪宅带领全国楼市回暖。
它对开发商也是利好，可以节省一大笔税款。
按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，如果纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%，可以免征土地增值税。非普通住宅的土地增值税，则没有优惠。
取消普通住宅和非普通住宅标准的背景是：中国房地产的政策发生了大逆转。之前主要是在解决住房“有没有”的问题，所以政策上抑制改善、豪宅；现在房子多了，未来将解决“好不好”的问题，所以取消了“7090政策”、“限价令”，放松了“禁墅令”，现在要“取消普通住宅和非普通住宅标准”了，用大城市的豪宅价格上涨，来推动楼市回暖。
请注意，财政部还说“下一步，还将进一步研究加大支持力度，调整优化相关税收政策，促进房地产市场平稳健康发展”。也就是说，在“取消普通住宅和非普通住宅标准”之后，还有进一步的减税降费政策。
我现在还有一个重要的预判：由于特朗普的政策很容易刺激美国通胀，让美元这一波降息周期变短，降息幅度变小。这会降低中国的降息空间，所以未来要给楼市更多的减税降费，甚至直接发债支持楼市。
所以，财政部表示：专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地。
这其实就是发债、“印钞”给房地产行业，让行业获得回血。
注意，发债收购存量商品房和回收存量闲置土地，获益的是房企，让房企拿回现金，避免资金链断裂，也避免无底线降价。
专项债还可以用来“新增土地储备”，这其实就是为货币化棚改找到了一个资金支撑点。在棚改中，政府支付现金、回收土地。拆迁户获得房票，去兑换新房；开发商从拆迁户那里获得房票，到政府兑换现金。
“专项债可以用来新增土地储备”，意味着同时减少了住房存量，创造了必须短期内兑现的购房需求（房票使用期限比较短）。
“隐性债务置换工作，马上启动”，对楼市也是大利好。
最近，财政部宣布了12万亿的化债方案，包括新增6万亿地方债额度，以及此前的5年每年8000亿，还有可以续作的2万亿棚改债。
这些钱将在未来几年陆续抵达地方政府手中，以“特殊再融资债券”方式筹集的资金，已经发放到一些企业手中，解决了一大批地方政府拖欠代建企业资金的问题。
地方隐性债务跟房地产、土地市场关系密切。如果持续缺钱，地方有可能在房地产低迷期继续大量卖地，因为他们要保运转，无暇考虑长远。现在有了12万亿化债资金，就可以减少卖地，有利于控制房地产的增量。
化债还可以保体制内人员（包括公务员、老师、医生等）的工资正常发放，能结清一大批拖欠企业的资金，解决三角债问题，产生资金的乘数效应。这些都有利于改善消费、改善预期。
“发行特别国债补充国有大型商业银行核心一级资本”，也是一个重要利好。
估计会发行1万亿左右的国债，向工、农、中、建、交、邮储等六大行注资，增加他们化解不良贷款的能力，收购兼并中小银行的能力，发放房地产等贷款的能力。
还有很多读者关心，本月LPR能继续降息吗？公积金贷款利率何时降息？
我的预判是：年底之前，大概率会有一次降准，力度或许在0.5个百分点。
至于LPR是否降息，存在不确定性。最近个别城市最低房贷利率反弹，从3%以下回升到3%以上，可能就传递了11月、甚至12月暂不降息的可能。
原因是什么？
主要是特朗普卷土重来了。虽然他喜欢低利率、弱美元，但这个无厘头的总统，主要经济政策都是让美国通胀、美元变强、降息空间变小的。
美联储大概率在12月暂停降息，未来降息空间也将减少。
鲍威尔拒绝辞职，决心成为捍卫美联储独立性的烈士。未来2年，他很有可能在利率问题上跟特朗普“对着干”——既然你希望快速降息，又推出刺激通胀的政策，那么美联储会在降息问题上越来越慎重。
这可能影响到中国的降息空间，让我们的降息也变得慎重一些。不过我认为，明年2月底之前中国还是有可能再降息（LPR）一次的。