来源|赢商网（ID：winshang）
作者|周彩云
图片来源|除特别注明外，均来自项目官方
在“国庆档”开业潮的带动下，9月迎来今年的商业项目开业最高峰，第三季度商业地产增量市场也随之迎来大收官——新开业92个项目。热闹的三季度新开业市场，看点颇多，城市方面，上海持续领跑，武汉跃居第二，中山成低线级城市新“黑马”；企业方面，龙湖最猛，华润万象生活发力非标项目，还有一些新面孔闪亮登场；商业创新方面再上新台阶……
“国庆档”开业潮推动
三季度开业量大增
据赢商大数据，2024年第三季度（7月-9月）全国开业集中式商业项目92个，商业总体量820余万平方米。其中，7月、8月份开业量分别为17个、14个，可谓“国庆档”开业高峰期前的蓄势待发，待到9月份迎来爆发，一举开出61个项目，其中40个集中在国庆假期前一周内开业。
9月份的开业高峰、国庆消费数据大涨，叠加各项促进消费政策和经济利好消息落地，给商业地产行业注入了一针“强心剂”。
值得注意的是，2024年第三季度开业量为近6年以来最低位，同比2023年第三季度 （数量148个，体量1184.13万平方米） ，呈现大幅度收缩三成左右，数量、体量分别下跌27.84%，30.20%。今年以来，新开业数据持续呈现同比收缩 （上半年开业数量、体量分别同比下降17.20%、7.41%） 。
同比数据说明，今年增量市场基本告别过往的“高快进”态势，维持低位震荡发展。
数据说明： 1、统计范围为全国368个城市（不含港澳台）管辖行政区内，于2024年7月-9月开业的集中式商业项目，项目类型包含购物中心、独立百货等； 2、统计数据包含新建开业项目、存量改造开业项目； 3、统计时间截止至2024年10月16日。
华东区开业量遥遥领先
“北区”集体靠后
从各大区看，三季度新开项目最活跃的前三依次是华东区、华南区、华中区，而华东区遥遥领先，华中区与华南区也有较大差距。另外四区开业量较低，均为个位数，华北、西北、东北三个“北区”集体靠后。
华东区以40个项目、43%的占比遥遥领先，其中浙江以一省之力贡献了15个项目，上海奋力开出9个，江苏6个，福建紧随其后，开业5个项目，山东、安徽分别开出3个、2个项目。
华南区20个项目，19个在广东，1个在海南海口，广西零开业。广东开业项目，高度集中在深圳、广州、中山三个城市，分别为7个、4个、4个，此外，珠海开业项目2个，佛山、东莞各1个。
华中区13个项目，湖北、湖南、河南、江西四省均有贡献，且全部位于省会城市。其中武汉包揽8个，一半在武昌区；长沙2个、南昌2个、郑州1个。
西南区8个项目，四川、贵阳齐头并进，各有4个、3个项目，云南1个项目，重庆三季度哑火，零新开项目。
华北区6个项目，以北京为首，领衔开业3个项目，河北开出2个，天津1个项目。
西北区4个项目，新疆表现出后起之秀，开业2个项目居首，陕西渭南、青海西宁各1个项目。
东北区仅1个项目，来自辽宁大连的一个奥特莱斯综合体。
商业高线级城市开业量占比逾七成
商业三线城市数据亮眼
从城市商业线级看，三季度开业项目的主场依然是高线级城市，合计占比逾七成。其中，商业一线城市占比最高，达到28%，其次是商业准一线城市占比26%，商业二线城市占比17%。
低线级城市中，商业三线城市是主要担当，占比20%，数据亮眼。其中，中山、金华开业量跻身全国开业量前十城市，嘉兴、绍兴各有2个项目开业。商业四线、五线城市开业项目仅寥寥个位数。
说明： 城市商业线级是赢商大数据综合城市发展基础水平、商业发展规模、商业档次、商业人气及商业未来潜力等因素，对城市商业发展程度评估的等级性划分，共划分为六个等级。本文将商业一线、准一线、二线定义为高线级城市，商业三线、四线、五线城市定义为低线级城市。
上海持续领跑
武汉跃居第二
中山成低线级城市新“黑马”
三季度，19个城市开业项目数量≥2个，上海持续领跑，以9个项目、63.72万平方米体量，“双量”霸居城市开业量首位；武汉跃居第二，8个项目、61.55万平方米，紧追上海；深圳以7个项目、52.5万平方米排第三。
厦门开业项目5个、36.85万平方米，数量排第四，体量不及中山，排第五位。
在这一轮开业量中，商业三线城市中山成为低线级城市中新“黑马”，以4个项目与广州、厦门齐肩，更是以43.9万平方米体量，排全国第四。
龙湖、华润、万达商管是主力
一股新力量加速
从企业端看，龙湖、华润万象生活、万达商管是三季度增量市场三大绝对主力，分别开业7个、5个、4个项目；恒太商业、杉杉商业各开出3个项目；招商局蛇口、印力、新城、银泰商业、爱琴海、简爱集团各开出2个项目。此外，新鸿基、新世界发展、永旺梦乐城、英格卡等港资/外资巨头带来城市首秀项目，为三季度开业市场添油助力。
//龙湖深化城市轨交合作、华润万象生活发力“天地”系列非标产品
龙湖集团7个项目，包括5座天街，以及龙湖集团与武汉地铁集团合作的第二个、三个项目武汉龙湖M758、武汉龙湖佛祖岭友邻天地，武汉两个项目均为城市TOD商业，这也意味着龙湖在与城市轨交合作方面，得到持续深化。
华润万象生活发力“天地”系列，打造非标产品，新创了由原871芯片厂区原址更新改造的绍兴天地、具有义乌在地文化风情的义乌天地、“公园+”商业深圳·大运天地。常规产品线项目方面，新开贵阳万象城、北京通州首开万象汇，以及存量改造项目广州天河欢乐颂。
万达商管也再出力作——武汉汉街万达广场，虽然是由原武汉万达电影乐园改造而来，但却是一座极具创新的万达广场“四代+”店，其余三个为传统万达广场，分别是厦门杏林万达广场、台州温岭万达广场、渭南临渭万达广场。
//恒太商业、杉杉商业、简爱集团有加速之势
另外，一股新力量悄然冒头，恒太商业、杉杉商业、简爱集团有加速之势，值得关注。恒太商业掘金下沉市场，分别在浙江衢州、安徽淮南、河北承德开出新项目，其中淮南、承德项目均为存量改造项目。杉杉商业旗下杉杉奥特莱斯在成都、郑州、大连三子连开；从家居卖场发家的简爱集团，在大本营广东中山加速扩张，连开两家“简爱时光里”购物中心，家居资源、本土优势是其商业加速器。
//一批新秀企业闪亮登场，身份多元
不仅如此，还有一批新秀企业闪亮登场，出手不凡，祭出多个全国首创项目。如河北保定本土企业长城集团旗下的爱情商业，带来全国首座汽车主题购物中心——保定爱情广场。深圳华强集团在粤港澳大湾区秀出首个里程碑式商业项目——深圳宝安华强广场，打造全国首个「熊出没」主题购物中心。四川省旅游投资集团打造的全国首创动漫主题产商旅教无界融合中心——成都天府国际动漫城横空出世。足见，商业地产赛道的玩家身份，越来越多元，玩法也是越来越出彩。
//4个港资/外资巨头皆有城市首秀项目亮相
4个港资/外资巨头皆携城市首秀项目亮相，3个集中在华东。其中新鸿基携IFC首进南京，新世界发展旗下K11首进宁波，英格卡上海首个综合体开业，而永旺梦乐城在华中再下一城——长沙首个梦乐城开业。
//奥莱热度持续，杉杉奥莱连开3家，砂之船进军西北
奥特莱斯的风从东部吹到西部，从中部吹到大东北，热度有增无减，继上半年新开7个奥特莱斯综合体项目后，三季度再迎来5个新奥莱项目，其中4个为10万平方米以上、且带有文旅属性的大型奥特莱斯综合体，仅1个为城市奥莱。杉杉商业、砂之船两个“奥莱专业户”出手了，3家杉杉奥特莱斯分布成都、郑州、大连；砂之船成功进军西北市场，开出砂之船（乌鲁木齐）超级奥莱。
商业创新力越来越高
这些项目水灵灵的出圈了
三季度新开商业项目，各自有不同的底色，创新玩法也各有招数，看点繁多。大牌阵容豪华的重奢商场、松弛感拉满的公园+商业、艺术+商业、创新主题MALL……就连存量改造、老厂房改造项目也频频超越传统商业的想象。不得不说，这届商业项目的创新力越来越高，又一批新开业项目就这么水灵灵的出圈了。
▶▶重奢商场：武汉SKP、南京IFC国际奢侈大牌阵容豪华，汇聚了顶奢品牌、珠宝腕表、高化香氛等无数品牌，量级直接PK当地高端商场NO.1。
武汉SKP：坐落于武昌区汉街商圈核心区，由原汉街万达广场和楚河汉街二街区改造而成，总建筑面积达20万㎡，营业面积约为15万㎡，由“盒子”SKP百货+华中首个高奢独栋“街区”K大道组成，打造重奢、高奢品牌集聚地。
商场引入18个国际顶级奢侈品牌：LOUIS VUTTTON、GUCCI、PRADA、DIOR、LOEWE、BOTTEGA VENETA、BALENCIAGA、FENDI、SAINT LAURENT、Miu Miu、Burberry、CELINE、Loro Piana、DOLCE & GABBANA、ZEGNA、MONCLER、CANADA GOOSE、DESCENTE。一层35个国际珠宝腕表品牌，其中包含Boucheron、BREGUET、DAMIANI、GRAFF、Mikimoto、Wellendorff等8家首店。香化品牌超过150个，其中高化品牌有：HR赫莲娜、海蓝之谜、CPB肌肤之钥、娇兰、香奈儿、PRADA等。
武汉SKP的开业，改写了武汉高端商业格局，形成了SKP、武商MALL、恒隆广场三大高端商场对垒的新局面。
图源：武汉SKP
南京ifc商场：是新鸿基在南京打造的首个ifc商场，也是河西商圈首个高端商业、南京第二个奢侈品购物中心，约10万平方米的商业空间，汇聚约168家高端品牌旗舰店，其中三成品牌首次进驻南京。包括奢侈大牌Chanel、LV、Dior、Gucci、Prada、Valentino、Moncler、Fendi等，奢华珠宝首饰品牌VanCleef&Arpels、Cartier、Bulgari、Tiffany&Co.、Chaumet、DeBeers、Mikimoto，以及高化品牌ChanelBeaute、LaMer、EsteeLauder、Lancome、赫莲娜、娇兰等。
图源：南京IFC商场
▶▶森系/“公园+”商业：“孤品级”环湖商业深圳·大运天地、“立体式公园+商业”东莞CPARK、公园式商业北京汇琴购物中心、“森林风”购物中心嘉兴平湖银泰百货、“森系奥莱”郑州杉杉奥特莱斯（二七店）等，将公园、绿植等自然景观与商业空间紧密融合，打造充满松弛感的氛围和体验。
深圳·大运天地：坐落于深圳龙岗区深港国际科教城核心区域，总占地面积52万㎡，包括一期的体育馆、公共服务设施和二期商业。本次面世的大运天地商业面积约6.5万㎡，设置南、中、北三个区域，以深圳首个可呼吸开放式商业街区的概念打造“孤品级”环湖商业。
大运天地商业沿着主体育场和人工湖进行半环形设计，商业街区上下两层，以双环形内街和空中连廊串联起两侧商铺，沿着人工湖和体育馆内侧方向均为滨湖商业和独栋设计。打造集商业街区、生态湖景、公园绿地及专业体育场馆于一体的文体旅商消费新场景。
华润万象生活将大运中心的人工湖景观进行了生态重塑，比如沿湖亲水栈道、智慧跑道等，还规划了多样化的景观植物，引进一些小动物进行饲养，如孔雀、梅花鹿、天鹅等，提升游逛体验感，整体上呈现一股松弛的公园风貌。
图源：深圳·大运天地
▶▶“艺术+”商业：新世界发展旗下购物艺术中心“ K11 ” 又出新作，在宁波带来全新艺术商业体验。
宁波新世界THE PARK by K11 Select：不只融入艺术，还融合了4.2万平方米的特色街区、中央艺术公园。
项目采用PARK+TOD模式，通过樱花园、青草坪、下沉式汇演广场等设计，将花木的自然之美巧妙融入场景，构建出面向城市，开放的、多元的文化社区。
在建筑风格上，宁波K11蜿蜒流畅的线条和“鳞片”般的外立面不仅代表宁波城市风貌的天然何川纹理，还结合了新世界先锋艺术标签，在阳光下透射出不同的色彩和质感，与甬城的“稳重”与公园的“绿野”相得映彰。
开业期间，宁波K11上演以楼体立面为“画布”与喷泉水秀相呼应的3D光影秀，打造ARTWALK11艺术策展，项目IP形象Koody也正式亮相。
▶▶“全国首创主题”MALL：全国首个「熊出没」主题购物中心-深圳宝安华强广场，让国内火爆多年的动漫IP走入线下商业；全国首座汽车主题购物中心-保定爱情广场，将汽车与商业融合，重塑实体商业边界；全国首创动漫主题产商旅教无界融合中心-成都天府国际动漫城，让爆火的二次元文化，在这里得到深度释放。
深圳宝安华强广场：是深圳华强集团首次携手集团内部文化产业「熊出没」IP跨界合作，打造10万平方米的全新购物和娱乐目的地。项目围绕着“熊出没”IP，在主入口打造近10米高的熊大雕塑，以及“六大主题场景”，包括一楼中庭的“强哥研究所”，飞天梯入口的“奇幻花廊隧道”，三楼的“童趣树洞”，四楼的空中花园则化身“熊熊森林”、以“熊出没”动画场景为灵感的主题美食街区——熊熊食堂等。
图源：宝安华强广场
保定爱情广场：项目总建筑面积33万方，包含五星级酒店、5A级科创中心、汽车体验馆等，商业板块则涵盖16万方的购物中心及3万方的开放式夜经济商业街区。
项目以汽车友好为设计理念，打造了全国仅有的多触点汽车主题空间，涵盖了主流品牌展厅、多品牌集合店、汽车售后服务、汽车周边、改装体验中心等，集结了28个汽车品牌。同时大幅提升购物中心停车体验，如停车位数量3000+、停车楼同层直达购物区、全区域充电设施、汽车功能服务层等。
图源：保定爱情广场
天府国际动漫城：是目前西南地区最大的动漫项目，总投资19.5亿元，项目占地85.4亩，总建筑面积约12.6万平方米，是一个集动漫创作、展示、体验、消费于一体的综合性文化平台。项目业态涵盖策展中心、泛动漫体验业态、昭觉·妙街、美食街、CH8 绿树演艺中心以及五大游逛区域，打造了“动漫场景空间+动漫主题餐饮+动漫周边购物”的一站式娱乐体验。
图源：天府国际动漫城
非标商业：由老商场改造的上海HAI550、在老厂房原址打造的绍兴天地、以及义乌特色的义乌天地，皆以出其不意的方式，成为市场关注焦点。
上海HAI550：由雅戈尔集团和天目里团队联手打造，项目坐落于淮海中路550号，与年轻社交目的地上海百联TX淮海仅一路之隔。
项目前身为一栋空置了12年的“小窄楼”，该建筑拥有百年历史，从霞飞巷到东华大戏院（后改名为“巴黎大剧院”），再到淮海电影院、芭比全球首家旗舰店等不同身份，2011年3月，项目停业，随后闲置了十余年。
「HAI550」共有8层，商业建筑面积为7158㎡，打造国内首个致力于可持续生活的综合体。涵盖零售、展览、画廊、餐饮、手工坊、买手店、实验室等多元业态，并将以内容为引擎，持续开展各类主题活动，不定期呈现艺术、设计、手工艺展览。
图源：雅戈尔
绍兴天地：位于绍兴主城核心，原871芯片厂厂址，打造文商旅住综合体项目。项目总建筑面积约37万平方米，其中商业面积达5.1万平方米，由“街区+mall”组成。
绍兴天地提取了871芯片厂原址的文化基因，围绕871芯片博物馆、同济大学LAB、绍兴木棉花·凯悦臻选酒店、多功能复合书店、时代国际影城、润加速空间六大IP的基础，从空间创新角度打造了871大道、A厂、871小聚场、871印迹长廊四大特色空间；在业态上突出创新及体验，以“非常规”为理念，引入文创二次元娱乐及高能级首进餐饮，打造城市级美食社交Hub、Z世代年轻力中心、全天候娱乐引力场、活力零售体验场。
义乌天地：位于义乌市商业核心区的绣湖商圈，商业建筑面积约6万平方米，定位为精致烟火气、松弛灵感场、事件首发地，打造浙中潮流高地。
项目整体采用“街区+盒子”的复合模式，以“自此见天地”为主题，将千年古迹“八角井”与欧式建筑风格巧妙融合。
义乌天地品牌业态从网红餐饮、时尚服饰、美妆护肤到潮玩旗舰，一应俱全。引入的品牌中近百家为首进或城市旗舰店。同时，义乌天地还引入二次元品牌及本地谷子店品牌，打造义乌首个二次元空间。
项目带来了全新市集—The Market中央市集，设计创意来源于英国Covent Garden风貌街，市集内部以拱门、透明屋顶、花园绿植、花色地砖等来呈现优雅的复古风格。
图源：华润置地
时间地点：2024年12月18日·上海