随着“五一假期”的结束，上半年的楼市基本已经大局已定，上半年楼市最重要的两个阶段就是“金三银四”和“五一假期”，这两个时间段是房地产销售最旺盛的时段。
从市场表现上来看，今年的“金三银四”只能说中规中矩，相比2020年的销售确实有所上涨，但是相比过去几年的“金三银四”而言成色略有不足，单从4月份来看，根据国家统计局监测的数据，2021年4月份商品房销售面积环比回落21%。
“五一假期”的楼市表现也并不尽如人意，根据安居客发布的《2021年五一假期楼市报告》，数据显示，五一期间一线城市楼市热度指数为119.0，二线城市的楼市热度指数为95.8，三线城市的楼市热度指数为108.6，同比去年“五一假期”的楼市热度都有所下降。
热度指数跌幅最大的当属二线城市，跌幅高达12.3%，三线城市楼市热度的跌幅为8.0%，一线城市呈现出0.4%的微跌。相比于买房，今年的“五一假期”人们更加关注旅游方面的问题。
从上半年的楼市来看，虽然楼市已经从2020年的楼市寒冬中逐渐恢复过来，但是并没有出现楼市过热的情况，如果从楼市的发展趋势上来说，从3月份开始，楼市一直在降温。基于目前的楼市发展境况，有人预测楼市可能会迎来贬值潮，有专家表示，2021年下半年的房价将超出想象。关于楼市“贬值潮”的说法并不是空穴来风，现在楼市已经出现多方面不利好楼市的现象。
首先是住房需求层面，人们对于住房的刚性需求逐渐减弱。对于房地产行业的发展来说，人口起着至关重要的作用，在房地产行业刚刚兴起的时候，房地产行业依靠着我们国家巨大的人口红利获得了飞速发展。但是房地产行业这么多年的兴旺发展透支的是楼市的购房需求，如今人们的住房拥有率已经达到很高的水平，根据央行公布的数据，如今城镇家庭的住房拥有率已经达到96%，基本上已经实现了每家每户都有自己的房子。如此高的住房拥有率就意味着人们对于住房的刚性需求已经没有多少，即使有买房需求，大多也是改善型住房需求。
然后是楼市调控层面，2021年是楼市复苏的一年，有人预测今年的楼市调控可能会稍微放松，可以让楼市快速从2020年楼市寒冬中恢复过来。但是令很多人没有想到的是，2021年的楼市调控不但没有放松，反而相比过去有收紧的趋势。特别是金融层面的调控，这是今年楼市调控的主题。
根据中指研究院发布的数据，仅4月份全国就有超过30个城市出台楼市调控政策，调控次数超过100次。特别是一些房地产热点城市，楼市调控比较集中，信贷额度全面收紧，有专家表示，在这样的调控背景下，预计下半年的楼市降温明显。
最后是房产投资层面，过去房地产行业的火热，与房子的投资属性有着非常密切的关系。过去房子拥有很强的投资属性主要有2方面的原因，首先是在过去房价大涨的背景下，房子具有很大的升值空间，因为房价上涨就意味着房子增值；另一个原因就是房子具有很强的流动性，投资房产的人基本不用担心房子卖不出去，房子的变现能力非常强。
但是如今随着楼市环境的改变，房价逐渐稳定意味着房子的升值空间变小，对于投资客而言投资房产的盈利空间变小，甚至可能会亏本。经济学家李迅雷曾计算过投资房产的成本，如今购房者如果投资房产的话，每年房子的持有成本可以达到房屋总价的7%，也就是说如果房价涨幅不能达到7%的话，就意味着投资房产可能会亏本。
另外房子的流动性也在逐渐减弱，二手房市场的去化周期很长。如今的二手房市场已经开始表现出颓势，一方面是大量投资客退出楼市，导致市场上二手房的供应量增多，主要表现就是目前很多城市二手房挂牌量增多；另一方面，人们的刚性需求已经逐渐减弱，现在的住房需求无法消化市面上这么多二手房。当住房的升值空间逐渐减弱，流动性逐渐消失的时候，房子的投资属性也在逐渐减弱。
基于以上3个层面的分析，预计下半年的楼市大概率是下行，不过整体楼市出现“贬值潮”的可能性不大，并且从调控的角度来说，需要维持房价的长期稳定。如果从局部楼市来看的话，在楼市分化的背景下，部分城市确实有可能会出现楼市分化。因此2021年下半年的楼市可能正如专家分析的那样，房价可能会超出很多人的想象。
在这样的楼市背景下，笔者建议购房者一些建议：
首先是刚需购房者，笔者建议刚需购房者不要着急买房，在资金方面不充足的时候，盲目买房只会给自己带来不可承受的压力；同时笔者建议刚需要尽早“上车”，对于有买房能力的刚需来说，可以选择尽早买房。虽然现在房价稳定是楼市发展的主基调，但是整体房价上涨的趋势并没有改变，即使房价涨幅有所收窄，但是晚买房还是意味着更高的买房成本。
然后是投资客，如今房子作为最好投资品的时代已经过去，投资客盲目投资房产亏本的概率很高。借用经济学家马光远的话说，如今房地产投资已经进入越来越专业化的时代，已经不是过去全民炒房的时代。
如今的楼市想要通过投资房产挣钱，笔者认为投资客至少要符合2个条件：其一，具有比较专业的房地产投资知识，对于经济学知识也要有所了解；其二，拥有全款投资房产的能力，大部分的房产持有成本都源于房贷利息，只有拥有全款买房的能力，才能尽可能降低投资房产的成本，才能在如今房价涨幅收窄的背景下盈利。如果不能同时符合这2个条件，基本上就不建议盲目投资房产，最终的结果可能是投资客无法承受的。
关于下半年的房价走势，大家有什么看法呢？欢迎加入到讨论中来。