尘埃落定，78岁的唐纳德·特朗普当选新一任美国总统。
网上很多专家都在分析谁上台对我们的伤害更小一些，其实这两个人的对华政策没有本质区别，不管谁上台都不会对中国有善意。
对我们老百姓来说，更在意的可能是：自己的财产会不会受到冲击？
关于特朗普当选美国总统，我的看法是对上海楼市短空长多。
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特朗普的主张
特朗普一大特点，就是说的话比谁都狠，变起来比谁都快。但同时这也说明了“特朗普主义”的不好预测和不可控性。
他在本轮总统竞选中的政策主张，较为核心的是对内减税、对外加税、收紧移民、放松传统能源供给等。
对中国，特朗普可能会延续此前的强硬对华立场，重启中美贸易战，这是他上一个任期的任务。
关于关税，本次竞选表示，可能对中国产品征收60%以上的关税，对全球其他国家的商品征收10%的关税。
如果老美真的这样做，按进口价值加权计算，美国的平均关税将从2023年的2.3%跃升至17%，达到美国大萧条以来的最高关税水平。这对美国而言绝对得不偿失。
另外，特朗普任内曾多次公开施压美联储，指责美联储加息拖累美国股票市场表现和经济增长，要求尽快降息，并认为目前利率过高。
美国10月份非农就业数据大跌，周五继续降息是大概率事件。
如果美联储加大降息力度，势必会拓宽我国货币政策空间。
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我国的应对
我们的人大常委会11月4号-8号举行，这个巧妙的时间点，无论大洋彼岸出现什么结果，我们都可以见招拆招，主打一个“谋定而后动”。
加关税会冲击我们的出口和制造业，这里的经济缺口，需要政策快速发力。
我们预测大会的核心就是促消费、拉投资、继续降息，政策宽松再拉楼市。
而这些举措都需要钱，中央到底能提供多大的力度支持？就看8号的会议结果了。
针对美国的遏制政策，我们的相关动作，这里浅谈几点：
1、贸易：美国加关税的掣肘，可以通过“一带一路”对冲。
美国是中国商品的大市场，但中国也是美国农产品的大买家。今年年初，我们取消了好几拨美国玉米大豆的订单，已经提前布局筹码。
后面对老美的出口减少，可以通过欧盟、东盟的出口补上去。
经过几年的发展布局，我们不仅走出了上轮贸易摩擦的阴霾，贸易大国地位反而更加稳固。
2、科技：放弃对外部技术的依赖幻想，加大自主可控技术开发的力度。
2018年川普的卡脖子政策，没有打倒中兴，也没有干掉华为，反而出现了麒麟5G和纯血鸿蒙。
去年年底《南华早报》称，“中国制造2025”所覆盖的新能源汽车、信息技术、AI等10个关键领域中的目标已经完成了超过86%。
置之死地而后生的处境，将迫使我国企业加快产业升级。
3、经济：加大宏观政策刺激力度，尤其是财政政策会更大。
投资、消费、出口为经济增长的三驾马车。
当出口受到限制，国内经济就只能依赖投资和消费了。
房外房研究院数据测算显示，如果2025年对出口的影响为-5.0%，将拖累实际GDP的1.0个点。粗略估算，消费需要在既有假设下提升1个点，地产投资和制造业投资各提升2个点，基建投资提升3个点，才可以对冲这-5%。
其实，9月底以来我国的稳增长政策在框架上已经涉及到各个条线了。
比如设备更新和以旧换新、超长期特别国债、专项债收储、旧改货币化安置，无论是从消费端还是投资端，均是开放式框架，而且都具备视情况进一步加码应对的基础。
除此之外，中美贸易战可能会加大中美利率倒挂，人民币有贬值压力，我国利率还会下调。
国家要拉投资和消费，而房地产是投资和消费的基石，你们说能不加大力度拉房地产吗？
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对上海楼市的影响
1、短期利空
虽然加关税、打贸易战，跟房地产没有直接关系。因为房子无法进出口，具有不可贸易性，所以特朗普上台不会造成明显的“房地产冲击波”。
但间接影响却很大：
① 贸易战会影响大家的心理预期，让不少人推迟买房决策。
② 短期经济承压，贸易战和封锁限制会让我们本就羸弱的沿海经济带迅速衰落，势必影响沿海地区房价。
这对上海楼市，都是短期利空因素。
2、长期利好
长期来看，中国的房地产市场，主要是由内部政策和经济逻辑决定的。
今年以来，我国各项史诗级利好提振经济和楼市，加之经过三年的调整，中国房地产市场已经开始筑底。
特朗普的极端主义，会让政策进一步“轰油门”，以对冲不利影响。
另外，特朗普是孤立主义者，更关心美国本土利益，对中国地缘政治压力会减少，预估之前民主党美国政府的亚洲第一岛链（美日韩中国台湾及印度）联盟会松动。
我们对安全的顾虑小了，更会加大力度发展多元经济，而不只是之前强调有被断开链接风险下的内部大循环高科技新质生产力，民生相关的经济产业，比如楼市、大消费、大健康都会全面回暖。
3、上海楼市走向预测：
我们预估，特朗普上任，会让上海楼市的牛市至少晚半年，在2026年发生的可能性更大了。但是楼市牛市的基础会更牢固，上限也更高，从之前的10%-20%上升到20%到30%。
2024年-2025年上半年，经济压力比较大，伴随着地缘政治压力小，中国GDP增长承压。但产业布局会更加平衡，物价（主要是工业品价格PPI）压力变小，经济结构调整会更加均衡。
2025年下半年，中国经济资源更加向全市场分配，实体经济增长加速回归到GDP增速5%以上。
2026年，市场可能会迎来更加明显的增长趋势，楼市开始反转。
小结
楼市要打赢保卫战，必须让一线城市和部分强二线城市跑得更快、更欢才行。
国家肯定会在现有的政策基础上，继续加码救楼市。
我们都知道，上海楼市的需求从来没有消失，看多上海，只等一个经济复苏。
而且，上海的“工具箱”里还有很多大杀器可用，包括外地户籍购房的进一步放松、置换改善的交易税费调整等。
甚至可以期待下，上海重启买房送户口、降息和停止租赁房供应。
对需要买房的人来说，短期要把握风险中的机遇。
1）如果是买房自住：根据个人需求，尽量选择通勤便捷、配套完善且租售比高的地方，这样安全系数高。
2）如果是买房投资：说实话，现在的房子逐渐回归居住属性，已经不适合投资了。如果你手里钱很多，就想买房投资，建议看看那些挂牌量下降，且之前深度回调的核心地段，以及租售比高的地方。
3）如果是买房置换：手里流通性差的老房子，一定要抓紧卖，珍惜每一个诚意出价的客户。置换要买在核心地段，尤其是有城市规划前景的片区，才能跑赢大盘。
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