今日(11月8日),长沙市063号地块正式挂牌出让。该地块一经亮相便吸引了众多开发商的关注。

从地理位置到地块指标,063号地块与润和大泽湖地块高度相似,堪称“双生地块”。那么,这块地是否会延续润和大泽湖的销售辉煌?

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(063号地块挂牌,来源:国土资源局)

双生地块挂牌

有何亮点?

首先,我们来对比一下这两块地的指标。

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润和大泽湖是一块商住用地,由两块地组成。其中住宅地块的容积率为2.4,净地面积为6.3万㎡。相比之下,063号地块也属于居住用地,其净地面积为6.6,万㎡,两块地的绿地面积均为35%。从这些数据来看,063号地块的指标与润和大泽湖非常相近。

其次,我们来对比一下这两块地的地理位置。

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两地块均位于大泽湖一线环湖的位置,向东都与大泽湖湿地公园相隔一块商业用地的距离。距离地铁4号延长线站点的距离都在大约500米范围内。

其他片区型的配套享受的也是一样的,它俩都属于大泽湖板块的核心涉宅地,享受这整个片区的发展红利。

(有关片区发展价值,相关链接:风起望城 ▏大江向北,望城这里率先起势成发展新主场)

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从地块所在位置来看,5公里范围内教育、景观资源的配套相当充足。景观资源包括大泽湖湿地公园、湘江以及月亮岛;学校有师大附中新校区、长沙市一中大泽湖学校、湖南一师湘江学校等;商业配套有奥特莱斯、红星美凯龙、砂之船等;长沙市四医院也仅驱车5分钟能到达;地铁站也仅步行10分钟可达,出行非常的方便。

因此,将063号地块称为润和大泽湖的“双生地块”并不夸张。

尽管两者在指标和配套上相似,但从地形和楼栋可排布的朝向来看,还是有所不同。

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润和大泽湖规划图

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大泽湖片区效果示意图

【润和大泽湖】位于大泽湖湿地公园的西边,受地形以及向东观景需求的影响,楼栋整体排布为东西向,当前确定了的2、3、5号栋为第四代住宅,向东观景大泽湖,会受到两栋商业楼的部分遮挡影响。

据大泽湖片区规划,大泽湖环湖一周打造总部经济带,形成环湖天际线。可以预计的是润和的两栋商业楼不会太低。

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063号地块整体向南观景大泽湖,向东观景大泽湖生态绿轴,虽然不可避免受到望发大厦和双子塔的视野遮挡,但从地块现状来看,063号地块方正,四至空间开阔,通达性较好,在楼栋排布上能更好地匹配人们居住的南北朝向需求。

定位品质改善

有何机会?

相比润和大泽湖,063号地块具备相同的经济指标,享受相同的片区配套,有更方正的地形,有更多的观景面。

那么在产品打造上,有哪些机会呢?

复制梅溪湖神话

大泽湖将形成长沙新富豪圈

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曾经,梅溪湖因定位“全国科创新引擎,长沙城市副中心”,经过十余年的建设,一期成了长沙高端住宅聚集之地。如今,取代梅溪湖的大泽湖,定位“省会新地标·湘江未来城”,正开启着如火如荼的建设。

同为人工湖,大泽湖面积虽不及梅溪湖,但在这片面积约一万亩的热土之上投资的重大项目多达49个,总金额超254亿元,比当年梅溪湖启动开发时足足多了100亿

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梅溪湖一期全景图

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大泽湖规划图

作为望城区滨水新城的核心区和起步区,拥有高于洋湖的得地率和3000亩的湿地公园,襟江带湖、显山露水、景城融合,整体的居住舒适度是有所保障的,这也是复制梅溪湖高端改善圈层的关键。

当年的梅溪湖一期以梅溪湖为核心资源为驱动,吸引着大量的品牌开发商入驻,沿湖打造高端品质住宅,逐渐形成了三级圈层的价值体系。

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从数据来看,6年的发展间,梅溪湖一线临湖的房价由9千上升为1.8万,与二线湖景的价差由2000元/㎡拉开至4000元/㎡,与三线无湖景的房价差由2000元/㎡拉开至6000元/㎡。

这还是在2017年限价之后的价差,价格被压抑,片区的价值还未完全释放。

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尽管这样,梅溪湖也一跃成为当年长沙富豪聚集之地。一线临湖的豪宅无一不受到塔尖人士的青睐。

一如当年梅溪湖有大量购房者抢着上车的金茂府、中海梅溪湖壹号等项目,如今一线临大泽湖的润和大泽湖项目,也走出了属于望城的豪宅独立行情。

首开劲销1.2亿,50天破3.5亿,它的热销,是对大泽湖价值的最好印证!

低容大泽湖

比梅溪湖更具高端改善的条件

从土地的角度来看,梅溪湖的整体容积率不及大泽湖。

大泽湖的整体容积率为2.0,目前出让的地块容积率普遍维持在2.4左右,而梅溪湖的住宅地块容积率多在3.0至4.0之间。

因此,就这一指标而言,大泽湖显然更具备高品质居住环境的优势。整个板块宜居属性显著,能够满足多样化改善型产品的需求。

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目前,该片区在售的主要项目并不多,部分项目已进入开发尾期。主要竞争来自月亮岛板块,而月亮岛板块内的大部分项目也处于尾期,目前在售的主力项目仅有宸嘉嘉臣道。总体来看,短期内区域市场的竞争压力相对较小。

从产品形态来看,当前板块主要集中在高层产品。龙湖翠湖壹号洋房已经售罄,润和大泽湖的空中花园大平层正在热销中。

从市场需求端来看,片区内的改善产品形态有条件、且有更多丰富的空间。

改善当下

购房者更青睐湖景资源配套

长沙房地产市场正从刚需刚改走向改善的阶段。在我们的市场调研中,85%的购房者置业的首要原因是他们存在改善需求,这其中65%聚焦在居住环境的升级,9%聚焦在配套的改善升级上。

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而在选择什么样的区域来进行改善置业时,有36%的购房者青睐于景观资源强势的区域。其中对于湖景/江景的资源的选择占比达到了74%。

那么,从长沙发展轴时序上来看,当前的大泽湖板块,不仅拥有丰富的湖景资源,而且还临近湘江,不失为当前购房者改善置业的一个好选择。

定位中高端

创新产品以制胜

综合以上分析的板块价值、湖景优势、购房偏好来看,我们认为063号地块需要做市场的补缺者,走中高端品质错位竞争,打造高层+洋房国际化社区。

一方面符合市场主流需求,另一方面创新产品形态以形成差异化竞争。

高层住宅,定位城市首置改善及品质改善,做市场稳定主流及趋势增长的再改型产品优化。

洋房产品,跟随周边洋房大面积和房型做主流竞争,产品创新来提升产品竞争力。

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克而瑞063号地块强排建议

根据地块指标,我们模拟的强排方案中,高层组团2T2户26层纯板式住宅,南北向布局,注重景观均好性,面积段建议在118-258㎡,洋房组团为1T2板式布局,8-11F的195-215㎡的产品。

具体的地块可研报告以及强排细节展示,可以搜索小程序【望城土地超市平台】获取,获取方式如下:

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望城土地超市平台

总结:大泽湖063号地块凭借其优越的地理位置、丰富的配套设施以及大泽湖板块的快速发展,有望再次掀起豪宅销售热潮,成为下一个热门投资热点。