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最近老司机明显偏乐观，很多人不喜欢了，我看了一下后台，这礼拜取关的人比以往要多，当然新增关注更多。
取关是好事，对于自己不喜欢的人，没必要关注。同样对老司机也是好事，少了很多抬杠的，少消耗我很多精力。
这话听起来有点不近人情，是的，老司机不虚伪，不想在没价值的事情上浪费时间。
本周，美国大选和中国大会都会尘埃落定，如何影响楼市下一步发展，特别是大家关心的房价？老司机将在本周六下午再次举办“购房者沙龙”。
沙龙向近期有购房意向的读者开放，老司机邀请嘉宾和大家一起交流（报名扫上图二维码或点击文末“阅读原文”）。
鉴于以往沙龙总有人无故缺席，浪费有限的名额，今后线下沙龙将收取少量报名费（暂定18元/人）。收费的目的不是为了赚钱，而是为了减少无效报名，保证到场人数。
如果一分钱不花，有些人即使报名了也不重视，对大家都不好。
每当谈到房价走势时，人们总会拿出那句流传甚广的名言：
房价短期看金融，中期看政策，长期看人口。
这句话是谁最先说出来的？是一位叫任泽平的经济学家，这位仁兄曾在证券公司干过多年，但让他在地产圈广受关注的，是2017年以1500万年薪加盟恒大，成为皮带哥的首席经济顾问。
现在大家都知道，皮带哥在里面踩缝纫机，但这位经济学家在外面却风生水起。最近一次上热搜是和某私募大佬对骂，因他国庆期间呼吁广大股民为国炒股，被人家嘲讽了。
老司机从来不认为任泽平是个房产专家，他提出那句名言时，我就说这是一本正经的胡说八道。
经济学有个最基本的定律，叫供求决定价格。
决定房价的，始终是供求，没有别的因素。任泽平提到的政策、人口、金融等因素，它们影响的并不是房价，而是供求，但影响供求的因素绝非只有这三个。
比如情绪，就是影响供求的非常重要的因素。
举个简单例子，2021年上半年，人们还在疯狂摇号，房价还在节节攀升，到了下半年，楼市已经门可罗雀，一些房子开始降价。
半年时间，人口突变了吗？没有；金融突变了吗？没有；政策突变了吗？没有。那是什么导致房价翻转了呢？
供求，准确的说是恐慌导致需求出现了大幅度萎缩。
在上半年摇号的时候，10个购房者7个是投资客，有些人甚至摇了十几个楼盘都没摇到。投资客的需求也是需求，也是真金白银掏出来的。
到了下半年，眼看着出现了暴雷、停工，这些投资客怕了，不敢再去摇号了，这部分需求迅速消退了。
但供应量仍然很大，宁波市区有几十个楼盘，面对骤然减少的需求，必然出现滞销。滞销越多，周期越长，降价的可能性就越大。
所以，如果从根子上来说，决定房价的是供求。供应可以等同于土地销售量，而需求可以等同于购房资金量。
这两个量都是不断变动的，因为恐惧，投资客退出，需求减少；因为暴雷，开发商退出，则供应量减少。这两个基本变量已经超出了任泽平的分析框架。
这两年我们都看到了需求量的大幅萎缩，但我们忽略了两个基本事实。
1、需求量不会无限萎缩。到2023年中，楼市里基本没有了投资需求，从那时开始，需求变得稳定，因为自住需求的弹性是小的。
2、供应量也在同步萎缩，甚至在加速萎缩。2020年，宁波一共完成土地出让4万亩，到了2023年，这个数字降到了1.9万亩，比腰斩还多。更狠的是今年上半年，又在2023年的基础上，下跌了53%。
（注：以上土地出让涵盖宁波大市，包括宅地和非住宅用地。）
一对比就可以发现，这几年房价是降了很多，但供应量下降得更多，今年的土地相比最高峰的2020年，已经下降了约70%。
需求下降了多少呢？2023年，市六区商品房成交23800套，相当于2021年的1/3，今年上半年再次暴跌43.8%，看起来需求的萎缩也非常凶猛。
但新房的销量并不能完全反映需求，因为楼盘少了销量自然会减少，而且新楼盘普遍偏高端，很多有需求的人也买不起。
所以再看看二手，2020年，市六区二手成交631万方，到了2023年，这个数据变成了678万方，居然上涨了，意外不意外？
是的，二手房的需求这几年有过减少，但到去年却创下了新高，这充分表明，需求并没有像供应一样出现大幅萎缩。
如果是这样的一种供求变化趋势，大家自己去推测一下接下来房价会怎么走。
最后，很多人都以为老司机是中介，其实我的身份是独立楼市分析师。自2001年以来，我在房产行业已经摸爬滚打超过23年，如果您有买房、卖房、不动产投资方面的问题，欢迎前来。
同时，老司机团队还从事新房分销和二手房交易，我们比市场上大多中介都更加专业靠谱，如果您有相关需求，也可以扫码加我。了解相关服务内容，请点击下面小标签。
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