当下上海楼市最焦虑的是哪一类人？
一定是卡在置换链条上的上海房东。
最近在卖房或者想置换的房东肯定感受很深。
自从上海二手房挂牌量突破20万大关，楼市的天平就导向了买家。
尽管买家地位高了，但买房依然很不容易。
929新政的利好燃爆楼市，而且热度估计能延续到今年年底。
这次新政，我们有一个明显的感受就是：
性价比房源迅速被清空、谈价空间缩小，甚至有抢手房源出现了竞价成交。
这说明，买房的难度在提升。
而对于要置换的房东来说，能不能快速买到好房子，取决于能不能尽快卖掉手上的房子。
半年、甚至一年都卖不掉房子的人太多了。
你降价，邻居也降价，隔壁小区降得更狠，越降越卖不出去，陷入恶性循环。
买房难、卖房难，连起来做置换那简直难上加难！
没有专业的指导，会走很多弯路，错失很多机会。
今天就和大家讲讲，正确的置换应该怎么做？
找对人
张先生（化名）在找到我们之前，房子已经卖了1年多的时间了。
他之前只是委托我们买房，无奈自己的房子在中介挂牌1年多就是卖不出去，所以买房这件事也没有实质性进展。
张先生是一个非常典型的置换客户，
他置换的第一步，卖房，就开始出错了。
刚开始他找了中介，还上了链家好赞好房，但整体带看不多。
期间觉得链家的经纪人不行，多次提出换维护人，陆陆续续折腾了一年多，卖房没有一点进展。
房东两眼一抹黑，完全不知道从哪里入手。
中介的套路又很深，谈判、合同更是一点经验都没有。给不出建设性意见，只会让你降价。
房东在不了解市场行情的情况下，自然是很抗拒降价的。
而且，只依靠某一个中介想完成全城范围内卖一套买一套是很困难的。
想通这件事情后，张先生找到我们房外房团队。
成百上千万的房子成交，是非常有必要委托一支专业的团队：
形成专业的方案、把控关键的节点、规避隐藏的风险、快速高效地实现闭环。
房外房的金牌选房师会帮你市调、定价、挂牌、地推、营销推广。
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找对方法
张先生卡在卖房这么久，最核心的问题就是没人能给他合理建议。
什么叫合理建议：
既符合市场行情、又有严谨理论推导逻辑、还具有极强的落地性。
张先生的房子是在宝山大华板块。
当地人都非常熟悉的小区——梧桐城邦大公馆。
现在他想卖掉这套房子，给孩子置换学区房。
我们卖房师团队实地考察完后发现他的房子并不差。
1、从地段来看：大华是宝山区最接近市中心的板块，也是唯一位于中环的板块，无论是位置优势还是未来升值潜力都是宝山最强的。
2、小区环境：梧桐城邦四期是别墅区，两栋都是10层洋房，环境不错。
3、房子本身：2015年买的小三房，89.41平，三房两厅两卫。阳台的一半和小卧室都是赠送的。
当时卖房最大的难点是房东心理预期太高。
所以最初挂牌价格也高，710万。
由于对市场行情的认知不够，房东会盲目自信，加上厌恶中介的各种套路，张先生当时对看房的中介有些抵触。
了解到这些问题后，我们团队认为张先生房子本身没什么问题。
首先要解决的问题就是给房子一个合理的挂牌价。
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精准定价
房东最喜欢算的是成本账，想卖个好价钱，是人之常情，但也要有人愿意出这个价。
所以，精准定价，才是卖房的核心基础。
所谓“精准”，就涉及到“专业”二字。
定价需要跳出小区，对比整个板块、片区，一个房东的竞争对手是整个板块乃至整个上海楼市同类型房源的房东。
不夸张地说，卖房子，定价准了，就成功了一半。
因此降价是必须的，但降多少，什么时候降，也是有讲究的。
绝对不能盲目降价，否则反而会引起目标客户观望和摇摆。
摸清周边板块同样条件的房子，然后挂出一个有竞争力的价格。
这需要一个从业经验特别丰富、又有全上海买房卖房视野的团队指导。
一般中介没有也做不到这个服务，我们恰好可以。
我们的卖房师团队会帮房东分析小区竞品、2周更新一次市调，还有研究院的分析师定期复盘市场。
当下置换卖房崩溃了，挂牌没带看？降价没客户？
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落地执行
单边代理，最大的优势就是完全站在客户角度帮助客户决策。
在高度信任的状态下，实现高效优雅地买房与卖房。
卖房这一年多的时间里，房东见多了一上来只会打压房价，一味强调房子缺点的地面中介。
他觉得中介都是套路，让人反感，一度想要延迟卖房事宜，也不配合中介看房。
对好中介的辨别能力，这确实是和多年的买卖交易经验深度挂钩的。
我们对于房子的情况和竞争格局非常清楚，所以一般的套路根本干扰不了我们。
我们会帮房东筛选中介信息，最终能和房东面谈的，一定是事先筛选并且成交概率高的。这样极大提高了效率，也节省了房东的时间。
在了解房子的优势和难点之后，我们制定了详细的营销推广计划。
第一步：全面铺开中介渠道。在挂牌之前先大范围的触达合作中介，用大量的红包吸引合作中介的注意，前期把好房子的信号放出去。
第二步：挂牌后，线上微信群、朋友圈推广。
强大的中介合作网络覆盖，是我们能够快速卖房的保障。
上海十万的经纪人，我们至少覆盖了一半。
第三步：线下地推，大区会议宣讲，组织大量的空看。
第四步：房外房联合创始人孟军师上门拍摄视频，增加线上流量曝光。
针对房东，房外房团队也有专门配置研究院的分析师，结合不断出台的新政策定期向房东复盘。
这个快准狠的营销方案执行后，效果相当不错。
9月28日我们的分析师与房东复盘当天，就有诚意客户出价。当时房东人在国外，我们的卖房师团队过去与客户进行谈判。
经过前期的精准定价，中期的线上线下全面营销，后期的团队专业化谈判。
10月1日，张先生的房子顺利卖出。
小结
卖出房子还不够，更重要的是买到合适的学区房完成置换。
如今，张先生一家正在跟随房外房的选房师找寻自己心仪的房子。
相信很快，就会有好消息了。
如果你最近卖房或者置换遇到了困难，也真心建议你了解一下我们的换房宝产品。
2023年下半年以来，找到我们的客户90%都是置换客户。
这些客户中90%的房子在我们这里是3个月内卖掉的。
房外房卖掉的房子平均仅用时41天。
另外，换房宝服务最大的优点是：花1项服务的钱，同时享受卖房和买房两份服务。
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上海的中介佣金模式是买房2%、卖房1%。
也就是说一个置换客户、一买一卖就要3个点的费用。
通过房外房进行置换，房外房收2%，
另外的1%是付给相应合租卖房中介的。
卖房的时候，我们相当于是你房子的总代理，我们会组织全上海中介进行分发。
超越你所在板块的中介门店，进行超级流量推荐。
买房的时候，我们是你的选房师，对比全上海房源帮你拿下最符合需求的房子。
期待可以陪你一起，优雅高效地完成置换。
现在的上海，卖房比买房还要难10倍！
您置换、卖房痛苦吗？？？
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