文：马文
香港房价领跑全球，且山高海深，土地开发成本高昂，社会各界对如何解决市民“上楼难”一直很关注却一向有不同看法，近日，香港两任特首就罕见地在土地供应议题上公开交火。
全国政协副主席、香港前特首梁振英首先在10月24日以《慎防供过于求》发文，指出目前香港土地和房屋供应确实仍然短缺，但未来的需求并不是无穷无尽，若未来土地房屋供过于求，价格就会下跌，考量过去两三年的经济问题已经造成房地产需求下跌，加上过去10年的造地计划开始见效，使得房价下跌幅度更大，政府还要设法救市。
梁振英认为，政府要估量需求、量化供应规划、估算新发展区的财政收支，“估市可能估错，但总有个谱，不能不估，要有点眼光，更要有发展眼光”，又指建城造地要科学和专业，“不能拍脑袋”，警告矫枉过正的后果会很严重。
该文一出，随即激起千层浪，引发政界人士热议。
在梁振英发文之后，香港现任特首李家超10月29日做出回应，他认为造地动辄几年，政府“必须有土地主导权”，房屋巿场才能健康发展，否则土地主导权落入“利益藩篱的控制”，不符合巿民和香港利益，重申政府造地决心不变。
除了特首，香港财政司司长陈茂波亦表态称，土地开发工作必须持续做，不能因楼巿波动而停滞，又指香港于2003至2012年间曾连续多年没有卖地或造地，“后遗症很大”。
经过一个来回，香港各界原以为梁振英和李家超这场隔空辩论的风波会暂告平息。岂料梁振英又在10月30日、31日、11月1日接连发文，先是以“煲糖水”比喻土地和房屋供需来回击，他写下：“煲糖水一定要放糖，但糖是不是越多越好？越早买越好？一家人经常煲糖水，厨房要储十斤糖吗？”
在10月31日的发文，梁振英谈英国政府发布的财政年度预算声明要大幅加税400亿英镑，为的是填补“财政黑洞”，接着话锋一转提起香港，表示换算英国和香港的人口比例，英国的“财政黑洞”大概等于香港的240亿（港元，下同）——言下之意，针对的便是香港的2260亿港元巨大财政赤字。
隔日的11月1日，梁振英又发文指出，卖地是港府的主要收入来源之一，继续开发更多土地的话，不只要投入更多公共财政，还使土地卖价越来越低。他又呼应自己前一天的发文，询问：“连续几年赤字，要像英国一样，大幅加税吗？”
对于两任特首的隔空论战，《明报》专栏“李先知”评论指，李家超回应语气颇重，更引述官府中人说法估计，梁对造地的质疑，是冲着交椅洲填海计划而来，但梁振英和李家超都是“中央大官”，不明为何梁要公开发文。不过有梁振英的支持者称，现在巿况低迷，港府财政储备不足6000亿元，一个交椅洲填海造价已是6000亿元，担心政府财政“跌落深渊”。
香港住房市场被评为全球最贵的市场之一，尤其穷人住房条件恶劣，中央一直要求港府大力增加土地和住宅单位数量，国务院港澳办主任夏宝龙2021年更下达“告别㓥房”令，就是希望港府解决这个深层次矛盾。本届港府也非常配合，努力觅地建屋，包括发展北部都会区，以及推进交椅洲填海研究等等。
北部都会区是本届港府的重点发展项目，《施政报告》预告它可提供3000多公顷新发展用地、超过50万个住宅单位。当中不少于1400公顷可于10年内推出。整个北都预计可容纳250万人，约占香港现有人口的三分之一。
交椅洲填海计划则是香港政府的“明日大屿愿景”内容之一，“明日大屿”是前特首林郑月娥在2018年提出的发展计划，要将赤鱲角香港国际机场所在地大屿山附近的交椅洲、喜灵洲等区域分阶段进行填海、兴建人工岛，以及建造、升级周边的道路工程。出于高昂造价的财政原因、日后的效益问题以及环境问题等等，明日大屿在香港社会高度争议。交椅洲填海计划原订2025年启动，但已经押后到2027年，延后的考虑因素包括房市供应的政府财政状况。
根据《彭博情报》（Bloomberg Intelligence）的资料，从2019年起，香港的房地产（住宅加上商业地产）价值已经蒸发至少2.1万亿元；单论私人住宅，依据香港差饷物业估价署公布的数据，2024年7月香港私人住宅售价指数连3个月下挫，创下2016年9月以来的新低。
港府公共财政存在的危机也早已公开化，过去几年一再有人表示担忧。一方面，因人口老化、贫富分化等因素影响，政府的社会福利支出年年增加，但却未有缩减财政压力的对策，另一方面，经济发展放缓，财政收入自然受到影响，尤其是房地产市场连年下跌，过去几年一再出现土地流拍，2024年卖地收入只达到预算目标的11.3%。
截至2024年9月30日，港府在2024财政年度的头6个月收入1176亿元，支出3607亿元，严重入不敷出；即使发债获得249亿港元，但另有78亿港元的到期债券要偿付，整体财政赤字高达2260亿港元。财政储备跌到586亿港元——本财政年度开始时的储备是7346亿港元，等于半年内港府消耗掉了30%的财政储备。
所以说，梁振英和李家超这一来一往的隔空辩论，表面上看，是针对造地和建屋的政策，但核心的问题却是香港公共财政是否稳健。二人在造地建屋的大方向其实并没有分歧，只是关注的重点不同。梁振英最优先关注的是楼市可能衍生的财政风险，李家超则更加看重长远的民生福祉。
李家超在新一年度施政报告中称，住屋是市民很关心的问题。早年造地建屋步伐较慢，但在港府不懈努力下，公屋落成量已开始逐步扭转“头轻尾重”的情况。他指出，连同简约公屋在内，未来五年总体公屋供应量将达18万9000个，较本届政府上任时的五年期，增加约80%。
港府兴建北部都会区及交椅洲填海造地的大计，都在经济持续上升，房地产年年飙升的状态之下提出，当时虽有人对大规模造地所需的公共财政支出表示担心，但政府方面则一再表明，造地所产生的土地可以带来丰厚的利润，又能推动整体经济发展，不必担心财政方面的问题。
不过，事情是否真的如政府当初想象得那么顺利？很明显，以目前的情况看，政府确实须重新审视相关计划，至少应思考拓土造地的财政问题，以及速度问题。
大面积地拓土造地，即使政府把握着主动权，未必会对市场供需关系造成太大影响，但造地所需的财政支出，却未必能如政府预期迅速回拢，由此产生的公共财政的问题，确实值得关注。
再从长远发展思考，香港以简单低税制为特点，但公共财政收入很大部分须依赖土地和房屋的收益，这种状况是否健康？又能否行稳致远？这个问题同样值得关注。
香港回归至今有五任特首，离任后大多表现低调，甚少就香港内部事务公开发表具体意见。梁振英卸任后，有时候会对本届政府的施政提出自己的看法，但大多是支持政府政策，甚少与港府不咬弦。如今，现任和前任特首居然在土地问题公开交锋，某种程度上也反映香港社会各界对房屋政策有极大的看法。官方或许有必要就土地发展再次进行社会大辩论。