返租公寓，慎买！慎买！慎买！
重要的事情，楼市君说了不止三次！但最近，不愿看到的事情又发生了...
有大学城的业主找到楼市君，表示托管公司直接违约，有80多户业主被骗了几万块装修费。
楼市君掐指一算，这不两百多万的费用，原地蒸发？？
壹
事情是这样的。
楼市君的一位粉丝反馈，自己在番禺大学城买的公寓学畔公馆，最近遇到了麻烦事。
他所购买的大学城公寓项目——学畔公馆，有公司推出了公寓返租服务。
｜来源：粉丝供图
原本约定是，业主交楼后，公寓托管公司圣缇菲向业主收取24800元每套的软装费，再以每间1800元托管的月租金返还给业主。
但与其他公寓暴雷不同的是，这个项目都还没正式开业，托管公司圣缇菲就单方面与业主解约了。
根据业主爆料：托管公司单方面强制与所有业主解约，软装费全部不退。
而且，说好的1800元的月租金直接违约。
｜来源：粉丝供图
好家伙，车子都还没上路，就直接翻了...
业主还把托管公司发的《提前解除房屋合同告知函》给楼市君看，有几个重点值得注意：
1、早在7月，广州圣缇菲管理陆续与各业主签订资产租赁委托管理服务合同，在数量达到一定规模后，就安排装修公司进场。
｜来源：《提前解除房屋合同告知函》
2、到了8月，该公司开始申请房屋经营信息，却被告知不允许经营日租房业务。
托管方表示，已尝试各种渠道进行沟通，都未能解决合法性手续申请问题。
｜来源：《提前解除房屋合同告知函》
3、到了9月下旬，该公司尝试在平台上线经营，被相关人员要求下线房源，并把其中两间房贴了封条。
自此，房屋因不能经营日租业务而空置至今。
而托管方之所以选择解约而不支付违约金，是基于合同中的一点：
“如遇相关部门出台禁止公寓对外开展日租、短租行为的法律法规及相关规定通知，或采取相应的行政措施导致公寓无法正常经营，则在此期间甲方不享有任何托管收益，甲乙双方有权提出解约且不需要支付违约金。”
｜来源：《提前解除房屋合同告知函》
这里面有一个关键点，是托管费在未取得经营许可的情况下，向业主销售托管服务。
而托管方还把这一点后果，写到了合同里面。
这就导致了后续无法正常出租的情况下，托管方即便单方面解约，也就有了合同依据。
于是，业主们不得不被迫承担装修的成本、损失托管收益。（大家还有什么类似案例要爆料的，都可以找楼姐）
贰
目前，学畔公馆的业主陆续向114、12345、番禺区法院等相关部门进行投诉。
他们的诉求主要有一个：
想和平解约，托管公司公开装修费用，合情合理地多除少补。
｜来源：粉丝供图
但是截止至今，相关部门和托管公司都并未给出明确答复。
事关公寓骗局，楼市君立马翻阅资料，到底这是一个怎样的项目？
学畔公馆位于番禺兴业大道东侧，夹在暨南大学和华南理工大学中间，该地块属于市头村经济发展留用地。
｜项目位置图
|广州楼市发布制
早在2022年，项目就开始售卖。其规划建7栋楼，涵盖了3栋住宅、4栋20层高的公寓楼。
学畔公馆建的楼虽不少，但能拿出来卖的也就只有其中的4栋公寓楼。
面积涵盖31平、32平、41平、64平，有双钥匙户型可选，最低总价只需37万就可以上车。
另外3栋是用作总部办公，其余的5-6-7栋住宅、1-2栋公寓都是回迁安置房，不对外售卖。
｜来源：粉丝供图
咋一看，这个项目并没有特别之处，为何会有如此多的人愿意投资购买？
从当时的宣传看，学畔公馆宣传为暨南教师住房，50万一套还有70年产权、有独立房产证。
｜来源：粉丝供图
熟悉大学城的朋友都知道，当时大学城岛内的房价达到6-8万/平，二期的房价也得4万+/平。
而37万起就能上车的房子，吸引力还是有的。
当时像小A这样的业主并不少，他们算了一笔账，如果正常收租，十几年回本。
楼市君也算了一下，按照现有签约返租租金来算，每年算一个月空租期，回报率是：月租1800元*11个月/37万总房价=5.3%
5点多的回报率，在普遍1字头的存款利率面前，是有杀伤力的。
｜41平样板房
|来源：粉丝供图
然而，一切都是中介和托管公司的单方面宣传。 如今的大学城出租情况再好，与业主的物业也毫无关系。
买个返租公寓，买来一地鸡毛，这是小A万万没想到的。
叁
其实，类似的“托管”公寓早已屡见不鲜，有的公司会承诺稳定的租金回报以吸引投资者。
在小A的案例中，他面临了几个风险是不能忽视的：
风险一：托管公司的履约能力难以保证。
买房时承诺的“年回报率”，往往只是理想状态下的计算结果，实际收益可能大打折扣。
一方面，租金收入需扣除物业管理费、维修基金等费用；另一方面，市场变化可能导致租金水平下滑；
一旦公司若经营不善或资金链断裂，承诺的租金回报便成了空谈。
风险二：返租协议往往隐藏着巨大的法律风险。
《商品房销售管理办法》明确规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
因此，这种行为在法律上，并不被完全认可。
风险三：项目签约托管公司，仅为一个小微企业。
说回小A的案例，项目托管方为广州市圣缇菲酒店管理有限公司，于今年才成立，经营范围包括房屋租赁、酒店管理等活动。
｜来源：天眼查
值得注意的是，天眼查显示该公司和开发商敏捷并无直接关系。
当买家所签约的托管公司没有完整规范的体系、硬朗的资金时，消费者权益又当如何保障？
最后，一般商铺的年回报为3到4个点。而学畔公馆成本37万，年回报率超过5个点。
真的会有这样的好事吗？欢迎各位激情留言~