就在昨天，广州市人民政府官方网站，悄悄发布了《广州市国土空间总体规划（2021-2035年）》的通知。
二娃打开一看：嚯呀，整整几万字，干货是真不少！
而且，一些板块和区域在规划上面，有了很大的变化，比如——南沙。
我们都知道，以前南沙定位是自贸区+广州副中心。而在这一份15年的国土空间规划中，南沙变成“南沙新区”了！“副中心”字眼，突然不见了！
当然，其他区域和板块，也有很多亮点和变化！想在广州买房的朋友，可一定要好好研读这份文件了。因为它关系到广州未来发展的方向。
哪些板块前景好？哪些板块价值高？其实在很多文字中，皆有透露......
下面，我们就一起来看看吧！
第一、黄埔重回主城区，番禺仍然属于外围
首先，在这份总规中，重新定义了市域和中心城区的的范围。
中心城区规划范围包括：越秀、海珠、荔湾、天河四区全域，白云区北二环高速公路以南地区，黄埔区除九佛街道、龙湖街道、新龙镇以外地区，面积约933平方千米。
对比2017-2035年发布的草案略有不同，番禺被踢出局了！
然后，今年3月，《广州面向2049的城市发展战略》里面，也有重新定义广州主城范围为：北至北二环高速，南至荔湾、海珠区界，西至广州市界，东至天河区界的范围界定为主城区，面积约630平方公里。
也就是说，这份文件中，广州主城区是越秀、天河、海珠、荔湾四个区，加上白云区北二环高速以南的部分。黄埔、番禺全区都不属于主城区范围。
为此，网上还掀起过一股热潮。
但现在来看，黄埔是重回主城区范围了，而番禺，仍旧属于外围......
第二、广州目标：2035年，建设成为具有国际竞争力的世界城市，率先实现中国式现代化。
值得一提的是，文件中，广州给出了几个清晰的目标愿景：
1）2025年，建设成为具有全球影响力的国家中心城市、综合性门户城市
2）2035年，建设成为具有国际竞争力的世界城市，率先实现中国式现代化
3）2050年，全面建成具有经典魅力和时代活力的中心型世界城市，在全球城市网络中发挥更广泛、更全面的引领作用。
第三、科技创新是广州接下来发展的重点
比如，文中多次提及要打造成为国际科技创新中心重要承载地，推进“广州—深圳—香港—澳门”科技创新走廊。
那么，这条科技创新走廊都经过广州哪些板块呢？
知识城、科学城、琶洲、大学城、南沙都有涉及，所以这些区域未来前景还是相当不错的，具有一定的投资价值。
而整个科创轴呢，分为三段：
北段重要极点包括：中新广州知识城、科学城、天河智慧城、
中段包括：广州人工智能与数字经济试验区、生物岛、创新城、莲花湾。
南段包括：庆盛、黄阁、南沙科学城、龙穴岛及万顷沙。
第四、广州将竭尽所能，发展南沙！高标准建设南沙新区
仔细看完全文，我发现，目前广州分为三个城市核心区发展。
中心城区为一个、东部为一个，而南沙，就独占一个！其重要程度不容小觑。
根据规划来看，广州中心城区主要发展7个次级活力中心，包括：天河智慧城、广州科学城、白云湖数字科技城、白云新城商务区、白鹅潭—海龙围商务科创区、环海珠湖湿地创新园、海丝城等。
而南沙呢，则要高标准建设南沙新区！
怎么建设呢？
科技方面——南沙科学城、中科院明珠科学园、南方海洋科技创新中心。
国际交流、论坛、赛事——南沙全民文化体育综合体。
国际航运物流——建设广州港口型国家物流枢纽、建设广州港南沙港区自动化码头、谋划开通南沙—中亚—欧洲的中欧直达集装箱班列。
深化港澳融合发展——打造高等教育开放试验田、高水平高校集聚地，大湾区高等教育合作新高地，建设外籍人员子女学校或国际化程度较高的中小学校。
强化湾区交通——优化南沙客运港航班和广深港高铁，推动广州至珠海（澳门）高铁、中南虎城际、肇顺南城际、南沙至高明高速、狮子洋通道等干线交通通道建设。
而让我比较意外的是：以前发布的总规划图，南沙都是副中心，这一次却变成了“南沙新区”了。“副中心”字眼消失不见了。
那么，你们觉得这个变化，南沙的定位是升级了，还是降级了？
第五、2035年，广州常住人口将控制在2200万人以内
综合考虑资源环境约束、人口变化趋势、用地状况和城市发展因素，2035年常住人口规模严格控制在2200万人以内，常住人口城镇化率约88.5%。
城市核心区（中心城区）常住人口规模严格控制在1000万人以内；城市核心区（东部中心、南沙新区）规划常住人口规模为200万人—300万人；外围综合新城规划常住人口规模为80万人—200万人；地区中心规划常住人口规模为20万人—80万人。
2035年全市建设用地人口密度严格控制在1万人/平方千米左右，中心城区人口密度严格控制在1.5万人/平方千米左右。
第六、优化目前广州的商业布局。
比如，继续建设天河路—珠江新城、长隆—万博、金融城—黄埔湾、白鹅潭、广州塔—琶洲等5个世界级地标商圈。
打造北京路—海珠广场、上下九—永庆坊2个岭南特色商圈，培育建设广州北站—广州白云国际机场等枢纽型特色商圈，打造多个城市级商业中心。
同时，培育夜间经济集聚空间（以后广州夜生活会更加丰富多彩）。包括4个商圈：
珠江西（聚龙湾、沙面—黄沙、太古仓）
珠江北（珠江新城—广州塔—琶醍）
珠江东（金融城—黄埔湾）
珠江南（南海心沙、沥滘）
看得出来，金融城被委以重任，大家还是可以期待的！
第七、广州交通，全面开花！
扩建广州白云国际机场，推进珠三角枢纽（广州新）机场建设，推进通用机场建设，形成以广州白云国际机场为核心，珠三角枢纽（广州新）机场为辅，南沙、黄埔、从化等通用机场为补充的多机场体系。
新增增佛（天）、狮子洋通道等高速公路。目标是到2035年，广州市域高速公路网总里程达到1500千米。
高标准改造提升广州站、广州东站、广州北站，建设广州白云、新塘、南沙等客站，新增黄埔、知识城、从化等客站。
新增9条高铁，优先建设与长三角（上海）、成渝、湛江（海口）、深港、珠澳方向的直达通道，重点提升引入城市中心的铁路通道能力，强化枢纽互联互通。目标是到2035年市域内铁路（不含城际铁路）总里程达到约800千米，年客运量达4亿人次，年货运量达7700万吨。
扩大中心城区对外道路容量，新增对外直连通道，推进东晓南路至南站连接线、中新广州知识城至中心城区快速通道、南沙至中心城区快速通道。扩大快速道路容量，推进龙溪大道、黄埔大道（科韵路—汇彩路）等环路放射线的快速化改造，建设快捷路二期等一批主线连续、高效通行的快捷路。扩大主骨架道路容量，新建猎德大道北延线、汇景北路东延线，打通江南大道南延线、花城大道东延线等断头路。
当然，整个文件还涉及方方面面很多内容，想看原文的朋友可以点击“原文”。
那么，大家看完后觉得，广州买房哪里最有潜力呢？你们是否看好南沙的发展呢？
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