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最近几天早晨起来,居然感受到一丝凉意。

不知道大家有没有感受到,越靠近年末,广州的新项目越像上了发条,营销节点的速度不断加快。

不少刚需项目,如越秀广纸314地块项目、华润置地·黄埔润府、广开·云翰、越秀云悦、招商蛇口横沥项目...,准备入市。

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越秀·云悦体验馆昨天开放

下面跟着少年君,一齐看看有啥亮点吧。

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地铁盘大补货

但配套、学位有参差

目前,多数买家置业是为刚需需求,比如结婚、孩子上学,或因家庭人口增加而换房等。

因此,交通、配套、学位等,恰恰正是广州购房者的核心需求。

来看看这几个新盘,在这些方面有哪些优势?

地铁

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越秀广纸314地块项目,一出场就是双地铁的高配置。

其距离即将开通的11号线棣园站直线约250米广佛线燕岗站约400米,7站可到珠江新城。

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同样是双地铁的,华润置地·黄埔润府

项目距离5/7号线交汇的大沙东站约300-400米,3站到天河金融城、黄埔科学城,7站到番禺万博,30分钟能到珠江新城。

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项目规划图

招商蛇口横沥项目距离18号线横沥站大约200-300米,2站到番禺万博,5站到琶洲,6站到珠江新城。

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越秀云悦对面就是在建的18号线北延段京溪路站,1站可到广州东站,2站到珠江新城,3站到琶洲。

地铁就在家门口,不过需要等待。

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广开·云翰距离14号线汤村站约1.5公里

其与地铁站距离,比周边升龙·学府上城 (300米) 远,比何棠下站周边的知识城·悦辰壹号 (1.8公里) 、龙狮·璟珑府 (2.4公里) 近,需要电鸡接驳,中规中矩。

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交通示意图

学校

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华润置地·黄埔润府配建36班小学+12班幼儿园。这家门口的9年优质教育,瞬间把周边的保利招商华发·中央公馆甩在身后。

据小道消息称,项目正在洽谈第一梯队的教育名牌。

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项目效果图,以实际建设为准

越秀云悦将会配建24班小学+9班幼儿园,同样实现9年目送式教育,有传闻可能引入培英集团。

项目意境图,以实际建设为准

越秀广纸314地块项目,自身没有规划配建学校,就真的得要蹭。参考星汇海珠湾的话,可能上的是区一级工业大道中小学,相对较为普通。

广开·云翰也没有配建学校,不过与华南师范大学附属中学(知识城校区)仅一路之隔,周边华附知识城小学、广外知识城实验小学,但否这些资源蹭到还不好说,存在不确定性。

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华南师范大学附属中学知识城校区(首开区)去年已启用

招商蛇口横沥项目北侧规划12年制学校,资质未定,据称已在8月1日动工。横沥岛上的首间小学(48班)预计明年招生,教育资源比较匮乏。

华润置地·黄埔润府拿出华润最拿手的轻奢商业体+精致漫游式商业街区布局,基本需求可以满足。

且项目位于老黄埔中心位置,北面一路之隔是原黄埔区政府,周边有广州市第三少年宫、黄埔图书馆,鸡娃特别方便。

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广州市第三少年宫实景图

越秀广纸314地块项目位于海珠西,商业有广纸艺术商业街、广纸天地荟,周边还有一堆街铺和小型商超,广纸足球场和广纸历史公园都是现成的,生活便利度相当高。

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广纸天地荟实景图

越秀云悦,对面京溪路站上盖规划了综合体项目,不过要等。

其一路之隔就是天河,能共享天河北的商业、天河配套,算是拥有浓郁的烟火气。

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信达金茂广场实景图

广开·云翰可以蹭升龙·学府上城的约88万方商办集群,直线3公里内有缤纷城、城南邻里中心、悠方购物中心,购物、就医还行。

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升龙·学府上城商业效果图,以实际 为准

招商蛇口横沥项目规定了比占地面积还大的地下空间,有望直接联通至横沥地铁站。

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截图来源:广州公共资源交易中心

其南侧为已启用的中山一院南沙院区,再加上距离规划的横沥TOD综合体也不远,未来有一定的预期,但目前兑现配套少,缺乏人气。

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130%使用率项目面世

超100%已是标配

花小钱大享受,户型的使用率也是买房关键所在。

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越秀广纸314地块

目前,越秀广纸314地块项目还没入市,能获取的消息比较有限,从目前知道的信息来讲,主打建面80-120㎡三至四房120%高实用率+全南向户型,共计约1000户。

但地块较小,只有4栋楼,内部可以打造的园林配套很有限。

从居住舒适度来讲,容积率高达7.5,非常密集,超高层聚集跑不了,打算入手改善产品买家估计会失望。

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314地块用地红线图

华润置地·黄埔润府

整个项目,共规划7个地块,其中2个复建地块、2个融资地块、2个商业地块+1个学校地块,全盘货量大概1000套,大概是城光的1/4。

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项目首推86-95㎡三房以及115㎡四房使用率近100%。

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对比周围保利华发中央公馆、中建未来方洲等项目,项目的产品不落下风,但也没有优势。

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越秀云悦

全盘货量不多,只有3栋楼,大概320套货量。

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2梯5户设计,户型也不多,只有建面88㎡四房、105㎡四房2个户型,据说建面88平可以做到接近110平的使用面积。

所有户型都配置全屋中央空调,在广州也算少见。

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广开·云翰

广开·云翰容积率为2.5,规划13栋建面约76-142㎡全南向住宅。

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项目效果图

项目作为知识城首批亮相“新规”产品应势登场,户型实用率均超100%,最高可达约115%。

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招商蛇口横沥项目

招商蛇口横沥项目,则是今年8月土地推介会上的项目,享受半开敞空间比例25%的“超新规”待遇,使用率第一梯队选手。

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截图来源:广州公共资源交易中心

小结一下,华润置地·黄埔润府算是今年老黄埔的“新靓仔”,学铁商都有覆盖,城市界面还可以,户型虽不突出但够看,比较全能。

不过老黄埔新盘扎堆,存库超3万套,预计连续几年会处于供过于状态,只适合长期持有,短期过渡置业慎选。

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项目实景图

越秀广纸314地块项目拥有地铁、商业都比较突出,但学位一般,要打倒保利燕语堂悦还是有些难度。

至于越秀云悦,地铁、学位的表现都不错。

对比周边天河·和樾府、西派天河序都是高端改善定位,其高使用率的刚需产品能吸引不少意向的天河“高端打工人”,若有高性价比,估计会爆。

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户型虽小,但配有泛会所3馆3厅

招商蛇口横沥项目虽在横沥,但南北向均无江景资源,少年君估计项目大概率开发刚需、刚改产品。

横沥岛刚需项目不多,在意地铁+产品使用率,想要低密舒居生活的朋友,可以关注。

广开·云翰,横向对比各方面条 件不算特别突出,更适合地缘客置业。

最后, 如果想了解更多新盘信息,欢迎添加少年君二维码,备注区域或者项目名,跟我们的群友一起交流讨论。

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