今年无疑是重庆旧城改造之年。

最新官方数据显示,截至目前重庆实施城市更新试点示范项目214个,总投资约2656亿元。

如此大手笔的旧城改造,是重庆楼市一个新风向,其中自然也蕴藏着巨大的机遇。

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上半年,重庆提出将新开工改造城镇老旧小区1835个。到9月底,改造项目全部开工,已完成年内100%开工的目标任务。

旧城改造是城市更新的重要方式,重庆目前城镇化率接近70%,老城区越来越多,旧城改造势在必行。因此,去年重庆发布了中心城区旧城改造项目第一批名单,吹响大规模改造号角。

不得不说,重庆的旧城改造是可圈可点的,这两年重庆涌现的很多网红打卡点,都是改造后的老城区。

比如民主村。民主村在九龙坡谢家湾,原来是个大型国企的家属区,有100多栋居民楼,最长的房龄差不多70年。去年4月,焕然一新的民主村正式亮相,老建筑、创意街景、特色小店一应俱全,还衍生出打卡三件套,梅见青梅酒、民主村社区食堂、菜市场火锅。

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城市更新中的民主村

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更新后的民主村

又比如渝中区山城巷。原本是重庆地标,因为建筑老旧、私搭乱建早已无人问津。在旧城改造中,这个地标再次复活,有了网红步道、火锅美食和文创咖啡,现在是外地游客游览重庆的热门“打卡地”。

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再比如戴家巷、北仓里、下浩里老街等旧城改造项目,老城底蕴再被发掘,重获新生。重庆的旧城改造项目,已成为全国的“样板”。

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对于楼市,旧城改造会带来怎样的机遇?最直接的是拆迁。

旧城改造并不是只是焕新旧建筑,国家《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》提出,分三类实施改造,对具备条件的可拆除新建,也可实施拆整结合。

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事实上,重庆的旧城改造就包括了不少拆迁项目。比如谢家湾街道的文化一、二村老旧小区改造项目中,就包括了通过“拆旧建新、土地腾退”等政策工具拆除D级危房。

最近巴南区发布的公告称,在纺织片区城中村改造项目中,拟征收收莲花街道新华村5社等1个村2个社集体土地14.2685公顷,涉及新华村5社、6社及村集体。

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此外,江北区、渝北区、南岸区、沙坪坝区等几乎所有主城区均发布过旧城改造项目的拆迁通告。根据之前数据,几乎有一半的旧城改造项目都有拆迁的动作在内。那么以今年已全面开工的1835个老旧小区来算,这个拆迁的体量会是很可观的。

老旧小区一般位于城市核心地带,拆迁之后,将引入更多品质开发商,打造优质楼盘,更有利于释放改善置业需求。现在的观音桥人居提档升级就是范例,旧城改造之后,区域房价一举跃升为重庆最高板块。

旧城改造对于楼市的另一个影响,则在于改善了生活环境和基础设施,更是对空间布局、功能结构进行系统重组,提升了板块价值,对于区域内房价的稳定和升值起到了重要作用。

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目前的旧城改造中,对楼市有利的政策趋向也很明显。

楼市刚刚打出的一系列救市组合拳里,明确提出“将通过货币化安置的方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造。”

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所谓的货币化安置就是拆迁,而从去年发布的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》来看,作为全国仅有的8个超大城市之一,重庆会是这100万套货币化安置房的重要承接城市。

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同时,重庆还获得了中央财政关于城市更新的大力补助。从2024年起,中央财政计划支持部分城市实施城市更新行动,重点向超大特大城市和长江经济带沿线大城市倾斜。重庆即位于首批15个拟支持城市名单中,将获得12亿的定额补助。

不远的将来,重庆的城市更新将遍地开花,城市更有活力。

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从目前的市场来看,重庆楼市的回暖与去库存都在持续,旧城改造释放出的大量新需求,将为楼市注入新动力。

本周,重庆新房和二手房销量再创新高。新房成交约66万方,环比大涨108%,基本上回到了去年峰值,为今年新高点。

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二手房方面,10月成交79万方,环比同样大幅上涨10%。

然而从供需方面来看,库存量却在稳步减少。截止2024年3季度,重庆中心城区预售存量为392万方,去存周期降至9.5个月,比国家划定的安全线还低了3个月。而在8月份,这个数字还在11.8个月,这说明重庆去库存很明显。

另一个数据是供地。2024年重庆计划供应住宅用地1058公顷,同比减少8.95%,商品住宅用地同比减少13.7%。重庆可卖的新房将越来越少。

政策、市场再加上旧城改造的需求助攻,重庆楼市长期来看会是健康的、稳定的。